Pracovní smlouva s jednatelem společenství vlastníků domů. Jaký je rozdíl mezi pozicemi manažera HOA a předsedy? Dohoda s manažerem HOA

"Bytové a komunální služby: účetnictví a daně", 2010, N 1
MANAŽER V HOA
Ne všechna partnerství, která cítí potřebu profesionálního vedení, jsou připravena předat otěže domu komerční organizaci. Dobrým řešením pro ně je zapojení správce budovy. Jedná se o osobu, která je pověřena všemi administrativními funkcemi pro organizaci práce partnerství. Právní postavení manažera a postup jeho interakce s HOA je popsán v tomto článku.
Dnes se v praxi HOA stále častěji objevuje vedle předsedy představenstva postava manažera HOA. Tento trend je podle nás přirozený a bude se vyvíjet a potvrzuje myšlenku, kterou jsme opakovaně vyjádřili o nutnosti skloubit samosprávu bytového domu s profesionální správou.
Je zcela zřejmé, že ne v každém domě najdete vlastníka (nezapomeňte, že předsedou představenstva HOA může být pouze vlastník prostor v bytovém domě, který je členem partnerství), který má dostatečné množství znalostí a chce zcela nebo zčásti opustit hlavní zaměstnání (protože kvalitní práce předsedy vlády vyžaduje značné množství času) a věnovat se práci pro společné dobro celého domu. Mezitím je docela možné najít osobu ochotnou a schopnou určovat hlavní směry práce při správě domu a kontrolovat provádění plánů, zatímco najatý manažer udělá všechnu zbytek práce.
Manažer: kdo to je a proč je potřeba?
Manažer je fyzická osoba, která může nebo nemusí mít status samostatného podnikatele. Abychom byli spravedliví, je třeba poznamenat, že na trhu s bydlením a komunálními službami je dnes velmi málo individuálních podnikatelů, a to přesto, že např. v Pravidlech poskytování veřejně prospěšných služeb je mezi jednotlivými podnikatelskými subjekty uveden i individuální podnikatel. možných poskytovatelů veřejných služeb. Obecně lze říci, že status manažera – individuálního podnikatele je v mnohém podobný statusu manažerské organizace, jejíž otázky interakce s HOA jsme probírali dříve (viz článek „Smlouva mezi HOA a řídící organizace“, č. 11, 2009).
Praxe Asociace HOA v Nižním Novgorodu ukazuje, že manažeři HOA jsou především zkušení předsedové představenstva HOA a bytových družstev, kteří jsou zváni k práci v nově vytvořených partnerstvích nebo v partnerstvích, která z toho či onoho důvodu zůstávají bez předsedy. představenstva. Dále budeme hovořit o manažerovi jako o fyzické osobě, která nemá postavení samostatného podnikatele.
Často se HOA rozhodnou spolupracovat s manažerem, pokud v nedávné minulosti změnili způsob správy bytového domu prostřednictvím správcovské organizace na správu společenství vlastníků domů. Majitelé prostor jsou zároveň vedeni výše uvedenými důvody: nedostatek neobydleného vlastníka, který by byl kompetentní ve věcech bydlení a komunálních služeb, stejně jako touha spravovat dům samostatně, bez jakékoli účasti řídící organizace. Kromě toho může být další důvod - složitá situace HOA, kdy k řešení mnoha problémů vyžaduje pečlivou pozornost profesionála, tzv. protikrizového manažera. Další výhodou výběru manažera HOA před manažerskou organizací může být finanční otázka, i když stojí za zmínku, že někdy mohou být služby manažerské organizace levnější. Nesmíme zapomínat, že volba modelu řízení pro HOA je vždy přísně individuální a spolupráce s manažerskou organizací a individuálním manažerem má své výhody i nevýhody.
Pro vaši informaci. V poslední době se rozšířila praxe přitahování takzvaného protikrizového manažera na HOA na určitou dobu za účelem organizace práce partnerství a přenosu zkušeností do představenstva.
Registrace pravomocí manažera
Manažer může být zapojen do práce v HOA na základě dvou typů smluv – pracovněprávní a občanskoprávní o poskytování služeb (nebo jinak). Tyto smlouvy se výrazně liší od smlouvy o správě uvedené v čl. 162 Zákon o bydlení Ruské federace.
Zaměstnanecká smlouva
V případě uzavření pracovní smlouvy musí být pozice vedoucího s odpovídajícím platem zařazena do tabulky obsazení HOA a schválena na valné hromadě členů HOA dle odstavců. 10 odst. 2 čl. 145 Zákon o bydlení Ruské federace. O otázce přilákání manažera při uzavírání pracovní smlouvy s ním tedy rozhoduje valná hromada členů HOA. Současně je pravomoc najímat pracovníky do servisu bytového domu a propouštět je v souladu s článkem 5 Čl. 148 RF Housing Code odkazuje na povinnosti rady HOA. Pracovní smlouvu s vedoucím proto musí podepsat všichni členové představenstva. Volitelně mohou členové představenstva na zasedání rozhodnout, že pověří předsedu představenstva HOA uzavřením pracovní smlouvy s konkrétním manažerem (v tomto případě podepisuje smlouvu pouze předseda). Pokud jde o ukončení pracovní smlouvy, je možné pouze z důvodů uvedených v čl. 81 zákoníku práce Ruské federace.
Občanská smlouva
Možnost uzavření občanské smlouvy s manažerem je způsobena následujícími okolnostmi:
- zásada smluvní svobody (článek 421 občanského zákoníku Ruské federace), podle níž mohou strany uzavřít dohodu, a to jak stanovenou, tak nestanovenou zákonem nebo jinými právními akty;
- pozice odstavců. 1 bod 1 čl. 137 bytového zákoníku Ruské federace, který spolu s právem HOA uzavřít smlouvu o správě bytového domu, smlouvy o údržbě a opravách společného majetku v bytovém domě a smlouvy o poskytování inženýrských služeb, stanoví právo uzavírat další smlouvy v zájmu členů společenství. Tyto „ostatní“ by měly zahrnovat smlouvu s manažerem HOA o poskytování služeb.
Pokud jde o to, který řídící orgán HOA přímo rozhoduje o otázce přilákání manažera, je třeba poznamenat, že výlučná pravomoc valné hromady členů HOA, čl. Nepoužije se článek 145 bytového zákoníku Ruské federace, ale ustanovení 6 čl. 148 bytového zákoníku Ruské federace se týká uzavírání smluv o poskytování služeb. Na druhé straně předseda představenstva v souladu s odstavcem 2 čl. 2 písm. 149 bytového zákoníku Ruské federace může provádět transakce, které v souladu se zákonem a chartou partnerství nevyžadují povinný souhlas představenstva nebo valné hromady členů partnerství. O otázce uzavření smlouvy s manažerem o poskytování služeb by tedy podle našeho názoru mělo rozhodovat představenstvo HOA. Je však účelnější to předem projednat v zakládací listině partnerství s přisouzením takové pravomoci působnosti představenstva nebo valné hromady členů HOA. Mezitím bychom neměli zapomínat, že jakýkoli problém může vyřešit valná hromada členů HOA (článek 4 článku 145 zákoníku o bydlení Ruské federace).
Podpis smlouvy o poskytování služeb s vedoucím zaměstnancem je obdobný jako podpis pracovní smlouvy. Ukončení takové smlouvy se provádí podle pravidel kap. 29 Občanského zákoníku Ruské federace, a to v případě závažného porušení podmínek smlouvy jednou ze stran a v jiných případech stanovených občanským zákoníkem, jinými zákony nebo smlouvou. Smlouva zpravidla počítá s možností jednostranného ukončení smlouvy jednou ze stran oznámením druhé straně ve lhůtě uvedené ve smlouvě.
Pro HOA je tedy uzavření a ukončení smlouvy o poskytování služeb o něco jednodušší než uzavření a ukončení pracovní smlouvy, nicméně uchazeč o pozici manažera si může jako podmínku spolupráce s HOA podmínit uzavření pracovního poměru. smlouvu s tím.
Plná moc
Když už mluvíme o svěření pravomocí manažerovi, je třeba zmínit, že dohoda upravuje vnitřní vztahy mezi ním a HOA. Aby manažer mohl zastupovat zájmy HOA ve vztazích se třetími stranami, je vyžadována plná moc (kapitola 10 občanského zákoníku Ruské federace). Takovou plnou moc vydává předseda představenstva HOA jako osoba, která má právo jednat jménem HOA bez plné moci (článek 2 článku 149 zákona o bydlení Ruské federace) . V tomto případě musí obsah plné moci (seznam pravomocí převedených na jednatele) vycházet z podmínek smlouvy. To je důležité, protože na manažera lze zmocněnce převést, řekněme, pravomoci uzavírat smlouvy o údržbě a opravách, které původně patřily představenstvu HOA, a nikoli jeho předsedovi. Není-li tato podmínka ve smlouvě stanovena, ale předseda přesto uvedené oprávnění do plné moci zahrnul, pak podle čl. 174 občanského zákoníku Ruské federace může soud prohlásit transakci za neplatnou.
Právní postavení manažera
Právní postavení vedoucího zaměstnance, tedy jeho práva a povinnosti, musí být specifikováno buď ve smlouvě samotné při uzavírání občanského ujednání, nebo v pracovní smlouvě a pracovní náplni.
Je jasné, že manažer, který je fyzickou osobou, nemůže být vykonavatelem veřejných služeb. Při uzavírání výše diskutovaných smluv zůstává poskytovatelem služeb HOA, proto rozsah práv a povinností správce leží v oblasti administrativního řízení HOA, jakož i v oblasti údržby, údržby a oprava společného majetku bytového domu.
Nestanoví-li charta HOA jinak, rozsah pravomocí delegovaných na manažera určuje rada HOA bez ohledu na typ smlouvy.
V závislosti na míře důvěry lze manažerovi HOA přidělit například tyto funkce:
- výběr dodavatelů pro provádění údržbářských a opravárenských prací na společném majetku bytového domu (v tomto případě si rada HOA může vyhradit pravomoc k uzavření dohody, případně ji může také pověřit správce);
- uzavírání smluv o poskytování inženýrských služeb;
- uzavírání dalších dohod jménem HOA;
- najímání a propouštění zaměstnanců;
- sledování provádění prací údržby, údržby a oprav bytového domu;
- zastupování zájmů HOA ve státních orgánech a samosprávě;
- příprava odhadů příjmů a výdajů HOA za daný rok;
- příprava finanční zprávy představenstva HOA vlastníkům pro výroční valnou hromadu členů HOA;
- interakce s vlastníky a členy HOA v otázkách souvisejících s prací HOA;
- vymáhání dluhu vůči HOA od vlastníků prostor v domě atd.
Je-li to žádoucí, může být manažerovi také uděleno právo nakládat s finančními prostředky HOA (náležitým formalizací tohoto oprávnění v plné moci a bankovní dokumentaci). Mezitím si představenstvo HOA a předseda představenstva mohou vyhradit tak důležitou pravomoc pro sebe.
Modely interakce mezi HOA a manažerem
Na závěr zvážíme možné modely interakce mezi HOA a manažerem HOA.
Podle prvního modelu je řízení prováděno manažerem a údržbu a opravy provádějí najatí zaměstnanci partnerství na plný úvazek. Hlavní nevýhodou tohoto schématu je potřeba udržet velký počet pracovníků s konstantní mzdou. Hlavní výhodou modelu je větší nezávislost HOA na třetích stranách. Toto schéma se nachází a ospravedlňuje ve velkých partnerstvích, která spojují několik bytových domů (obytných komplexů).
Druhý model: řízení provádí manažer a údržbu a opravy provádějí dodavatelé na základě smluv s HOA. Pozitivní stránkou tohoto modelu je samozřejmě absence potřeby udržovat vlastní materiálně-technickou základnu a možnost výběru dodavatelů, kteří provádějí ten či onen druh práce kvalifikovaněji než najatí pracovníci partnerství.
Bez ohledu na zvolený model práce HOA se správcem předpokládá přítomnost osoby odpovědné za správu bytového domu, která správu vykonává odborně, a stálý orgán HOA - představenstvo, vyjadřující zájmy OV. vlastníků a sledování činnosti správce. Hlavním problémem při výběru manažera je podle nás to, že jeden HOA nemůže vždy nabídnout kvalifikovanému manažerovi odměnu podle jeho požadavku, a proto většina manažerů, které známe, kombinuje práci ve více HOA.
M.A.Purgina
Právní poradce
NP "Asociace HOA Nižnij Novgorod"
Podepsáno pro pečeť
18.01.2010

Ve skutečnosti je takových domů velmi málo. Mohou za to i obyvatelé, kteří nemohou vždy udržovat čistotu v místě svého bydliště víno UK, vždyť právě ona by měla v obyvatelích podněcovat touhu udržovat pořádek a sama by měla mít zájem na tom, aby dům měl patřičný vzhled.

obecná informace

Jak víte, dnes v naší zemi existují dvě organizační a právní formy správy bytového domu.

První z nich je Spojené království, organizace s jasně stanovenou strukturou, právy a povinnostmi ohledně řízení.

Majitelé prostor ve více domech se však ne vždy uchýlí k této formě. Možnost je mnohem atraktivnější. Důvodů je celá řada.

Za prvé, v čele této organizace stojí majitelé prostor, což znamená, že i vrcholové organizace zájem o vylepšení budovy.

Za druhé, tato organizační a právní forma působí mnohem harmoničtěji, jednodušeji a je podřízena majitelům domů. Partnerství má samozřejmě svou hierarchii. Je v něm přítomnost - aktivní majitelé, stejně jako.

Právě předseda je z velké části odpovědný za provádění některých úkonů ohledně uspořádání společného jmění.

Ale v poslední době se přítomnost správce společenství vlastníků stala běžným jevem ve společenství vlastníků domů. Mnozí o jeho přítomnosti stále nevědí a ti, kdo vědí, nemohou pochopit co je to za obličej a jaké důležité funkce plní?.

Pokud ani vy neznáte odpovědi na tyto otázky, zveme vás, abyste si přečetli text našeho článku a získali pro sebe nové, a hlavně užitečné informace.

Pojem

Začněme tím, co je to společenství vlastníků domů. V opačném případě riskujete zmatení v terminologii.

Takže společenství vlastníků domů je organizace

Tato organizace i přes to, že nese nekomerčního charakteru, spravuje účet tvořený obyvateli pro potřeby domu a hlavní odpovědností této organizace je udržovat jej v řádném stavu a pořádku. Pojďme si vysvětlit, jak se to projevuje.

Zodpovědnost partnerství zahrnuje udržování komunikace v náležité kvalitě, uspořádání společných prostor, včasné odstraňování poruch a tak dále.

Obecně platí, že společenství vlastníků domů spravuje bytový dům. Představenstvo partnerství rozhoduje o tom, kam utratit prostředky, co primárně opravit a na co si dát pozor.

Předseda jejich iniciativu schválí nebo zamítne. Taky nejvyšší řídící orgán partnerství- jedná se o shromáždění vlastníků bytového domu, které se schází buď z vlastního podnětu nebo svoláním předsedy k řešení obecných záležitostí.

Co dělá?

Správcem je fyzická osoba, která také provádí zlepšovací činnosti ve společenství vlastníků domů. Pokud je to pro vás výhodné, můžete to zvážit zaměstnanec.

Kromě toho může mít tento zaměstnanec dokonce postavení samostatného podnikatele a může být vyzván k plnění určitých povinností. Svou činnost může vykonávat za úplatu v několika partnerstvích najednou majitelé domů.

Navíc je důležité vědět, že s tímto občanem lze uzavřít dva typy smluv.

První z nich je známý a oblíbený.

Uzavírá se mezi společenstvím vlastníků domů a správcem. Konkretizuje hlavní povinnosti stran, práva, jakož i nezbytné podmínky spolupráce.

Často s ním mohou uzavřít dohody občanská smlouva, který má rovněž právní moc.

Charakteristickým rysem tohoto zákona je skutečnost, že zaměstnanec se na určitou dobu stává objektem poskytujícím služby za určitých podmínek, nikoli stálým zaměstnancem jako v případě pracovní smlouvy.

Jaký je rozdíl od předsedy?

Mnoho lidí si plete pozici předsedy obchodní společnosti a manažera. Ve skutečnosti jsou dva úplně jiné polohy, která se ani nemůže nijak protínat.

Předseda je vedoucím HOA, který se zabývá organizačními a právními otázkami a také finančními otázkami, analyzuje rozhodnutí a přání obyvatel a také provádí vlastní úpravy a iniciativy. Jeho činnost je administrativní.

Pokud jde o manažera, s tím souvisí i jeho činnost administrativní práce Spíše však vykonává kontrolu nad činnostmi najatých pracovníků, nezavádí žádné iniciativy, ale poskytuje pomoc při zvyšování funkčnosti práce zaměstnanců partnerství.

Kromě toho se předsedovi hlásí jako zaměstnanec zaměstnavateli, se zavazuje dodržovat vnitřní režim a bezdůvodně jej neporušovat.

Můžete najít vzorový popis práce pro manažera HOA.

Proč je to potřeba?

Takový najatý zaměstnanec, jak jsme již řekli, zvyšuje efektivitu z provedené práce. Zároveň zastává roli kontrolora, manažera a analytika, který rozhoduje o tom, kdo by měl být nahrazen, na co se nejlépe soustředit a co může počkat.

Takový vůdce se v posledních letech stal nepostradatelnou postavou, protože s odpovídajícími pracovními zkušenostmi může snadno určit hlavní směry působení a také hlásit, zda některý ze zaměstnanců dělá svou práci špatně nebo se jí úplně vyhýbá.

Může HOA fungovat bez tohoto najatého zaměstnance? Velmi dlouho fungovala společenství vlastníků domů bez nich a to všem docela vyhovovalo.

Ale dnes, kdy je cílem všech organizací zvýšit funkčnost, je tato pozice prostě nezbytná maximální kontrolu nad tím, co se děje a co nejefektivněji využívat zdroje.

Je pravda, že mnoho majitelů domů v bytových domech nechápe potřebu takové pozice. Tito jedinci věří, že platí peníze jako odměnu osobě, která si je zcela nezaslouží.

Ve skutečnosti tomu tak není a funguje to dobrý zaměstnanec bude viditelný po několika měsících. Pokud ne, pak vždy můžete na valné hromadě vznést dotaz na jeho odvolání a ukončení smlouvy s takovou osobou.

Jak se to předepisuje?

Jednatel je jmenován předložením své kandidatury na valné hromadě. Bez hlasu vlastníků nemůže takového občana přijmout sám předseda.

Na setkání se diskutuje o potřebě práce takového specialisty a charakterizují se jeho kvality. Hlasováním rozhodují vlastníci prostor v bytových domech je takový zaměstnanec nutný? dnes nebo ne.

Pokud většina souhlasí, je s touto osobou na schůzi sepsána pracovní nebo občanskoprávní smlouva.

Ustanovení smlouvy jsou také pečlivě projednána s vlastníky a pokud dojde k nějakému nedorozumění, je přijato jedno nebo druhé ustanovení hlasováním.

Poté, kdy je dohoda podepsána oběma stranami najednou, je najatý manažer považován za plnohodnotného zaměstnance partnerství a může začít plnit své povinnosti.

Právní status zaměstnanec musí být uveden ve smlouvě s ním.

Pokud je zaměstnanec zastoupen jako fyzická osoba, pak on nemůže působit jako poskytovatel komunálních služeb, poté získává organizační a právní postavení kontrolora pro provádění veřejných služeb. Pokud je samostatným podnikatelem, pak je vše mnohem jednodušší.

Co to je za práci?

Neměli byste si myslet, že pozice hlavy HOA závisí pouze na kontrole. Ukazuje se, že pokud každý tvrdě pracuje a pravidelně provádí opatření k udržení domu v řádném stavu, dostává svůj plat marně?

Vlastně ne, manažer ano mnoho dalších funkcí, které se pro vás pokusíme vypsat v plném rozsahu:

Jinak pomáhá vykonávat práci a věnuje se především administrativní a obchodní činnosti.

Finanční sféra je mimo kontrolu hospodáře, který může být svěřen pouze shromáždění vlastníků nebo přímo předsedovi.

Způsoby interakce s HOA

Existují dva modely interakce mezi manažerem a sdružením vlastníků a každý z nich do té či oné míry zapustil kořeny.

První model se scvrkává na skutečnost, že tento zaměstnanec vykonává kontrolu při vykonávání činnosti stálí zaměstnanci.

Toto schéma je pro zaměstnance jednoduché, ale z hlediska rozpočtových výdajů nerentabilní.

Druhý model se scvrkává na skutečnost, že manažer opět vykonává kontrolu a práci provádí dodavatel. Jednoduchost tohoto schématu spočívá v tom, že dodavatel je najímán jednorázově a nikoli průběžně.

To dává možnost ušetřit peníze v době, kdy není práce a není potřeba platit zaměstnanci prostoje.

Odpovědnosti a práva

Takový najatý manažer má mnoho práv a povinností.

S tím druhým jsme se seznámili v odstavci výše.

Tedy pokud jde o práva tento vůdce umí počítat za včasné zaplacení jejich práce, za dovolenou, jakož i za dodržování jejich pracovních práv.

Nikdo nemá právo ho bezdůvodně propustit, pokud pracovní smlouva nebo občanský zákon nestanoví jinak.

Odpovědnost

Jako každý jiný úředník má i tento zaměstnanec trestní a finanční odpovědnost za neprovedení jakýchkoliv úkonů nebo porušení smluvních ustanovení.

Zákon konkrétní odpovědnost nestanoví, ale společenská smlouva vymezuje možnost vymáhání peněz od zaměstnance v rámci prevence před nesprávným jednáním.

Pokud stále nevíte, zda je ve vašem domě placený manažer, je čas zjistit tuto skutečnost. Je pravděpodobné, že tato osoba již dlouhou dobu řádně plní svou funkci a vy jste o tom ani nevěděli.

Seznamte se s její činností, protože pouze vy, znáte stav svého domova, můžete posuzovat výkon tento úředník.

Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.

Proto již od pradávna zákonodárce umožňoval, aby správu bytového domu vykonávaly určité organizace. Nejčastější z nich jsou správcovské společnosti.

Správcovská společnost u nás není tak populární.

Hlavním důvodem je správa bytového domu osobami, které mají za cíl vydělávat z této činnosti.

Obyvatelé by rádi viděli na postu správce domu člověka, který upřímně chce svůj domov zlepšit a kdo si to může myslet, ne-li sám obyvatel tohoto domu?

To je důvod, proč taková právní forma organizace, jako je partnerství legálních vlastníků domů a se stala prioritou pro občany a oblíbené mezi vlastníky. V této organizaci samozřejmě nevládne chaotický nepořádek, ale přísně nařízený řád řízení.

Přečtěte si o výhodách a nevýhodách HOA.

V jejím čele stojí předseda, který řídí činnost této organizace a zodpovídá za další záležitosti. Své má i společenství vlastníků domů.

V poslední době se o to začalo zajímat mnoho lidí zavedena nová pozice, které se začaly objevovat v partnerství - to je. Mnoho majitelů nedokázalo přijít na to, o jakou tvář se jedná a jakou funkci plní. Zkusme na to přijít.

Pracovní smlouva s manažerem HOA.

Občanská smlouva s manažerem HOA.

Zda je nutné uzavřít dohodu o pracovní činnosti s předsedou HOA zjistíte od. K dispozici jsou ukázky popisů práce HOA.

Koncept a nutnost

Pojďme si říci, odkud se tato pozice vzala.

Kdo pozorně sleduje změny v bytovém právu, pravděpodobně poznamená, že pozice je nová a se v každodenním životě naší země objevil poměrně nedávno- asi před pěti lety. A mnoho majitelů si ani neuvědomuje, že na zaměstnancích jejich organizace pracuje někdo jiný.

Jednatelem společenství zákonných vlastníků domů je úředník. Kromě toho je tento úředník fyzickou osobou, nikoli samostatným podnikatelem nebo zastoupeným organizací jako právnickou osobou.

Tato osoba je povinna vykonávat řadu funkcí, které s tím souvisejí administrativní činnostiúdržbu bytového domu. Hlavním úkolem je správně a kvalifikovaně organizovat fungování a provádění prací na bytovém domě.

Zdálo by se, proč to organizace potřebuje, ale ve skutečnosti to tak je pomáhá řešit mnoho problémů a udržuje pořádek.

Samozřejmě za své aktivity by měl dostávat odměna.

Ale aby dohoda o tom s obyvateli měla skutečně právní moc, je potřeba sepsat dohodu.

Pokud tedy existuje dohoda o pracovní činnosti mezi společenstvím vlastníků domů a správcem, pak upravuje nejen platová otázka tohoto zaměstnance, ale i jeho funkcí prováděné v rámci partnerství, jakož i opatření odpovědnost za jejich nedodržení.

Uzavření dohody o pracovní činnosti je proto chytrým krokem, jak se ochránit před problémy v budoucnu.

Důsledky chybějícího dokumentu

Manažer nemůže za svou práci požadovat platbu bez existující dohody, jak jinak si mohou být obyvatelé jisti, že tato osoba provedla všechny potřebné úkony.

Tak či onak, ale ze zákona má právo vstupovat do vztahů s nájemci a vlastníky bytového domu v následujícím typy vztahů– pracovní a občanské právo.

Bez faktu uzavření vztahu na papíře mají obyvatelé plné právo neplatit za práci.

Nedojde-li k uzavření dohody, pak jednatel nemusí být zaplaceno, pokud mají obyvatelé pocit, že tato osoba neplnila své přímé funkce, a protože neexistuje žádný doklad, nikdo nemůže přesně vědět, jaké funkce mu byly přiděleny.

Vydání a schválení

Kdo sestavuje, vydává a schvaluje? Pracovní smlouvu sepisují smluvní strany, tedy společenství vlastníků jednotek a zároveň jednatel společenství vlastníků jednotek. Strany navrhují, jaké položky mohou být součástí dokumentu.

Před uzavřením pracovní smlouvy musíte koordinovat tuto akci s několika službami.

Nejprve informujte ubytování.

Zadruhé, taková akce musí být provedena prostřednictvím daňový úřad.

Pouze se souhlasem těchto dvou orgánů může být sepsána pracovní smlouva.

O tom a také o tom, co má HOA právo sdělit vlastníkům, se můžete dozvědět z našich článků. s majitelem si můžete stáhnout na našem webu.

Změna

Je možné a kdo má právo provádět změny ve schválené pracovní smlouvě? do toho podléhají změnám K tomu je však nutné splnit některé podmínky.

Aby změny byly provedeny v souladu s pravidly a zákonem, je nutné, aby to bylo vzájemné přání obou stran najednou. Pokud jedna ze stran odmítne provést změny, nebude možné provést změny pouze na žádost jedné ze stran.

Manažer sdružení vlastníků domů důležitá osoba, která zvyšuje funkčnost práce v bytovém domě.

Díky jeho úsilí se vaše budova může stát buď tou nejúhlednější a nejpříjemnější k bydlení, nebo takovou, která rychle chátrá.

V každém případě, ať už potřebujete správce společenství vlastníků nebo ne, rozhoduje shromáždění vlastníků– nejvyšší zákonodárný orgán v řídící organizaci.

Přejeme Vám, abyste učinili jediné pravdivé a správné rozhodnutí, které by následně mělo co nejlepší dopad na Váš bytový dům.

Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.

Sdružení majitelů domů ve své činnosti vychází z bytového zákoníku Ruské federace a občanského zákoníku Ruské federace. Hlavním interním dokumentem HOA je Charta. Musí být v souladu s legislativou Ruské federace, proto je nutné provést úpravy s přihlédnutím ke změnám zákonů. Vlastníci si při vzniku volí předsedu představenstva společenství.

Obyvatelé pověřují předsedu ekonomickou činností zvelebování bytového domu, opravami a náklady na energie. Náplň práce předsedy HOA je široká a není vždy v kompetenci osoby zvolené na tuto pozici. V tomto případě by bylo chytrým řešením najmout znalého člověka. Právním jednáním je právní registrace a uzavření dohody s manažerem HOA.

Vedení HOA zahrnuje vlastníky bytů v budově nebo několika bytových domech. Jsou to lidé se zájmem o zlepšení a majetek jim není lhostejný. Ale ne vždy mezi ně patří specialisté na komunální služby. Je snazší najmout si elektrikáře nebo účetního než manažera podpory života pro bytový dům. Proto se objevila praxe najímání jednotlivce – specialisty na tento typ činnosti.

Manažer HOA je zaměstnanec podřízený předsedovi představenstva, který se ve své práci řídí náplní práce a smlouvou. Každé bytové společenství samostatně vyhodnocuje úkoly svěřené správci s přihlédnutím ke svým potřebám.

Mezi běžné funkce patří:

• zastoupení HOA ve vládních organizacích a místních samosprávách;
• výběr zhotovitelů, kontrola jejich činnosti, stanovení rozsahu prací a ověřování výsledků prací;
• uzavírání smluv o nájmu společných věcí (bannery na fasádě, pronájem sklepních prostor);
• koordinace aktivit členů partnerství;
• sestavování odhadů a zpráv za určité období;
• práce s neplatiči veřejných služeb;
• spolupráce s poskytovateli služeb;
• najímání, regulace práce a propouštění personálu (uklízeče, uklízečky atd.);
• interakce s obyvateli domu, přijímání stížností a podnětů.

Kromě výše uvedeného existuje mnoho povinností, které jsou po dohodě s vedením a vlastníky bytů na valné hromadě obsaženy v pracovní smlouvě s manažerem HOA.

Podle Bytového zákoníku, čl. 147, odstavec 3.1, nemůže předseda představenstva delegovat veškeré své pravomoci na najatého zaměstnance. Je možné přidělit pouze určitý rozsah odpovědností dohodnutý se členy valné hromady.

Pozice HOA manažera není striktně vyžadována zákonem. Vše závisí na potřebách komunity a rozhoduje se kolektivně. Předseda představenstva a celé bytové společenství budou muset určit, za jakým účelem bude specialista zapojen. Potřeba najmout externího manažera HOA může vzniknout z následujících důvodů:

• mezi obyvateli nejsou žádní specialisté, kteří by měli potřebné znalosti, zkušenosti a kompetence;
• v obci je několik bytových domů, což znamená velké množství práce;
• předsedovi představenstva chybí volný čas na veškerou řídící činnost;
• potřeba krizového řízení.

Potřeba krizového řízení vzniká například tehdy, když má HOA velký dluh za komunální služby. Běžnou praxí je také najmout manažera třetí strany, aby přenesl znalosti a zkušenosti do vedení nového HOA. Zadání určí požadavky na kandidáta.

Pro manažera budou důležité faktory:

• vysokoškolské vzdělání;
• znalost bytové legislativy;
• manažerské zkušenosti;
• bez trestního rejstříku; odolnost proti stresu;
• schopnost dosáhnout vzájemného porozumění s lidmi.

Práce manažera HOA může být regulována dvěma typy dokumentů:

• občanská dohoda s manažerem HOA;
• pracovní smlouvu s manažerem HOA.

Dohoda předpokládá široké pravomoci zaměstnance. Občanská dohoda se však uzavírá, když je zaměstnanec najat na určitou dobu k provedení konkrétního úkolu. Podrobně popisuje rozsah činnosti, termíny a odpovědnosti manažera.

Z pracovní smlouvy vyplývá podřízená pozice manažera předsedovi představenstva HOA. Smlouva se řídí zákoníkem práce Ruské federace.

Na internetu můžete najít mnoho možností pro uzavření pracovní smlouvy s manažerem HOA. Ale hlavní body jsou podobné a jsou předepsány na legislativní úrovni.
Předmětem smlouvy je komunita obyvatel zastoupená předsedou představenstva a zainteresovaným odborníkem. Manažerem může být fyzická osoba nebo samostatný podnikatel (IP). Oddělení IP může mít několik bytových společenství.

Smlouva obsahuje standardní části:

• Předmět smlouvy. Tento odstavec odhaluje podstatu smluvních ujednání – poskytování manažerských služeb.
• Smluvní doba závisí na požadavcích kladených na specialistu: smluvní vztahy jsou omezeny na konkrétní termíny, uzavření smlouvy na dobu neurčitou, uzavření smlouvy na dobu trvání díla stanovenou touto smlouvou.
• Podrobnosti o stranách. Podrobnosti označují běžný účet HOA, jeho adresu, INN a jméno. Uchazeč musí poskytnout údaje o pasu, číslo osvědčení o pojištění, DIČ a bankovní údaje.
• Povinnosti stran. Tento odstavec odhaluje požadavky na práci manažera a odpovědnosti subjektů smlouvy.
• Pracovní podmínky. Tento odstavec podrobně popisuje mzdy, mzdové záruky, normalizaci pracovní doby, dovolenou a sociální zabezpečení najatého specialisty.
• Změna, pokračování a ukončení smlouvy. Smluvní vztah může být ukončen na konci smluvního období nebo automaticky prodloužen až do dokončení činností poskytování služby. Toto ustanovení upravuje i předčasné ukončení smlouvy.
• Zvláštní podmínky. Doložka upravuje další podmínky v závislosti na chartě HOA, účelu najímání zaměstnance třetí strany a případných právních podrobnostech.

Aby nedocházelo ke sporům, je důležité správně a co nejpodrobněji sepsat pracovní smlouvu.

Popis práce je dokument schválený chartou HOA, který specifikuje všechny pracovní povinnosti manažera. Kromě toho dokument definuje práva zaměstnance, platební podmínky a upravuje pracovní dobu, dobu odpočinku a dovolenou.

Před podpisem pracovní smlouvy by mělo proběhnout seznámení s popisem práce a chartou HOA. Pracovní smlouva zaručuje souhlas zaměstnance se všemi podmínkami pracovní náplně. Popis práce podepisuje předseda představenstva HOA a najatý manažer. Certifikováno mokrým těsněním.

Plná moc k oprávněným úkonům

Při nástupu na pozici manažera HOA je novému zaměstnanci udělena plná moc k jednání jménem bytového družstva. Jedná se o právní dokument, který vám dává právo činit rozhodnutí a podepisovat potřebné dokumenty. Manažer HOA potřebuje plnou moc k vyřešení následujících problémů:

• registrace smluv s dodavateli a dodavateli zdrojů;
• řešení problémů ve finančních a dozorčích organizacích;
• zastupování zájmů HOA u soudů a daňových úřadů.

Jakékoli jednání finanční nebo právní povahy musí být potvrzeno plnou mocí, kterou podepisuje předseda představenstva HOA. V plné moci musí být uvedeny všechny organizace, ve kterých platí pravomoci jednatele. Musí být také uvedeny všechny akce, na které se vztahují práva zaměstnance jménem HOA. U plné moci je povinné uvést datum vypršení platnosti. Obvykle se kryje s datem vypršení pracovní smlouvy.

Pravost plné moci ověřuje předseda představenstva HOA podpisem a mokrou pečetí. Bylo by rozumné pověřit provedením plné moci advokáta, neboť nesprávně vyhotovený dokument může být důvodem pro prohlášení transakce za neplatnou.

Manažer HOA je oficiálně přijat do představenstva, pobírá plat uvedený v personální tabulce a reguluje svou práci v souladu s pracovní náplní. Jeho propuštění by mělo být upraveno zákoníkem práce Ruské federace. Uzavření pracovní smlouvy s manažerem HOA zaručuje zaměstnanci následující práva:

• možnost zúčastnit se setkání HOA;
• schopnost vytvářet vlastní iniciativy;
• získat potřebnou dokumentaci o práci HOA.

Odpovědnost manažera HOA

Zaměstnanec nese hmotnou, občanskoprávní a trestní odpovědnost. Hmotná a občanskoprávní odpovědnost musí být promítnuta do smlouvy. Trestní odpovědnost vzniká v případě nedbalostního jednání ze strany manažera HOA, kdy vedou k mimořádným situacím, které ohrožují život nebo zdraví občanů.

Manažer HOA není instalatér, elektrikář a účetní v jednom. Jedná se spíše o manažera, který přebírá administrativní činnosti. Kompetentní specialista na pozici manažera HOA je schopen uvést dům, který mu byl svěřen, do pořádku, organizovat efektivní práci personálu obsluhujícího prostory a řešit problémy s bydlením a komunálními službami.

Studujeme smlouvu se správcovskou společností

Jedná se o zaměstnance, jehož pozice je uvedena v personální tabulce (za předpokladu, že valná hromada takové obsazení schválila).

Na tuto pozici je pečlivě vybírán profesionál v sektoru veřejných služeb, který zná z první ruky celý mechanismus řízení bytových domů.

Takový zaměstnanec pro společenství vlastníků je jádrem, osou, kolem které se točí všechny činnosti HOA, aby obsluhovaly a udržovaly všechny systémy domu v provozuschopném stavu pro nepřetržitý přísun zdrojů do každého prostoru.

Odkaz: Ale to není podstudium pro předsedu, funkce těchto úředníků jsou úplně jiné.

Je-li předseda zapojen do administrativních záležitostí, pak čistě technickou stránku činnosti má na starosti správce domu, jsou mu podřízeni všichni pracovníci od instalatéra až po uklízečku;

Správce budovy je všudypřítomný, ví, kde je potřeba opravit fasádu, vyměnit ventil a které subdodavatele je potřeba zapojit do speciálních prací. Je hlavním manažerem, který určuje prioritu záležitostí.

Kdo může být přijat na tuto pozici?

Manažer může být najat, aby pracoval v HOA jako jednotlivec. fyzická osoba a samostatný podnikatel. Tento zaměstnanec musí splňovat následující požadavky:

DŮLEŽITÉ: Vzhledem k tomu, že tato pozice zahrnuje finanční odpovědnost, žadatel o ni by neměl mít záznam v trestním rejstříku nebo být dříve zapojen do krádeže.

Nemůže být správce vlastníkem?

Na rozdíl od předsedy HOA nemusí mít správce budovy s bytovým domem obsluhovaným partnerstvím nic společného. Přítomnost majetku v tomto domě není podmínkou ani překážkou.

Hlavním požadavkem na správce nemovitosti je profesionalita v oblasti veřejných služeb.

Zodpovědnost a popis práce

Povinnosti správce budovy jsou následující:

DŮLEŽITÉ: Správce domu kontroluje výdej a spotřebu potřebného materiálu, nářadí, nakupuje náhradní díly, zařízení apod. a provádí odpisy.

Tento manažer také není ochuzen o papírování, musí mít představu o stavu plateb, podílet se na vydávání certifikátů, sestavování a realizaci opatření pro přípravu všech systémů MKD v zimním i letním období; období atd.

Pracovní náplň správce domu obsahuje další oddíly: tento pokyn kromě povinností popisuje i jeho práva, pracovní a platební podmínky, odpovědnost, režim práce a odpočinku.

Níže je uveden příklad dokumentu:

Jaká práva má?

Správce nemovitosti má následující práva:

POZORNOST: Správce domu má právo požadovat ohleduplné zacházení a zajištění svého pracoviště vším potřebným pro maximálně efektivní práci.

Kolik je plat?

Pozice HOA house manager vyžaduje speciální znalosti, vzdělání a dovednosti, ale je také dobře placená. Průměrná mzda na této pozici v roce 2017 se pohybuje v následujících mezích:

Výdělky správce domu se výrazně liší podle regionu, což naznačuje, že ne každý přešel na nové metody správy bytových domů a nedocenil plně význam dobrého hospodáře.

Jaké jsou pracovní podmínky?

Pracovní den manažera na střední úrovni v HOA je nadmíru naplněn. Fyzicky nemůže a neměl by být na území bytového domu neustále: je potřeba účastnit se jednání, jednání, soudů, seminářů, ale v provozní době, ale i přijímání obyvatel je to nutné být na místě.

ODKAZ: Správce budovy má vlastní kancelář, přítomnost počítače je v roce 2017 nepostradatelnou podmínkou.

Má právo požadovat, aby jeho pracoviště bylo vybaveno způsobem, který je vhodný pro samotného zaměstnance a pro jeho návštěvníky, zejména proto, že přijímá nejen své podřízené, ale také majitele prostor, dodavatele a zástupce zdrojů. dodavatelské firmy atd.

Harmonogram pracovního dne je 8 hodin, ale pokud dojde k nehodě nebo předhavarijnímu stavu, může být tento manažer přivolán na místo kdykoli během dne.

Pracovní smlouva s manažerem HOA

Se správcem budovy lze uzavřít jeden z typů smluv o práci v partnerství - pracovní nebo občanskoprávní.

Při výběru první možnosti se na zaměstnance a jeho vedení vztahují požadavky na dodržování zákoníku práce Ruské federace, druhá - na občanský soudní řád Ruské federace.

Pracovní smlouva je nejpreferovanějším typem formalizace vztahů, od okamžiku jeho uzavření je manažer chráněn a má všechna práva, včetně dovolené, pracovní neschopnosti a propuštění, přísně v rámci zákona a výše výdělku bude přísně odpovídat výši uvedené v personální tabulce partnerství.

Příklad dokumentu na fotografii níže:

Mnohdy jdou společenství vlastníků domů až k tomu, že přijmou manažera s protikrizovým zaměřením, takový manažer zjistí slabá místa, optimalizuje činnost týmu a zajistí naprostý pořádek a čistotu, vždy správně fungující techniku, nezpochybnitelnou podřízenost mechaniků, elektrikářů; , instalatéři atd.

Noblesní specialista na pozici správce budovy je darem z nebes pro představenstvo i obyvatele.