Inzerce na portálu

Jaké jsou výhody a nevýhody HOA. Srovnávací analýza: co je HOA, stejně jako výhody a nevýhody vytváření partnerství v bytovém domě. Práce s lidmi a nábor

Tam, kde je zajištěno topení, plyn, voda, světlo, jsou samozřejmě velmi pohodlné oproti vlastnímu bydlení, kde musíte na všechno myslet. Ale zároveň, aby bylo potěšení úplné, je třeba poskytované služby kompetentně sledovat a řídit. Za tímto účelem mají vlastníci bytů právo vybrat si pro ně nejvhodnější formu vlády. V našem dnešním článku se pokusíme zjistit: HOA nebo správcovská společnost - co je lepší.

správcovská společnost

Tato organizace je právnická osoba nebo fyzická osoba podnikatel, která spravuje bytový dům. Jedná se o podnikatelskou organizaci, což znamená, že jejím cílem je dosahovat zisku.

Hlavním dokumentem, podle kterého jsou činnosti prováděny, je smlouva o správě uzavřená s více než 50 % vlastníků domu. Procento se určuje výpočtem plochy, nikoli počtu vlastníků.

Funkcí správcovské společnosti je zajišťovat opravy a údržbu domů v souladu s požadavky technických předpisů. V tomto případě mají vlastníci právo:

  • získat informace, o které mají zájem, do pěti pracovních dnů od podání žádosti;
  • informace o objemu, seznamu a kvalitě poskytovaných služeb;
  • kontrolovat postup práce;
  • požadovat odstranění závad a sledovat úplnost poskytované služby;
  • od prvního čtvrtletí dostávat od řídící organizace zprávu o provedené práci.

Na druhou stranu správcovská společnost nehodlá snižovat náklady na údržbu domu. Navíc její finanční aktivity nejsou pro obyvatele vždy transparentní, i když tito obyvatelé se o to jen zřídka zajímají. Navíc tato společnost zaměstnává mnohem více zaměstnanců než HOA. V souladu s tím budou utrácet více na mzdy. Obyvatelé proto mají legitimní otázku, co je ziskovější - HOA nebo správcovská společnost.

HOA

Na každou budovu může být pouze jedna HOA. Ale jedna HOA může sjednotit několik domů. Pojďme na to, HOA nebo správcovská společnost: jaký je rozdíl?

Začněme tím, že HOA je nezisková organizace vytvořená v souladu s normami Kodexu bydlení Ruské federace. Na schůzi se schvalují statutární orgány, kterými jsou členové představenstva (voleni na období nejvýše dvou let) a valná hromada. Finanční plán na rok může být schválen pouze na valné hromadě. O jeho plnění se předkládá kontrolní komisi. A vedení HOA podává zprávu na valné hromadě.

Pokud jsou náklady rozděleny správně, finanční prostředky budou shromážděny v případě potřeby. Finanční aktivity HOA jsou transparentnější. Každý obyvatel totiž může ovlivnit rozhodování o zlepšení. Bez prostředníků mezi obyvateli a zhotovitelem budou nedostatky odstraněny s nižšími náklady. Na druhou stranu některé jednorázové práce mohou stát více. Majitelé bytů proto budou mít prospěch pouze v případě, že vedení HOA bude sestávat ze skutečně kompetentních a pečujících lidí.

Manažerská společnost nebo HOA: klady a zápory

Příznivci správcovských společností se domnívají, že hlavní výhodou jejich práce je, že zohledňují názor všech vlastníků žijících v domě. To alespoň říkají samotné správcovské společnosti, i když je těžké tomu uvěřit. Odborníci se přitom jednoznačně vyjadřují ve prospěch správcovských společností v tom smyslu, že jejich služby mohou být v případě stížností na nekvalitní služby kdykoli odmítnuty. Ale zabere to více času.

Na druhou stranu může být pro obyvatele problematické získat konkrétní informace o samotných organizacích, ačkoliv těm druhým takovou povinnost zákon předepisuje. Vezmeme-li v úvahu skutečnost, že správcovská společnost je komerční organizací, tedy organizací, jejímž hlavním cílem je dosahovat zisku, může být nerentabilní dát jim plnou kontrolu.

Co si tedy vybrat - HOA nebo správcovská společnost?

Optimální forma vlády

Většina odborníků se shoduje, že nejlepší formou vlády je dnes smíšená forma vlády. To znamená, že toto není HOA nebo správcovská společnost, ale HOA a správcovská společnost. uzavře servisní smlouvu se správcovskou společností. Pak budou všichni obyvatelé vědět, kam peníze jdou. Každý z nich má navíc právo požádat předsedu o zprávu a ten se musí hlásit. HOA může také nakládat s majetkem budovy podle vlastního uvážení, stejně jako umístit reklamní billboardy na fasády budovy.

Zakládáme společenství vlastníků domů

Pokud jste tedy stáli před volbou: HOA nebo správcovská společnost a rozhodli jste se vytvořit HOA, musíte k jejímu uspořádání provést řadu následujících kroků.

Vzniká iniciativní skupina z řad vlastníků bytových prostor v bytovém domě. Iniciátorem se může stát každý obyvatel. Ale aby byly informační, organizační a propagandistické aktivity úspěšné, je potřeba nabrat řadu lidí, kteří budou veškerou práci vykonávat.

Informování lidí o podstatě HOA

Následuje právní a informační vzdělávání lidí iniciativní skupinou. V této fázi musíte být schopni jasně odpovědět na otázku, zda je lepší HOA nebo správcovská společnost. A také všechny přesvědčit o výhodách první možnosti.

Odpověď je zde již obsažena v organizační a právní formě společnosti: pokud je správcovská společnost komerční organizací, pak je HOA nezisková. Ukazuje se, že cílem prvního je v prvé řadě dosahovat zisku a druhého řešení sociálních, právních, manažerských a podobných problémů.

Kromě toho správcovská společnost rozděluje příchozí prostředky podle stanoveného postupu. Ale v HOA - rozhodnutím shromáždění jejích členů.

HOA se může také zapojit do podnikatelské činnosti, ale v správcovské společnosti je hlavním typem.

Přijatý zisk se rozděluje mezi zakladatele ve správcovské společnosti a v HOA se používá k realizaci zákonem stanovených cílů.

Práce s lidmi a nábor

Další etapou jsou přípravné práce na vytvoření organizace. Pro tohle:

  • je sestaven rejstřík vlastníků;
  • je určena adresa HOA;
  • Charta se připravuje;
  • hledá kandidáty na předsedu, členy rady, revizní a sčítací komise, předsedu a tajemníka schůze;
  • připravit hlasovací lístky;
  • ohlásit schůzku alespoň 10 dnů předem;
  • ve stejné lhůtě je toto oznámení zasláno povinnému zdravotnímu pojištění.

Setkání o vytvoření HOA

  • výběr předsedy a tajemníka schůze;
  • sčítací provize;
  • o způsobu řízení;
  • je schválena Charta;
  • vybrat předsedu a další osoby;
  • je jmenován zástupce vlastníků pro registraci HOA;
  • vybrat místo, kde budou informace umístěny;
  • vyberte místo pro uložení dokumentů.

V závislosti na potřebách domova lze řešit i další problémy. Pokud však nebylo možné shromáždit obyvatele domu na valné hromadě, je vyhlášeno nepřítomné hlasování. Za tímto účelem jsou připraveny hlasovací lístky a každý z vlastníků hlasuje.

Závěrečná organizační práce

  • seznam vlastníků;
  • protokol sčítací komise;
  • zápis z valné hromady.

HOA je registrována. K tomu se podává žádost na finanční úřad s přílohami listiny, informacemi o voličích, potvrzením o zaplacené státní dani).

Musíte se zaregistrovat u statistických úřadů, Penzijního fondu, Fondu sociálního pojištění, Lékařského fondu a nechat si vyrobit razítko.

Poté můžete začít pracovat a informovat zájemce o jejím zahájení. K uspořádání potřebujete:

  • získat technickou dokumentaci;
  • vypracovat rejstřík majetku, prozkoumat jej a vypracovat odpovídající akt;
  • studovat pravidla pro zaopatření obyvatelstva;
  • prostudovat pravidla pro poskytování ubytovacích služeb;
  • při přímém řízení HOA je nutné uzavřít dohody s organizacemi poskytujícími zdroje a také rozhodnout o organizaci, se kterou bude příjem finančních prostředků sledován;
  • a pokud je správa prováděna prostřednictvím správcovské společnosti, pak s nimi HOA uzavře dohodu.

A přesto: HOA nebo správcovská společnost - co je lepší?

Je na rozhodnutí obyvatel, jakou formu řízení zvolí. V poslední době se ale stále více lidí přiklání ke společné formě vlády. Jednak často dochází k případům, kdy v přímo řízené HOA je názor obyvatel nahrazen názorem jednoho předsedy.

Na druhou stranu ne vždy platí, že je předsedou zvolena osoba odborně způsobilá. Ale správcovské společnosti zaměstnávají specialisty, kteří často vědí lépe, co je v té či oné době potřeba pro domov.

Závěr

Po zvážení otázky (HOA nebo správcovská společnost – co je lepší?) a po rozhodnutí ve prospěch jedné či druhé možnosti musí obyvatelé pochopit, že žádná forma organizace nemůže být skutečně efektivní, pokud se sami obyvatelé neúčastní proces řízení. Když zůstávají lhostejní, nechodí na schůzky a nezajímají se o aktuální problémy, organizace HOA často chátrá a správcovská společnost někdy zvyšuje náklady na její služby.

Pro lepší fungování domu jsou proto důležití především pečující majitelé, kteří musí pochopit, že management pochází od nich, bez ohledu na zvolenou formu, ať už jde o HOA nebo správcovskou společnost. Tehdy podnikání v domě vzkvétá a obyvatelé v něm budou spokojeni a rádi.

Mnoho vlastníků nemovitostí se v roce 2020, stejně jako dříve, potýká s problémem výběru organizace, která bude poskytovat služby jejich domu. V těchto případech stojí za to věnovat pozornost otázce: HOA - co to je? Klady a zápory této formy řízení vám pomohou učinit správné rozhodnutí.

co to je?

Vážení čtenáři! Článek hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je individuální. Pokud chcete vědět jak vyřešit přesně váš problém- kontaktujte konzultanta:

PŘIHLÁŠKY A VOLÁNÍ PŘIJÍMÁME 24/7 a 7 dní v týdnu.

Je to rychlé a ZDARMA!

HOA je nezisková organizace, proto se ve své činnosti řídí příslušným zákonem „O neziskových organizacích“ (federální zákon č. 7 z roku 1996).

Účely stvoření

Konkrétní odpovědnost HOA za výkon práce a sankce za porušení nejsou stanoveny ani bytovou, ani občanskou legislativou. Sankce jsou zpravidla stanoveny v chartě partnerství.

Ukázka standardní charty HOA.

Obecná občanskoprávní odpovědnost se obvykle poskytuje za následující přestupky:

  • podvod (například padělání dokladů s odečty komunálních měřičů);
  • nedbalost (například neohlášení plánovaného setkání obyvatel);
  • zpronevěra, zpronevěra (neoprávněné rozpočtové výdaje);
  • klamání, klamání vlastníků nemovitostí, členové HOA;
  • zneužití pravomoci (například vstup do bytu bez souhlasu jeho vlastníků).

Všichni členové partnerství nesou finanční odpovědnost za svou práci. Zástupci představenstva nejsou výjimkou.

Klady a zápory HOA v bytovém domě

Většina bytového fondu v Rusku (asi 80 %) je spravována správcovskými společnostmi. Tato situace je způsobena nedostatkem jasné legislativní úpravy práce partnerství. Jaké jsou výhody a nevýhody HOA? Je vhodné učinit volbu v jeho prospěch?

Pozitivní stránky

Mezi výhody této formy řízení patří:

  • obchodní příležitost;
  • samostatnost při řešení problémů vlastníky domů na schůzi;
  • zohlednění názoru každého vlastníka bytu v domě;
  • možnost rezidentů nezávisle si vybrat smluvní společnosti;
  • schopnost samostatně si organizovat práci;
  • transparentnost práce (každý občan, i bez nemovitosti v obsluhované budově, má právo získat potřebné informace o činnosti partnerství).

HOA se ve své činnosti zaměřuje na poskytování výhod vlastníkům bytů. Pokud je k dispozici, nemusíte se starat o pořádek ve dvoře, dostupnost parkovišť, hřišť nebo čistotu vjezdů. Z analýzy praxe realitních kanceláří vyplývá, že byty v domech obsluhovaných těmito organizacemi jsou dražší.

Negativní stránky

Nevýhod partnerství není mnoho, ale jsou významné:

  • slabá legislativní úprava, která neumožňuje zavedení účinného platebního systému, dříve či později může poskytovatel služeb vymáhat nezaplacené částky soudní cestou, což má za následek vysoké riziko dvojího placení za služby slušnými vlastníky;
  • Mezi vlastníky bytů je mnoho příjemců;
  • vysoké náklady na služby;
  • existuje riziko chyby při výběru předsedy partnerství;
  • Neexistují žádné přísné sankce pro bezohledné vlastníky domů, například ty, kteří se vyhýbají platbám, provádějí nelegální přestavby bytů nebo neprojevují iniciativu.

Po prostudování právní struktury HOA je možné určit proveditelnost jejího vytvoření.

Majitelé bytů musí pochopit, že při tomto způsobu hospodaření veškerá odpovědnost za stav domu leží na nich.


Problémy v HOA. Před vytvořením HOA musíte nejprve prozkoumat zemi a vyznačit území. Vymezení lze provést jak podél linie domu, tak připojením sousedního území k domu. Dnes je na provádění zeměměřictví v Moskvě čekací listina 8 let předem! Toto je první problém při vytváření HOA. Bez geodézie není možné zapsat vlastnictví. Předpokládejme, že bylo provedeno vyměřování pozemku, dále všechny půdy a sklepy, přízemí, půda. To vše lze pronajmout a získat další zisk. Můžete si pronajmout prostor pro reklamu na straně budovy - opět zisk. Ale pokud se do toho ponoříte hlouběji. Ukazuje se, že všechna přízemí jsou již dávno zakoupena. Nepřinese zisk, ale může přinést bolesti hlavy. Všechna půdní podlaží a sklepy jsou evidovány jako státní majetek místních úřadů a zisky z nich dostávají úřady samy nebo již byly prodány jiným lidem.
Druhým problémem je velká rekonstrukce bytového domu. Pokud účtenky zohledňují inkasní částky právě za tuto opravu, bude trvat 10-15 let, než se požadovaná částka vybere. Dům se rychle rozpadne. Nyní se připravují pozměňovací návrhy, které na větší opravy vyčlení peníze z krajského rozpočtu. Pokud by se např. peníze na opravy vybraly bez spoluúčasti peněz rozpočtu, tak na konci roku budete muset podle stávající legislativy zaplatit dalších 24 % jako daň z příjmu!

Když se rozhodnete vytvořit HOA, musíte plně porozumět výhodám i nevýhodám, které člověku vstup do HOA přináší.

(Minus) Vyšší provozní poplatky.
Pro mnohé je tento bod důvodem jejich negativního postoje k HOA. Musíte však pochopit, že povinné platby za služby v HOA jsou přesně stejné jako průměr města. Jiná věc je, zda se sami obyvatelé rozhodnou „připojit“ pro vylepšení nebo jiné účely. Pokud jde o parkování, instalaci zámku nebo najímání concierge, je to za malé náklady. Jsou však chvíle, kdy má někdo z obyvatel touhu například obložit vchod mramorem.

(Plus) Schopnost ovlivňovat politiku správcovské společnosti.
O všech důležitých otázkách HOA rozhoduje schůzka. A pokud obyvatelé nebudou chtít platit peníze za mramorový vchod nebo jiné exotické prvky, nebude rozhodnuto. Ve většině moskevských domů, zejména starých, je sociální složení obyvatel smíšené: sousedy velkého podnikatele mohou být učitel a školník a zde bude vše záviset na tom, kdo je ve většině. Zajímavé je, že člověk žijící v kondominiu, ale není členem HOA, se nepodílí na rozhodování, ale je povinen se jim podřídit. Praxe se liší od teorie: ti, kteří nemohou platit, neplatí, a ti, kteří s tím dokážou zacházet s různou mírou porozumění.

(Minus) Nedokonalost legislativy a mechanismů interakce mezi HOA a městskými strukturami.
Pokud některý z obyvatel nechce platit, včetně povinných účtů za energie, lze od něj dluhy vymáhat pouze prostřednictvím soudu. To může trvat roky a celou tu dobu budou muset výpadek hradit pravidelně platící obyvatelé. Další problém souvisí se zvýhodněnými kategoriemi občanů s nárokem na dotace na účty za energie. Podle zákona musí město vrátit HOA rozdíl mezi platbami provedenými příjemci a skutečnými náklady na energie, ale v praxi se tak neděje.

(Plus) Schopnost snížit výdaje obyvatel díky rezervám domu a kompetentní práci manažerů.
Důležitou výhodou HOA je právo provozovat komerční aktivity. Pokud má dům nebytové prostory, má společnost právo je pronajímat. Ale to je spíše výjimka než pravidlo: obvykle všechny nebytové prostory mají vlastníky. Ale pokud jde o sklepy a horní technická podlaží - zde může HOA ukázat svou fantazii a najít nájemce. Reklamní tabuli lze umístit na prázdnou fasádu nebo střechu budovy. Příjmy z této činnosti také doplní rozpočet HOA.

(Mínus) Nedostatek iniciativy, nepochopení ze strany obyvatel.
HOA se samozřejmě potýkají s nedokonalou legislativou a svévolí úřadů. Hlavním problémem ale zůstává odpor samotných obyvatel domu, majitelů. Jednou z důležitých činností správcovské společnosti je proto vysvětlovací práce.

(Plus) Schopnost vybrat si provozní společnost a kontrolovat kvalitu její práce.
Hlavním úkolem HOA je zajistit slušnou úroveň provozu budovy. A existuje několik způsobů, jak tento problém vyřešit:
1. Pokud DEZ funguje dobře - ojedinělý případ - nemůžete nic změnit, ale jednoduše zaplatit za jeho práci.
2. Stavební firma vytvořila provozní organizaci. To se obvykle děje v luxusních budovách se složitými inženýrskými sítěmi. Práce takové organizace je většinou dobře zavedená, ale není levná. Bohatí obyvatelé jsou s tím spokojeni.
3. DEZ funguje neuspokojivě. V tomto případě může HOA obnovit smlouvy s dodavateli – buď se stejnými, se kterými DEZ spolupracoval, nebo s jinými, jejichž kvalita práce a ceny jsou pro partnerství uspokojivé.
4. Můžete se pokusit vyřešit všechny problémy s pomocí HOA a najmout si vlastní servisní personál. Obvykle se tato metoda stává logickým pokračováním předchozí: HOA odmítá služby dodavatelů a ponechává organizacím třetích stran pouze ty práce, jejichž provádění je nerentabilní. Postupně se pod HOA formuje provozní organizace, která může nabízet své služby dalším domům a získávat další prostředky na HOA.

(Plus) Čistý, upravený vchod, dobře udržovaný dvůr.
Právě tyto hodnoty by se měly stát výsledkem práce HOA. Intercom a concierge u vchodu, čisté schody, výtah se zrcadlem, dětské hřiště a trávník ve dvoře - to vše ovlivňuje nejen náladu obyvatel, ale také náklady na byty v domě. Činnost HOA může bez jakékoli nadsázky výrazně zvýšit tržní cenu bydlení.
Navzdory nominální podpoře městských úřadů proces vytváření a rozvoje HOA neprobíhá rychle. Zároveň se rozvíjejí alternativní městské a komerční správcovské společnosti a na některých místech se zlepšuje práce veřejných zdravotnických služeb. S největší pravděpodobností HOA nikdy zcela nenahradí městské služby - koneckonců pořádek ve dvoře a ve vjezdu, zřízený městem, nepřispívá k projevu iniciativy nájemce-vlastníka.

Soudní spory za neplacení bydlení a energií.
Jakékoli sporné otázky se řeší na valné hromadě HOA. Pokud neexistuje obecné řešení, pomůže to vyřešit soud.
Řekněme, že pokud člen nebo nečlen HOA, bytového domu, nezaplatí náklady na platbu za obytné prostory a služby, pak se představenstvo HOA rozhodne zažalovat takového obyvatele u soudu. K tomu je sepsán návrh na vymáhání pohledávky a předložen soudu v místě bydliště dlužníka v souladu s čl. 28 Občanského soudního řádu Ruské federace.
Případ týkající se majetkových sporů za cenu nároku nepřesahující pět set minimálních mezd (minimálních mezd) stanovených v den podání žádosti posuzuje soudce (článek 23 občanského soudního řádu Ruské federace). Pokud cena žaloby přesáhne pět set minimální mzdy, podává se u okresního soudu.
Během soudního řízení může dlužník zastavit, skrýt nebo prodat svůj majetek. A pak nebude možné provést soudní rozhodnutí. Současně s přihláškou pohledávky je proto u soudu podán návrh na její zajištění. Posuzuje se dnem jeho doručení soudu bez vyrozumění žalovaného nebo ostatních účastníků případu.
Soud rozhoduje před obžalovaným a v nepřítomnosti - bez něj. Kopie rozsudku pro zmeškání je zaslána žalovanému do tří dnů s potvrzením o přijetí. Žalovaný se může obrátit na soud, aby toto rozhodnutí zrušil. Lhůta je sedm dnů ode dne doručení kopie. Strany mohou podat kasační stížnost proti rozhodnutí soudu v nepřítomnosti a odvolání proti rozhodnutí smírčího soudce. To lze provést do deseti dnů, pokud žalovaný nepodal návrh na zrušení rozhodnutí. A pokud přesto „vznesl námitku“, pak do deseti dnů ode dne rozhodnutí soudu o odmítnutí vyhovět této žádosti (článek 237 občanského soudního řádu Ruské federace). Dojde-li ke zrušení rozhodnutí okresního soudu nebo ke změně „verdiktu“ magistrátu, nabývá nové rozhodnutí okamžitě právní moci. Pokud bude shledáno správným, rozhodnutí nabude právní moci po posouzení kasační stížnosti.
Na žádost žalobce může soud indexovat vybrané částky ke dni výkonu rozhodnutí (článek 208 občanského soudního řádu Ruské federace).

Udělejme závěr ze všeho výše uvedeného.
Pro oprávněnost rozhodnutí společenství vlastníků bytových jednotek je nutné zohlednit stanovisko každého vlastníka prostor bytového domu. Je však nemožné vzít v úvahu názor každého vlastníka v organizaci, která spravuje jejich majetek, bez účasti každého vlastníka na HOA. Pokud nejsou všichni majitelé prostor členy partnerství, pak je práce HOA paralyzována. Partnerství nemůže dělat většinu zásadních rozhodnutí bez získání souhlasu všech vlastníků, kteří nejsou členy HOA. Při takovém právním stavu, kdy bez souhlasu majitele prostor nelze učinit jediné zásadní rozhodnutí, je nepravděpodobné, že by některý z nich chtěl odejít. Proto jsou ustanovení o potřebném počtu hlasů v bytovém domě na valné hromadě všech vlastníků prostor zakotvena v zákoně v čl. 44-48 Zákon o bydlení Ruské federace. Smyslem členství ve společenství je zachování právního spojení tím, že se přijatá rozhodnutí (většinovým hlasováním) ztotožňují s rozhodnutími učiněnými vlastníky prostor (jednomyslně) a hlavně přinutí vlastníky prostor v bytový dům - členové HOA - nést náklady na přijatá rozhodnutí.

Občané naší země se potýkají s nečinností bytových úřadů, nedostatkem dobrých služeb a nedostatkem oprav. Proto je nahrazují správcovské společnosti nebo společenství vlastníků domů. Ale vzhledem k tomu, že správcovské společnosti jsou komerční organizace, a proto jsou odhodlány získat finanční výhody.

Většina obyvatel dává přednost vytvoření alternativy – společenství vlastníků domů, organizaci, jejíž prioritou je zvelebení bytových domů a zájmy vlastníků domů. Je to oficiální organizace s vlastními odpovědnostmi a pravomocemi a také oficiální dokumentací.

Co je HOA

Nejprve je třeba říci, že HOA je zkratka, která znamená partnerství vlastníků domů. Většina obyvatel bytových domů jsou majitelé bytů. Všechny bytové domy musí mít organizace pro správu majetku budovy. Pokud bytový úřad ani správcovská společnost nejsou s obyvateli spokojeni, svolají vlastníci bytů valnou hromadu, na které hlasují o rozhodnutí o vytvoření společenství. A po většině pozitivních výsledků je organizována HOA.

Může vzniknout v jednom bytovém domě nebo mezi více obytnými domy. Vlastníci bytů, kteří zakládají organizaci, musí sepsat žádost o přijetí, na základě které budou zařazeni do jejího členství.

Většina vlastníků bytů považuje tuto formu správy bytových domů za nejlepší variantu, která zaručuje uplatnění práv vlastníků bytů zejména před inženýrskými službami a orgány státní správy např. v otázkách provádění oprav.

Jedná se o řídící orgán, jehož účelem je zachovávat, udržovat ve správném stavu, chránit a zlepšovat společný majetek. Kromě toho je partnerství a jeho představenstvo pákou vlivu na veřejné služby a dodavatele, kteří provádějí řadu úkolů, které jim byly svěřeny. Jedná se o neziskovou organizaci a nesleduje komerční zisk.

Společenství vlastníků nemovitostí tvoří fyzické osoby, ale organizace je právnickou osobou. Partnerství má svůj vlastní běžný účet a členové představenstva a předseda musí být registrováni u ERGUL. HOA jako právnická osoba musí být registrována u daňové služby.

Účely stvoření

Cíle společného společenství vlastníků domů v bytovém domě jsou:

  • sdílené vedení a směr;
  • příjem příjmu a jeho rozdělování za účelem řešení problémů s údržbou a;
  • udržování domu v dobrém stavu: hygienickém i technickém.

Organizace má právo část společného majetku za tímto účelem pronajmout nebo pronajmout. Získání dalšího příjmu, který bude použit k řešení určitých problémů partnerství.

Společenství vlastníků domů koordinuje činnost zaměřenou na správu domů, které vlastní, jako nezisková organizace. Snaží se proto nikoli o maximální zisk, ale o rozdělování příjmů pro potřeby partnerství. Spolek však není povinen hradit ztráty, které mohou vzniknout dodatečnými příspěvky vlastníků domů.

Konsolidace je způsob, jak se vyhnout podmínkám, které správcovská společnost klade na údržbu domu. Například výběr dodavatelů a poskytovatelů služeb za výhodných podmínek pro obyvatele spíše než správcovské společnosti. Komunální společnosti a další společnosti zase obsluhují dům na základě smlouvy uzavřené s HOA.

Pokud jsou členové nebo jednoduše obyvatelé budovy nespokojeni s jednáním sdružení, mají plné právo podat stížnost a dát o problému hlasovat. Jeho hlavním cílem a funkcí je tedy organizovat řádné řízení a řízení provozu jemu svěřeného bytového fondu.

Podle 136 článekObytný komplex Ruské federace, v jednom bytovém domě mohou vlastníci vytvořit jednu HOA. Vytvoření partnerství je možné i mezi několika blízko sebe ležícími bytovými domy nebo těmi, které mají společné pozemky nebo prvky infrastruktury. Partnerství lze vytvořit i ve fázi stavby domu ( Umění. 139 LCD).

Rozhodnutí o tom, zda se k HOA připojí, či nikoli, činí majitelé bytů, nikdo je k tomu nemůže nutit. Není nutné, aby všichni obyvatelé domu byli členy partnerství. Vznik partnerství je možný, pokud je na valné hromadě k otázce jejího uspořádání přítomno 50 % obyvatel a stejný počet přítomných musí hlasovat kladně.

Funkce společenství vlastníků domů

Před vytvořením sdružení vlastníků nemovitostí si jeho budoucí členové a další obyvatelé domu často kladou otázku: co organizace dělá, jaké funkce jsou jí přiděleny. Jsou stanovena práva a povinnosti Článek 135 zákona o bydlení Ruské federace, a charta organizací. Mezi hlavní povinnosti společenství vlastníků domů patří:

  • kontrolovat činnost společností, které poskytují služby vlastníkům bytů: veřejné služby, podniky a firmy poskytující služby pro domácnost, jako jsou a další;
  • řešit problémy týkající se toho, kdy a kdo provádí opravy;
  • sledovat dodržování pravidel pro provoz domu a jeho údržbu;
  • zajistit dokončení prací na úpravě domu a místní části podle plánu schváleného na rok;
  • poskytovat vlastníkům bytů požadované služby a provádět je;
  • zajistit řádný hygienický stav společného majetku (včasný odvoz odpadků, čistotu míst, zejména v blízkosti odpadkových skluzů apod.);
  • , dětská hřiště pro obyvatele domu (bod musí být uveden ve zřizovací listině);
  • vykonávání dalších funkcí uvedených ve stanovách schválených na valné hromadě.

HOA jako zástupce zájmů obyvatel bytových domů je povinna hájit zájmy domu a práva obyvatel zejména před veřejně prospěšnými společnostmi a vládními úřady. Nejčastěji vznikají problémy s opravami, jak současnými, tak většími. Zejména členové představenstva a předseda partnerství se budou muset nejednou potýkat s neochotou utilitních společností plnit své závazky včas.

Jako právnická osoba má podle zákona právo svým jménem uzavírat smlouvy s těmi, kdo poskytují inženýrské služby pro údržbu bytového domu a dalšími, které vlastníci domů považují za nezbytné. Další povinností účastníků sdružení je vypracovávat a schvalovat odhady na následující období.

Mezi povinnosti členů HOA patří udržování pořádku v domě, čistoty a bezpečnosti společného majetku, zejména technického vybavení, staveb na pozemku sousedícím s bytovým domem a podobně. Vše, co společenství vlastníků bytových nemovitostí dělá, tedy směřuje ke zlepšení nebo alespoň udržení důstojných podmínek pro život v domě nebo více bytových domech, které spravuje.

Postup hlášení obyvatelům

Podle zákona je společenství vlastníků, tedy členové představenstva a jeho vedoucí, povinni pravidelně podávat zprávy obyvatelům. Kromě toho je řádný postup podávání zpráv stanoven chartou. Kromě toho musí být na první žádost členů asociace poskytnuta zpráva o toku finančních prostředků, platbách, výdajích, přijatých příjmech nebo odvedené práci HOA.

Žádný právní předpis však nestanovil jasný formát podávání zpráv pro představenstvo ani pro předsedu. Na základě toho by měl být postup hlášení obyvatelům jasně uveden v chartě partnerství. Protože je to hlavní dokument, podle kterého musí členové představenstva a šéf HOA jednat.

Každý z obyvatel, který je členem partnerství, se musí seznámit s chartou partnerství. Popisuje postup, jak, kdy a jakou formou je povinen se vlastníkům bytů hlásit.

Charta

Jak již bylo zmíněno, zakladatelská listina je hlavním právním dokumentem upravujícím práva, funkce a povinnosti jejích členů, představenstva a předsedy. Ukládá se jako zakladatelský dokument k registraci partnerství jako právnické osoby. Na první valné hromadě členů společenství musí být schválena a podepsána zakladatelská listina předsedou.

  • schváleno všemi vlastníky bytů;
  • musí být očíslováno a podepsáno předsedou;
  • Podpisy vlastníka nejsou vyžadovány.

Kopie ověřených stanov musí být ověřena notářem. Poté je HOA registrována na jejím základě u federální daňové služby pro další zdanění sdružení vlastníků domů.

Samotná charta obsahuje:

  • adresy budov zahrnutých do HOA;
  • místo a datum sestavení;
  • účel, pro který bylo partnerství vytvořeno;
  • práva a povinnosti svých členů.

Je-li nutné upravit stávající stanovy, je nutné uspořádat valnou hromadu a změnit obsah dokumentu na základě zápisu z akce.

Zakladatelé

Každý z obyvatel domu, který podpořil vznik partnerství, je zakladatelem HOA. Protože je však v partnerství mnoho účastníků, a tedy i vlastníků bytů, žádost a dokumentace předložená k registraci partnerství naznačují, že zakladatelé HOA jsou členy jeho představenstva.

Vystupují jako tvář partnerství, jeho řídící část, která má stejně jako ostatní členové zájem na řádné údržbě domu a správné kvalitě poskytovaných služeb. Pokud chce některý z členů partnerství opustit zakladatele HOA, musí sepsat odpovídající žádost. V tomto případě není nutný souhlas ostatních obyvatel.

Zakladatelem může být každá fyzická osoba, která v domě bydlí a je vlastníkem obytného prostoru v něm. Uvedení zakladatelů při registraci HOA jako právnické osoby je formalita. Členové představenstva a předseda jsou registrováni u ERGUL. Pokud dojde ke změnám ve složení představenstva, musí o tom být informována fiskální služba, aby mohla provést příslušné změny.

Registr členů HOA

Evidence členů společenství vlastníků bytů musí obsahovat údaje, ze kterých lze pochopit, kdo přesně je členem HOA. Informace v něm uvedené také umožní v případě potřeby kontaktovat kteréhokoli z účastníků partnerství. Seznam členů HOA odráží informace o velikosti podílu na společném majetku každého z nich.

Standardní registrační formulář obsahuje následující informace:

  • název společenství vlastníků domů;
  • oficiální adresa HOA;
  • údaje DIČ;
  • datum vzniku;
  • seznam domů zahrnutých do partnerství.

Musí být podepsán předsedou HOA s uvedením jeho kontaktního telefonního čísla.

Odpovědnost

Provozní řád, funkce, pravomoci a odpovědnosti společenství vlastníků jsou uvedeny v zákoně o bydlení a upraveny právními předpisy Ruské federace. Mezi účastníky HOA je volena rada, která zahrnuje několik lidí. A také v čele partnerství je předseda, který zodpovídá za jednání spolku.

Vedoucí HOA je tedy odpovědný za následující akce:

  • výběr personálu;
  • podávání hlášení finančnímu úřadu;
  • udržování a uchovávání záznamů o partnerství;
  • uzavírání smluv.

Členové představenstva HOA jsou zodpovědní za plnění dohod uzavřených s dodavateli a dalšími službami, včetně inženýrských sítí, a také za partnery a obyvatele domu.

Odpovědnost partnerství zahrnuje také následující povinnosti:

  • využívání oblastí, které jsou ve společném sdíleném vlastnictví všech obyvatel;
  • udržování a udržování pořádku ve společných prostorách;
  • provádění oprav;
  • nakládání se společným majetkem společnosti.

Členové HOA musí zajistit včasné a kvalitní dodávky zdrojů a služeb.

Rozhodování v partnerství

Všechna rozhodnutí jsou přijímána společně na základě výsledků hlasování vlastníků domů konaných na valné hromadě. Vytvoření HOA začíná takovým setkáním, na kterém musí 50 % vlastníků bytů v domě nebo několika bytových domech deklarovat svou vůli zorganizovat partnerství. Schůze se může konat buď osobně, nebo v nepřítomnosti písemným hlasováním.

Na takových schůzkách se rozhoduje o využití volného prostoru, domlouvá se například postup, práva a další klauzule zřizovací listiny a řeší se aktuální problémy, například při opravách. Také o osudu současného předsedy a nutnosti jeho výměny rozhoduje shromáždění obyvatel.

Pro provedení hlasování na schůzích HOA je nutné předem informovat obyvatele objektu o jeho datu, čase a místě. Na akci lze rozhodovat výhradně o těch otázkách, které jsou podle právních předpisů Ruské federace v kompetenci partnerství. Předem je nutné připravit agendu, která reflektuje všechny body potřebné k projednání a rozhodování.

Všechna rozhodnutí přijatá na schůzi se zapisují do dokumentu, který je uchováván po celou dobu akce a na jejím konci je potvrzen podpisem iniciátora nebo předsedy. K přijetí jakéhokoli rozhodnutí je nutná většina hlasů. Obyvatelé, kteří na jednání nebyli, musí být vyrozuměni do 10 dnů o výsledcích jednání.

Klady a zápory HOA

Společenství vlastníků bytů dává vlastníkům bytů právo sami rozhodnout, jaká jsou pravidla pro správu domu a společného majetku, kdo se stane poskytovatelem služeb a podobně. Ale schopnost samostatně se rozhodovat může být výhodou i nevýhodou.

Mezi nepopiratelné výhody takové formy správy domu, jako je HOA, je třeba zdůraznit následující:

  • správa společného majetku v domě za účelem získání dalších prostředků na zvelebování, údržbu a opravy bytových domů a: nájem, reklama;
  • rychlé řešení vznikajících problémů na valných hromadách hlasováním;
  • finanční transparentnost: každý z obyvatel a členů spolku má právo se kdykoli seznámit s pohybem peněz a výdaji finančních prostředků;
  • musíte platit pouze za skutečně nezbytné služby, a nikoli za ty, které správcovská společnost ve výchozím nastavení ukládá nebo přispívá k platbě, proto to výrazně sníží účty za energie;
  • nezávislý výběr dodavatelů.

Při vytváření HOA padá odpovědnost za bezpečnost společného majetku na každého obyvatele, stejně jako za výsledky rozhodnutí, která učiní ohledně uspořádání a údržby obytného domu. Jednou z důležitých je možnost snížení velikosti účtů za energie. Kompetentní manažer může výrazně snížit nájemné tím, že vytvoří pro partnerství zisk, například tím, že poskytne nebytový prostor k pronájmu.

Své nevýhody mají i společenství vlastníků domů. V každém sdružení je skupina aktivistů, ale nikdo nezaručí, že jde o gramotné a kompetentní lidi. Přílišná iniciativa a neschopnost porozumět vzniklé problematice a řádně podnikat.

Partnerství má poměrně malý vlastní kapitál, s jehož pomocí je obtížné splácet vzniklé dluhy. A to se může stát významným problémem pro HOA, když bude muset urychleně zaplatit dodavatelům. Provedení některých jednorázových prací pro sdružení může být navíc dražší než pro stejnou správcovskou společnost, protože mnoho společností má minimální zájem o jednotlivé zakázky.