Reklama na portáli

Pracovná zmluva s konateľom spoločenstva vlastníkov bytov. Aký je rozdiel medzi pozíciou manažéra HOA a predsedu? Dohoda s manažérom HOA

"Bytové a komunálne služby: účtovníctvo a dane", 2010, N 1
MANAŽÉR V HOA
Nie všetky partnerstvá, ktoré cítia potrebu profesionálneho manažmentu, sú pripravené odovzdať opraty domu komerčnej organizácii. Dobrým riešením je pre nich zapojenie správcu budovy. Ide o jednotlivca, ktorý je poverený všetkými administratívnymi funkciami na organizovanie práce partnerstva. Právne postavenie manažéra a postup jeho interakcie s HOA je popísaný v tomto článku.
Dnes sa v praxi HOA čoraz častejšie objavuje vedľa predsedu predstavenstva postava manažéra HOA. Tento trend je podľa nás prirodzený a bude sa vyvíjať, čím sa potvrdzuje myšlienka, ktorú sme opakovane vyjadrili o potrebe spojiť samosprávu bytového domu s odborným riadením.
Je celkom zrejmé, že nie v každej budove nájdete vlastníka (nezabudnite, že predsedom predstavenstva HOA môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome, ktorý je členom partnerstva), ktorý má dostatočné množstvo vedomostí a chce úplne alebo čiastočne opustiť svoje hlavné zamestnanie (keďže kvalitná práca predsedu vlády si vyžaduje značné množstvo času) a venovať sa práci pre spoločné dobro celého domu. Medzitým je celkom možné nájsť osobu, ktorá je ochotná a schopná určiť hlavné smery práce pri správe domu a kontrolovať realizáciu plánov, zatiaľ čo najatý manažér urobí všetku zvyšok práce.
Manažér: kto to je a prečo je potrebný?
Manažér je fyzická osoba, ktorá môže alebo nemusí mať postavenie samostatného podnikateľa. Pre korektnosť treba uviesť, že individuálnych podnikateľov je dnes na trhu s bývaním a komunálnymi službami veľmi málo, a to aj napriek tomu, že napríklad v Pravidlách poskytovania verejnoprospešných služieb je medzi jednotlivými podnikateľmi uvedený aj individuálny podnikateľ. možných poskytovateľov verejných služieb. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že status manažéra – individuálneho podnikateľa je v mnohom podobný statusu manažérskej organizácie, ktorej otázky interakcie s HOA sme diskutovali skôr (pozri článok „Dohoda medzi HOA a manažérska organizácia“, č. 11, 2009).
Prax Združenia HOA v Nižnom Novgorode ukazuje, že manažéri HOA sú najmä skúsení predsedovia predstavenstva HOA a bytových družstiev, ktorí sú pozvaní pracovať v novovytvorených partnerstvách alebo v partnerstvách, ktoré z nejakého dôvodu zostávajú bez predsedu. predstavenstva. Ďalej budeme hovoriť o konateľovi ako o fyzickej osobe, ktorá nemá postavenie samostatného podnikateľa.
HOA sa často rozhodnú spolupracovať s manažérom, ak v nedávnej minulosti zmenili spôsob správy bytového domu prostredníctvom správcovskej organizácie na správu spoločenstva vlastníkov bytov. Majitelia priestorov sú zároveň poháňaní vyššie uvedenými dôvodmi: nedostatok neobsadeného vlastníka, ktorý je kompetentný vo veciach bývania a komunálnych služieb, ako aj túžba spravovať dom samostatne, bez akejkoľvek účasti organizáciu riadenia. Okrem toho môže existovať ďalší dôvod - zložitá situácia HOA, keď si na vyriešenie mnohých problémov vyžaduje dôkladnú pozornosť odborníka, takzvaného protikrízového manažéra. Ďalšou výhodou výberu manažéra HOA pred manažérskou organizáciou môže byť finančná otázka, aj keď stojí za zmienku, že niekedy môžu byť služby manažérskej organizácie lacnejšie. Netreba zabúdať, že výber modelu riadenia pre HOA je vždy prísne individuálny a spolupráca s manažérskou organizáciou a individuálnym manažérom má svoje výhody aj nevýhody.
Pre tvoju informáciu. V poslednej dobe sa rozšírila prax prilákania takzvaného protikrízového manažéra na HOA na určité obdobie s cieľom zorganizovať prácu partnerstva a odovzdať skúsenosti správnej rade.
Registrácia právomocí manažéra
Manažér môže byť zapojený do práce v HOA na základe dvoch typov zmlúv – pracovnej a občianskoprávnej o poskytovaní služieb (alebo inak). Tieto zmluvy sa výrazne líšia od zmluvy o výkone správy uvedenej v čl. 162 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie.
Pracovná zmluva
V prípade uzatvorenia pracovnej zmluvy musí byť pozícia konateľa s príslušným platom zaradená do tabuľky obsadenia HOA a schválená na valnom zhromaždení členov HOA podľa paragrafov. 10 ods. 2 čl. 145 Zákonníka bývania Ruskej federácie. O otázke prilákania manažéra pri uzatváraní pracovnej zmluvy s ním teda rozhoduje valné zhromaždenie členov HOA. Zároveň oprávnenie najímať pracovníkov na obsluhu bytového domu a prepúšťať ich v súlade s odsekom 5 čl. 148 Kódexu bývania RF odkazuje na povinnosti rady HOA. Preto pracovnú zmluvu s konateľom musia podpísať všetci členovia predstavenstva. Ako opciu môžu členovia predstavenstva na zasadnutí rozhodnúť o poverení predsedu predstavenstva HOA uzatvorením pracovnej zmluvy s konkrétnym manažérom (v tomto prípade zmluvu podpisuje iba predseda). Pokiaľ ide o skončenie pracovnej zmluvy, je možné len z dôvodov uvedených v čl. 81 Zákonníka práce Ruskej federácie.
Občianska zmluva
Možnosť uzavretia občianskej zmluvy s manažérom je spôsobená týmito okolnosťami:
- zásada zmluvnej slobody (článok 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), podľa ktorej strany môžu uzavrieť dohodu, ktorá je stanovená aj neustanovená zákonom alebo inými právnymi aktmi;
- postavenie odsekov. 1 odsek 1 čl. 137 bytového zákonníka Ruskej federácie, ktorý spolu s právom HOA uzavrieť dohodu o správe bytového domu, dohody o údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome a dohody o poskytovaní verejnoprospešných služieb, ustanovuje právo uzatvárať ďalšie zmluvy v záujme členov spoločenstva. Tieto „ostatné“ by mali zahŕňať zmluvu s manažérom HOA o poskytovaní služieb.
Pokiaľ ide o to, ktorý riadiaci orgán HOA priamo rozhoduje o otázke prilákania manažéra, treba poznamenať, že výlučná právomoc valného zhromaždenia členov HOA, čl. 145 bytového zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje, ale odsek 6 čl. 148 Kódexu bývania Ruskej federácie sa týka uzatvárania zmlúv o poskytovaní služieb. Predseda predstavenstva zasa v súlade s odsekom 2 čl. 149 Kódexu bývania Ruskej federácie môže vykonávať transakcie, ktoré si v súlade so zákonom a chartou partnerstva nevyžadujú povinné schválenie predstavenstva alebo valného zhromaždenia členov partnerstva. O otázke uzatvorenia zmluvy s manažérom o poskytovaní služieb by teda podľa nášho názoru malo rozhodnúť predstavenstvo HOA. Je však účelnejšie to vopred prediskutovať v charte partnerstva, pričom takéto oprávnenie je prisúdené kompetencii predstavenstva alebo valného zhromaždenia členov HOA. Medzitým by sme nemali zabúdať, že akúkoľvek otázku môže vyriešiť valné zhromaždenie členov HOA (článok 4 článku 145 Kódexu bývania Ruskej federácie).
Podpis zmluvy o poskytovaní služieb s konateľom je obdobou podpisu pracovnej zmluvy. Ukončenie takejto dohody sa vykonáva podľa pravidiel kapitoly. 29 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok jednou zo strán a v iných prípadoch ustanovených Občianskym zákonníkom, inými zákonmi alebo zmluvou. Zmluva spravidla počíta s možnosťou jednostranného ukončenia zmluvy jednou zo zmluvných strán oznámením druhej zmluvnej strane v lehote uvedenej v zmluve.
Pre HOA je teda uzavretie a vypovedanie zmluvy o poskytovaní služieb o niečo jednoduchšie ako uzatvorenie a ukončenie pracovnej zmluvy, avšak uchádzač o pozíciu manažéra si môže podmienkou spolupráce s HOA uzavrieť pracovný pomer. zmluvu s ním.
Splnomocnenie
Keď už hovoríme o zverení právomocí manažérovi, treba spomenúť, že dohoda upravuje vnútorné vzťahy medzi ním a HOA. Na to, aby manažér zastupoval záujmy HOA vo vzťahoch s tretími stranami, je potrebná plná moc (kapitola 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Takéto splnomocnenie vydáva predseda predstavenstva HOA ako osoba, ktorá má právo konať v mene HOA bez plnej moci (článok 2 článku 149 Kódexu bývania Ruskej federácie). . V tomto prípade musí obsah plnej moci (zoznam právomocí prenesených na konateľa) vychádzať z podmienok zmluvy. Je to dôležité, pretože na manažéra možno prostredníctvom splnomocnenia preniesť, povedzme, právomoci uzatvárať zmluvy o údržbe a opravách, ktoré pôvodne patrili predstavenstvu HOA, a nie jeho predsedovi. Ak táto podmienka nie je v zmluve stanovená, ale predseda napriek tomu uvedené oprávnenie zahrnul do splnomocnenia, potom podľa čl. 174 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže súd vyhlásiť transakciu za neplatnú.
Právne postavenie konateľa
Právne postavenie konateľa, konkrétne jeho práva a povinnosti, musí byť uvedené buď v samotnej zmluve pri uzatváraní občianskej dohody, alebo v pracovnej zmluve a pracovnej náplni.
Je jasné, že konateľ, ktorý je fyzickou osobou, nemôže byť vykonávateľom verejných služieb. Pri uzatváraní vyššie diskutovaných dohôd zostáva poskytovateľom služieb HOA, preto rozsah práv a povinností manažéra spočíva v oblasti administratívneho riadenia HOA, ako aj v oblasti údržby, údržby a oprava spoločného majetku bytového domu.
Pokiaľ nie je v stanovách HOA stanovené inak, rozsah právomocí delegovaných na manažéra určuje predstavenstvo HOA bez ohľadu na typ dohody.
V závislosti od stupňa dôvery môžu byť manažérovi HOA pridelené napríklad tieto funkcie:
- výber dodávateľov na vykonávanie údržbárskych a opravárenských prác na spoločnom majetku bytového domu (v tomto prípade si predstavenstvo HOA môže vyhradiť oprávnenie na uzavretie dohody, prípadne ním môže poveriť aj správcu);
- uzatváranie zmlúv o poskytovaní verejnoprospešných služieb;
- uzatváranie ďalších dohôd v mene HOA;
- prijímanie a prepúšťanie zamestnancov;
- sledovanie vykonávania údržbárskych, údržbárskych a opravárenských prác bytového domu;
- zastupovanie záujmov HOA v orgánoch štátnej správy a samosprávy;
- príprava odhadov príjmov a výdavkov HOA na daný rok;
- príprava finančnej správy predstavenstva HOA vlastníkom na výročné valné zhromaždenie členov HOA;
- interakcia s vlastníkmi a členmi HOA v otázkach súvisiacich s prácou HOA;
- vymáhanie dlhu voči HOA od vlastníkov priestorov v dome atď.
Ak je to potrebné, manažér môže dostať aj právo nakladať s finančnými prostriedkami HOA (riadnym formalizáciou tohto oprávnenia v splnomocnení a bankovej dokumentácii). Medzitým si predstavenstvo HOA a predseda predstavenstva môžu vyhradiť takú dôležitú právomoc pre seba.
Modely interakcie medzi HOA a manažérom
Na záver zvážime možné modely interakcie medzi HOA a manažérom HOA.
Podľa prvého modelu riadenie vykonáva manažér a údržbu a opravy vykonávajú najatí zamestnanci partnerstva. Hlavnou nevýhodou tejto schémy je potreba udržiavať veľký počet pracovníkov s konštantnými mzdami. Hlavnou výhodou modelu je väčšia nezávislosť HOA od tretích strán. Táto schéma sa nachádza a ospravedlňuje sa vo veľkých partnerstvách, ktoré spájajú niekoľko bytových domov (obytných komplexov).
Druhý model: riadenie vykonáva manažér a údržbu a opravy vykonávajú dodávatelia na základe zmlúv s HOA. Pozitívnou stránkou tohto modelu je samozrejme absencia potreby udržiavať si vlastnú materiálno-technickú základňu a možnosť výberu dodávateľov, ktorí vykonávajú ten či onen druh práce kvalifikovanejšie ako najatý personál partnerstva.
Bez ohľadu na zvolený model práca HOA so správcom predpokladá prítomnosť osoby zodpovednej za správu bytového domu, ktorá správu vykonáva odborne, a stáleho orgánu HOA - predstavenstva, vyjadrujúceho záujmy samosprávy. vlastníkov a sledovanie činnosti konateľa. Hlavným problémom pri výbere manažéra je podľa nás to, že jeden HOA nemôže vždy ponúknuť kvalifikovanému manažérovi odmenu podľa jeho požiadavky, a preto väčšina manažérov, ktorých poznáme, kombinuje prácu vo viacerých HOA.
M.A.Purgina
Právny poradca
NP "Združenie vlastníkov domov v Nižnom Novgorode"
Podpísané na pečať
18.01.2010

V skutočnosti je takýchto domov veľmi málo. Môžu za to aj obyvatelia, ktorí nie vždy dokážu udržiavať čistotu v mieste svojho bydliska, ako aj vinárska spoločnosť, veď práve ona by mala v obyvateľoch podnecovať túžbu udržiavať poriadok a sama by mala mať záujem o to, aby dom mal patričný vzhľad.

všeobecné informácie

Ako iste viete, dnes v našej krajine existujú dve organizačné a právne formy správy bytového domu.

Prvým z nich je UK, organizácia s jasne stanovenou štruktúrou, právami a povinnosťami týkajúcimi sa riadenia.

Majitelia priestorov vo viacerých domoch sa však nie vždy uchyľujú k tejto forme. Táto možnosť je oveľa atraktívnejšia. Existuje na to viacero dôvodov.

Po prvé, na čele tejto organizácie sú majitelia priestorov, čo znamená, že aj vrchol organizácie záujem o zlepšenie budovy.

Po druhé, táto organizačná a právna forma funguje oveľa harmonickejšie, jednoduchšie a je podriadená vlastníkom bytov. Partnerstvo má samozrejme svoju hierarchiu. Je v ňom prítomnosť - aktívni majitelia, ako aj.

Práve predseda je vo veľkej miere zodpovedný za vykonávanie niektorých úkonov týkajúcich sa usporiadania spoločného majetku.

Nedávno sa však v spoločenstve vlastníkov bytov stala bežnou záležitosťou prítomnosť správcu spoločenstva vlastníkov bytov. Mnohí stále nevedia o jeho prítomnosti a tí, ktorí vedia, nemôžu pochopiť čo je to za tvár a aké dôležité funkcie plní?.

Ak ani vy nepoznáte odpovede na tieto otázky, pozývame vás, aby ste si prečítali text nášho článku a získali nové, a čo je najdôležitejšie, užitočné informácie pre seba.

koncepcia

Začnime tým, čo je to spoločenstvo vlastníkov bytov. V opačnom prípade riskujete zmätok v terminológii.

Spoločenstvo vlastníkov bytov je teda organizácia

Táto organizácia, napriek tomu, že nesie nekomerčnej povahy, spravuje účet vytvorený obyvateľmi pre potreby domu a hlavnou zodpovednosťou tejto organizácie je udržiavať ho v riadnom stave a poriadku. Poďme si vysvetliť, ako sa to prejavuje.

Zodpovednosť partnerstva zahŕňa udržiavanie komunikácie v správnej kvalite, usporiadanie spoločného priestoru, včasné odstraňovanie porúch a pod.

Vo všeobecnosti spoločenstvo vlastníkov bytov spravuje bytový dom. Predstavenstvo partnerstva rozhoduje o tom, kam minúť prostriedky, čo primárne opraviť a čomu venovať pozornosť.

Predseda ich iniciatívu schvaľuje alebo zamieta. Tiež najvyšší riadiaci orgán partnerstva- ide o schôdzu vlastníkov bytového domu, ktorá sa schádza buď z vlastného podnetu alebo zvolaním predsedu k riešeniu všeobecných záležitostí.

Čo robí?

Správca je fyzická osoba, ktorá tiež vykonáva zlepšovacie činnosti v spoločenstve vlastníkov bytov. Ak je to pre vás výhodné, môžete to zvážiť zamestnanca.

Okrem toho môže mať tento zamestnanec dokonca postavenie samostatného podnikateľa a môže byť pozvaný na vykonávanie určitých povinností. Svoju činnosť môže vykonávať za úhradu v niekoľkých partnerstvách naraz majiteľov domov.

Okrem toho je dôležité vedieť, že s týmto občanom možno uzavrieť dva typy zmlúv.

Prvý z nich je známy a populárny.

Uzatvára sa medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a správcom. Špecifikuje hlavné povinnosti zmluvných strán, práva, ako aj nevyhnutné podmienky spolupráce.

Často s ním môžu uzavrieť dohody občianska zmluva, ktorý má tiež právnu silu.

Charakteristickým znakom tohto zákona je skutočnosť, že zamestnanec sa na určitú dobu stáva objektom poskytujúcim služby za určitých podmienok, a nie stálym zamestnancom ako v prípade pracovnej zmluvy.

Aký je rozdiel od predsedu?

Mnoho ľudí si mýli pozíciu predsedu obchodnej spoločnosti a manažéra. V skutočnosti sú dve úplne iné polohy, ktoré sa ani nemôžu nijako pretínať.

Predseda je vedúcim HOA, ktorý sa zaoberá organizačnými a právnymi otázkami, ako aj finančnými otázkami, analyzuje rozhodnutia a želania obyvateľov a tiež robí vlastné úpravy a iniciatívy. Jeho činnosť je administratívna.

Čo sa týka manažéra, s tým súvisia aj jeho aktivity administratívne práce, ale skôr vykonáva kontrolu nad činnosťou najatých pracovníkov, neprináša žiadne iniciatívy, ale pomáha pri zvyšovaní funkčnosti práce zamestnancov partnerstva.

Okrem toho sa predsedovi hlási ako zamestnanec zamestnávateľovi, zaväzuje sa dodržiavať vnútorný režim a bez vážneho dôvodu ho neporušovať.

Môžete nájsť vzorový popis práce pre manažéra HOA.

Prečo je to potrebné?

Takýto najatý zamestnanec, ako sme už povedali, zvyšuje efektivitu praca vykonana. Zároveň hrá úlohu kontrolóra, manažéra a analytika, ktorý rozhoduje o tom, koho nahradiť, na čo sa najlepšie sústrediť a čo môže počkať.

Takýto vodca sa v posledných rokoch stal nepostrádateľnou postavou, pretože s príslušnými pracovnými skúsenosťami môže ľahko určiť hlavné smery činnosti, a tiež nahlásiť, ak niektorý zo zamestnancov vykonáva svoju prácu zle alebo sa jej úplne vyhýba.

Môže HOA fungovať bez tohto najatého zamestnanca? Veľmi dlho fungovali spoločenstvá vlastníkov bytov bez nich a to všetkým celkom vyhovovalo.

Ale dnes, keď je cieľom všetkých organizácií zvýšiť funkčnosť, je táto pozícia jednoducho nevyhnutná maximálnu kontrolu nad tým, čo sa deje a čo najefektívnejšie využívať zdroje.

Je pravda, že mnohí majitelia bytov v bytových domoch nechápu potrebu takejto pozície. Títo jednotlivci veria, že platia peniaze ako odmenu osobe, ktorá si ich úplne nezaslúži.

V skutočnosti to tak nie je a funguje to dobrý zamestnanec bude viditeľný po niekoľkých mesiacoch. Ak nie, vždy môžete na valnom zhromaždení vzniesť otázku o jeho odvolaní a ukončení zmluvy s takouto osobou.

Ako sa predpisuje?

Konateľ je menovaný predložením svojej kandidatúry na valné zhromaždenie. Predseda sám nemôže prijať takého občana bez hlasovania vlastníkov.

Na stretnutí sa diskutuje o potrebe práce takéhoto špecialistu a charakterizujú sa jeho kvality. Hlasovaním rozhodujú vlastníci priestorov v bytových domoch je takýto zamestnanec potrebný?či dnes alebo nie.

Ak väčšina súhlasí, potom sa na stretnutí s touto osobou uzavrie pracovná alebo občianskoprávna zmluva.

Ustanovenia zmluvy sa tiež dôkladne prerokujú s vlastníkmi a ak dôjde k nejakému nedorozumeniu, akceptuje sa jedno alebo druhé ustanovenie hlasovaním.

Potom, keď dohodu podpíšu obe strany naraz, najatý manažér sa považuje za plnohodnotného zamestnanca partnerstva a môže začať vykonávať svoje povinnosti.

Právny stav zamestnanec musí byť uvedený v zmluve s ním.

Ak je zamestnanec zastupovaný ako fyzická osoba, tak on nemôže pôsobiť ako poskytovateľ verejnoprospešných služieb, potom nadobúda organizačné a právne postavenie kontrolóra pre vykonávanie verejných služieb. Ak je individuálnym podnikateľom, potom je všetko oveľa jednoduchšie.

aká je práca?

Nemali by ste si myslieť, že pozícia hlavy HOA závisí len od kontroly. Ukazuje sa, že ak každý tvrdo pracuje a pravidelne vykonáva činnosti na udržiavanie domu v správnom stave, potom dostáva svoj plat márne?

Vlastne nie, manažér áno mnoho ďalších funkcií, ktoré sa vám pokúsime uviesť v plnom znení:


Inak pomáha vykonávať prácu a venuje sa najmä administratívnej a obchodnej činnosti.

Finančná sféra je mimo kontroly konateľa, ktorý môže byť zverený len schôdzi vlastníkov alebo priamo predsedovi.

Spôsoby interakcie s HOA

Existujú dva modely interakcie medzi manažérom a združením vlastníkov a každý z nich do tej či onej miery zapustil korene.

Prvý model sa scvrkáva na skutočnosť, že tento zamestnanec vykonáva kontrolu pri vykonávaní činnosti stálych zamestnancov.

Táto schéma je jednoduchá pre zamestnanca, ale nie je zisková z hľadiska rozpočtových výdavkov.

Druhý model sa scvrkáva na skutočnosť, že manažér opäť vykonáva kontrolu a prácu vykonáva dodávateľ. Jednoduchosť tejto schémy spočíva v tom, že dodávateľ je najatý jednorazovo a nie priebežne.

Toto dáva možnosť ušetriť peniaze v čase, keď nie je práca a nie je potrebné platiť zamestnancovi za prestoje.

Povinnosti a práva

Takýto najatý manažér má veľa práv a povinností.

S tým druhým sme sa zoznámili v odseku vyššie.

Čo sa týka práv teda tento vodca vie počítať za včasné zaplatenie ich práce, za dovolenku, ako aj za dodržiavanie svojich pracovných práv.

Nikto nemá právo ho bezdôvodne prepustiť, ak pracovná zmluva alebo občiansky zákon neustanovuje inak.

Zodpovednosť

Ako každý iný úradník, aj tento zamestnanec má trestnú a finančnú zodpovednosť za nevykonanie akýchkoľvek úkonov alebo porušenie zmluvných doložiek.

Zákon neupravuje konkrétnu zodpovednosť, ale spoločenská zmluva vymedzuje možnosť vymáhania peňazí od zamestnanca v rámci prevencie pred nesprávnym konaním.

Ak stále neviete, či je vo vašom dome platený manažér, je čas zistiť túto skutočnosť. Je pravdepodobné, že táto osoba už dlho správne vykonáva svoju funkciu a ani ste o tom nevedeli.

Oboznámte sa s jej činnosťou, pretože len vy viete, v akom stave je váš domov posudzovať výkon tento úradník.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

Preto už od pradávna zákonodarca umožňoval, aby správu bytového domu vykonávali určité organizácie. Najčastejšie z nich sú správcovská spoločnosť.

Správcovská spoločnosť u nás nie je taká populárna.

Hlavným dôvodom je správa bytového domu osobami, ktoré majú za cieľ zarábať z tejto činnosti.

Obyvatelia by radi videli na poste správcu domu človeka, ktorý chce úprimne zlepšiť svoj domov a kto si to môže myslieť, ak nie sám obyvateľ tohto domu?

Práve preto taká právna forma organizácie ako spoločenstvo zákonných vlastníkov bytov a sa stala prioritou pre občanov a obľúbený medzi vlastníkmi. V tejto organizácii samozrejme nevládne chaotický neporiadok, ale prísne nariadený poriadok riadenia.

Prečítajte si o výhodách a nevýhodách HOA.

Na jej čele stojí predseda, ktorý riadi činnosť tejto organizácie a zodpovedá za ostatné záležitosti. Svoje má aj spoločenstvo vlastníkov bytov.

V poslednej dobe sa o to začalo zaujímať veľa ľudí zavedená nová pozícia, ktoré sa začali objavovať v partnerstve - to je. Mnohí majitelia nevedeli prísť na to, o akú tvár ide a akú funkciu plní. Skúsme na to prísť.

Pracovná zmluva s manažérom HOA.

Občianska zmluva s manažérom HOA.

Či je potrebné uzavrieť dohodu o pracovnej činnosti s predsedom HOA sa dozviete od. K dispozícii sú vzorky popisov úloh HOA.

Koncept a nevyhnutnosť

Povedzme si, odkiaľ sa táto pozícia vzala.

Kto pozorne sleduje zmeny v bytovom práve, zrejme si všimne, že pozícia je nová a sa v každodennom živote našej krajiny objavil pomerne nedávno- asi pred piatimi rokmi. A mnohí majitelia si ani neuvedomujú, že v ich organizácii pracuje niekto iný.

Konateľom spoločenstva zákonných vlastníkov bytov je úradník. Okrem toho je tento úradník jednotlivec, nie individuálny podnikateľ alebo zastúpený organizáciou ako právnickou osobou.

Táto osoba je povinná vykonávať množstvo funkcií, ktoré s tým súvisia administratívne činnostiúdržbu bytového domu. Hlavnou úlohou je správne a kompetentne organizovať fungovanie a realizáciu prác na bytovom dome.

Zdalo by sa, prečo to organizácia potrebuje, ale v skutočnosti to tak je pomáha pri riešení mnohých problémov a udržiava poriadok.

Samozrejme, za svoje aktivity by mal dostávať odmena.

Ale aby dohoda o tomto s nájomníkmi mala naozaj právnu silu, je potrebné spísať zmluvu.

Ak teda existuje dohoda o pracovnej činnosti medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a správcom, potom upravuje nielen platová otázka tohto zamestnanca, ale aj jeho funkcie v rámci partnerstva, ako aj opatrenia zodpovednosť za ich nedodržanie.

Uzavretie dohody o pracovnej činnosti je preto šikovným krokom, ako sa ochrániť pred problémami v budúcnosti.

Dôsledky chýbajúceho dokumentu

manažér nemôže požadovať zaplatenie za svoju prácu bez existujúcej dohody, inak ako si môžu byť obyvatelia istí, že táto osoba vykonala všetky potrebné úkony.

Tak či onak, ale zo zákona má právo vstupovať do vzťahov s nájomcami a vlastníkmi bytového domu v nasl. typy vzťahov– pracovné a občianske právo.

Bez skutočnosti, že by sa uzavrel vzťah stanovený na papieri, obyvatelia majú plné právo neplatiť za prácu.

Ak nedôjde k uzavretiu dohody, tak konateľ nemusí byť vyplatená, ak majú obyvatelia pocit, že táto osoba si neplnila svoje priame funkcie a keďže neexistuje žiadny doklad, nikto nemôže presne vedieť, aké funkcie jej boli pridelené.

Vydanie a schválenie

Kto zostavuje, vydáva a schvaľuje? Pracovnú zmluvu uzatvárajú zmluvné strany, teda spoločenstvo vlastníkov bytov a zároveň konateľ spoločenstva vlastníkov bytov. Strany navrhujú, aké body môžu byť do dokumentu zahrnuté.

Pred uzatvorením pracovnej zmluvy musíte koordinovať túto akciu s niekoľkými službami.

Najprv informujte ubytovacie zariadenie.

Po druhé, takáto akcia musí byť vykonaná prostredníctvom daňový úrad.

Pracovná zmluva môže byť uzatvorená len so súhlasom týchto dvoch orgánov.

O tom a tiež o tom, čo má HOA právo zverejniť vlastníkom, sa môžete dozvedieť z našich článkov. s majiteľom si môžete stiahnuť na našej webovej stránke.

Zmena

Je možné a kto má právo robiť zmeny v schválenej pracovnej zmluve? do toho predmet zmeny Aby sa to však stalo, musia byť splnené určité podmienky.

Aby sa zmeny robili v súlade s pravidlami a zákonom, je potrebné, aby to bolo vzájomné túžba oboch strán naraz. Ak jedna zo strán odmietne vykonať zmeny, nebude možné vykonať zmeny len na žiadosť jednej zo strán.

Manažér spoločenstva vlastníkov bytov dôležitá osoba, ktorý zvyšuje funkčnosť práce v bytovom dome.

Vďaka jeho úsiliu sa vaša budova môže stať buď tou najúhľadnejšou a najpríjemnejšou na bývanie, alebo takou, ktorá rýchlo chátra.

V každom prípade, či už potrebujete správcu spoločenstva vlastníkov bytov alebo nie, rozhoduje schôdza vlastníkov– najvyšší zákonodarný orgán v riadiacej organizácii.

Prajeme Vám, aby ste urobili jediné pravdivé a správne rozhodnutie, ktoré by následne malo čo najlepší dopad na Váš bytový dom.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

Združenie vlastníkov bytov vo svojej práci vychádza zo zákonníka o bývaní Ruskej federácie a občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Hlavným interným dokumentom HOA je charta. Musí byť v súlade s legislatívou Ruskej federácie, preto je potrebné vykonať úpravy zohľadňujúce zmeny v zákonoch. Vlastníci si pri vzniku volia predsedu predstavenstva spoločenstva.

Obyvatelia poverujú predsedu ekonomickou činnosťou zveľaďovania bytového domu, opravárenskými prácami a nákladmi na energie. Náplň práce predsedu HOA je široká a nie vždy je v kompetencii osoby vybranej na túto pozíciu. V tomto prípade by šikovným riešením bolo najať skúseného človeka. Právnym úkonom je zákonná registrácia a uzavretie dohody s manažérom HOA.

Vedenie HOA zahŕňa vlastníkov bytov v budove alebo viacerých bytových domoch. Sú to ľudia, ktorí majú záujem o zlepšenie a nie je im ľahostajný majetok. Ale nie vždy sú medzi nimi špecialisti. Je jednoduchšie najať elektrikára alebo účtovníka ako manažéra podpory života pre bytový dom. Preto sa objavila prax najímania jednotlivca – špecialistu na tento typ činnosti.

Manažér HOA je zamestnanec podriadený predsedovi predstavenstva, ktorý sa pri svojej práci riadi náplňou práce a zmluvou. Každé bytové spoločenstvo samostatne vyhodnocuje úlohy zverené správcovi s prihliadnutím na svoje potreby.

Medzi bežné funkcie patrí:

  • zastúpenie HOA vo vládnych organizáciách a miestnych samosprávach;
  • výber zhotoviteľov, kontrola ich činnosti, určenie rozsahu prác a overenie výsledkov prác;
  • uzatváranie zmlúv o prenájme spoločných vecí (bannery na fasáde, prenájom pivničných priestorov);
  • koordinácia aktivít členov partnerstva;
  • zostavovanie odhadov a správ za určité obdobie;
  • práca s neplatičmi verejných služieb;
  • spolupráca s poskytovateľmi služieb;
  • prijímanie do zamestnania, regulácia práce a prepúšťanie personálu (správcovia, upratovačky atď.);
  • interakciu s obyvateľmi domu, prijímanie sťažností a podnetov.

Okrem vyššie uvedeného existuje veľa povinností, ktoré sú po dohode s vedením a vlastníkmi bytov na valnom zhromaždení zahrnuté v pracovnej zmluve s manažérom HOA.

Podľa bytového zákonníka, článok 147, odsek 3.1, predseda predstavenstva nemôže delegovať všetky svoje právomoci na najatého zamestnanca. Je možné prideliť len určitý rozsah zodpovedností dohodnutých s členmi valného zhromaždenia.

Pozícia manažéra HOA nie je striktne vyžadovaná zákonom. Všetko závisí od potrieb komunity a rozhoduje sa kolektívne. Predseda predstavenstva a celé bytové spoločenstvo budú musieť určiť, na aký účel bude špecialista zapojený. Potreba najať externého manažéra HOA môže vzniknúť z nasledujúcich dôvodov:

  • medzi obyvateľmi nie sú žiadni špecialisti, ktorí majú potrebné znalosti, skúsenosti a kompetencie;
  • v obci je viacero bytových domov, čo znamená veľké množstvo práce;
  • predsedovi predstavenstva chýba voľný čas na všetky riadiace činnosti;
  • potreba krízového manažmentu.

Potreba protikrízového vedenia vzniká napríklad vtedy, keď má HOA veľký dlh za verejnoprospešné služby. Tiež sa praktizuje najať manažéra tretej strany, aby odovzdal znalosti a skúsenosti vedeniu nového HOA. Podmienky určia požiadavky na kandidáta.

Dôležitými faktormi pre manažéra budú:

  • vyššie vzdelanie;
  • znalosť bytovej legislatívy;
  • manažérske skúsenosti;
  • bez registra trestov; odolnosť voči stresu;
  • schopnosť dosiahnuť vzájomné porozumenie s ľuďmi.

Práca manažéra HOA môže byť regulovaná dvoma typmi dokumentov:

  • občianska dohoda s manažérom HOA;
  • pracovnú zmluvu s manažérom HOA.

Dohoda preberá široké právomoci pre zamestnanca. Občianska dohoda sa však uzatvára vtedy, keď je zamestnanec prijatý na určité obdobie na vykonávanie konkrétnej úlohy. Podrobne popisuje rozsah činnosti, termíny a zodpovednosti manažéra.

Z pracovnej zmluvy vyplýva podriadená pozícia manažéra predsedovi predstavenstva HOA. Zmluvu upravuje Zákonník práce Ruskej federácie.

Na internete nájdete veľa možností pracovnej zmluvy s manažérom HOA. Ale hlavné body sú podobné a sú predpísané na legislatívnej úrovni.
Predmetom dohody je komunita obyvateľov zastúpená predsedom predstavenstva a zainteresovaným odborníkom. Konateľom môže byť fyzická osoba alebo samostatný podnikateľ (IP). Oddelenie IP môže mať niekoľko bytových spoločenstiev.

Zmluva obsahuje štandardné časti:

  • Predmet zmluvy. Tento odsek odhaľuje podstatu zmluvných dohôd – poskytovanie manažérskych služieb.
  • Zmluvný čas závisí od požiadaviek kladených na odborníka: zmluvné vzťahy sú obmedzené na konkrétne termíny, uzatvorenie zmluvy na dobu neurčitú, uzatvorenie zmluvy na dobu trvania prác stanovenú touto zmluvou.
  • Podrobnosti o stranách. Podrobnosti uvádzajú aktuálny účet HOA, jeho adresu, INN a názov. Uchádzač musí poskytnúť údaje o pase, číslo osvedčenia o poistení, DIČ a bankové údaje.
  • Povinnosti strán. Tento odsek odhaľuje požiadavky na prácu konateľa a zodpovednosti subjektov zmluvy.
  • Pracovné podmienky. Tento odsek podrobne popisuje mzdy, mzdové záruky, normalizáciu pracovného času, dovolenku a sociálne zabezpečenie najatého odborníka.
  • Zmena, pokračovanie a ukončenie zmluvy. Zmluvný vzťah môže byť ukončený na konci zmluvného obdobia alebo automaticky predĺžený až do ukončenia činností poskytovania služby. Toto ustanovenie upravuje aj predčasné ukončenie zmluvy.
  • Špeciálne podmienky. Doložka upravuje ďalšie podmienky v závislosti od charty HOA, účelu najatia zamestnanca tretej strany a možných právnych podrobností.

Aby sa predišlo sporom, je dôležité správne a čo najpodrobnejšie vypracovať pracovnú zmluvu.

Popis práce je dokument schválený chartou HOA, ktorý špecifikuje všetky pracovné povinnosti manažéra. Okrem toho dokument definuje práva zamestnanca, platobné podmienky a upravuje pracovný čas, čas odpočinku a dovolenku.

Pred podpísaním pracovnej zmluvy by ste sa mali oboznámiť s popisom práce a chartou HOA. Pracovná zmluva zaručuje súhlas zamestnanca so všetkými podmienkami pracovnej náplne. Popis práce podpisuje predseda predstavenstva HOA a najatý manažér. Certifikované s mokrým tesnením.

Splnomocnenie na oprávnené úkony

Pri nástupe do funkcie konateľa HOA je novému zamestnancovi udelené splnomocnenie konať v mene bytového družstva. Ide o právny dokument, ktorý vám dáva právo rozhodovať a podpisovať potrebné dokumenty. Manažér HOA potrebuje splnomocnenie na vyriešenie nasledujúcich problémov:

  • registrácia zmlúv s dodávateľmi a dodávateľmi zdrojov;
  • riešenie problémov vo finančných a dozorných organizáciách;
  • zastupovanie záujmov HOA na súdoch a daňových úradoch.

Akýkoľvek úkon finančného alebo právneho charakteru musí byť potvrdený plnou mocou, ktorú podpisuje predseda predstavenstva HOA. V plnomocenstve musia byť uvedené všetky organizácie, v ktorých platia právomoci konateľa. Musia byť uvedené aj všetky činnosti, na ktoré sa vzťahujú práva zamestnanca v mene HOA. Je povinné uviesť dátum vypršania platnosti splnomocnenia. Zvyčajne sa zhoduje s dátumom ukončenia pracovnej zmluvy.

Pravosť plnomocenstva osvedčuje predseda predstavenstva HOA podpisom a mokrou pečaťou. Bolo by rozumné poveriť vykonaním plnej moci právnika, pretože nesprávne vyhotovený dokument môže byť dôvodom na vyhlásenie transakcie za neplatnú.

Manažér HOA je oficiálne prijatý do predstavenstva, dostáva mzdu uvedenú v personálnej tabuľke a reguluje svoju prácu v súlade s náplňou práce. Jeho prepustenie by malo byť upravené Zákonníkom práce Ruskej federácie. Uzavretie pracovnej zmluvy s manažérom HOA zaručuje zamestnancovi tieto práva:

  • možnosť zúčastniť sa stretnutí HOA;
  • schopnosť robiť vlastné iniciatívy;
  • získať potrebnú dokumentáciu o práci HOA.

Zodpovednosť manažéra HOA

Zamestnanec nesie hmotnú, občianskoprávnu a trestnoprávnu zodpovednosť. Hmotná a občianska zodpovednosť musí byť premietnutá do zmluvy. Trestná zodpovednosť vzniká v prípade nedbanlivostného konania zo strany manažéra HOA, keď vedú k mimoriadnym situáciám, ktoré ohrozujú život alebo zdravie občanov.

Manažér HOA nie je inštalatér, elektrikár a účtovník v jednom. Ide skôr o manažéra, ktorý preberá administratívne činnosti. Kompetentný špecialista na pozícii manažéra HOA je schopný dať do poriadku dom, ktorý mu bol zverený, organizovať efektívnu prácu personálu obsluhujúceho priestory a riešiť problémy s bývaním a komunálnymi službami.

Študujeme dohodu so správcovskou spoločnosťou

Ide o zamestnanca, ktorého pozícia je uvedená v personálnej tabuľke (za predpokladu, že valné zhromaždenie takéto obsadenie schválilo).

Na túto pozíciu je starostlivo vybraný profesionál v sektore verejných služieb, ktorý má znalosti z prvej ruky o celom mechanizme riadenia bytových domov.

Takýto zamestnanec pre spoločenstvo vlastníkov je jadrom, osou, okolo ktorej sa točia všetky aktivity HOA, aby obsluhovali a udržiavali všetky systémy domu v prevádzkyschopnom stave pre nepretržitú dodávku zdrojov do každého priestoru.

Referencia: Ale to nie je podraz pre predsedu, funkcie týchto funkcionárov sú úplne iné.

Ak je predseda zapojený do administratívnych záležitostí, tak čisto technickú stránku činnosti má na starosti správca domu, sú mu podriadení všetci pracovníci, od inštalatéra až po upratovačku.

Správca budovy je všadeprítomný, vie, kde treba opraviť fasádu, vymeniť ventil a ktorých subdodávateľov treba zapojiť do špeciálnych prác. Je hlavným manažérom, ktorý určuje prioritu záležitostí.

Koho možno prijať na túto pozíciu?

Manažéra je možné najať, aby pracoval v HOA ako jednotlivec. fyzická osoba a samostatný podnikateľ. Tento zamestnanec musí spĺňať tieto požiadavky:

DÔLEŽITÉ: Keďže táto pozícia zahŕňa finančnú zodpovednosť, žiadateľ o ňu by nemal mať záznam v registri trestov alebo byť predtým zapojený do krádeže.

Správca nemôže byť vlastníkom?

Na rozdiel od predsedu HOA, správca budovy nemusí mať nič spoločné s bytovým domom obsluhovaným partnerstvom. Prítomnosť majetku v tomto dome nie je podmienkou ani prekážkou.

Hlavnou požiadavkou na správcu nehnuteľnosti je profesionalita v oblasti komunálnych služieb.

Zodpovednosti a popis práce

Povinnosti správcu budovy sú nasledovné:


DÔLEŽITÉ: Správca domu kontroluje výdaj a spotrebu potrebného materiálu, náradia, nakupuje náhradné diely, zariadenia a pod., vykonáva odpisy.

Tento manažér tiež nie je zbavený papierovania, musí mať predstavu o stave platieb, podieľať sa na vydávaní certifikátov, vypracovávaní a realizácii opatrení na prípravu všetkých systémov MKD v zimnom a letnom období. , atď.

Pracovná náplň správcu budovy obsahuje ďalšie časti: okrem povinností sú v tomto poučení opísané aj jeho práva, pracovné a platobné podmienky, zodpovednosť, rozvrh práce a odpočinku.

Nižšie je uvedený príklad dokumentu:

Aké má práva?

Správca nehnuteľnosti má tieto práva:


POZOR: Správca domu má právo požadovať rešpekt a zabezpečiť na svojom pracovisku všetko potrebné pre maximálne efektívnu prácu.

Koľko je plat?

Pozícia HOA house manager si vyžaduje špeciálne znalosti, vzdelanie a zručnosti, ale je aj dobre platená. Priemerná mzda na tejto pozícii v roku 2017 je v nasledujúcich limitoch:


Zárobky správcu domu sa výrazne líšia podľa regiónu,čo naznačuje, že nie všetci prešli na nové metódy správy bytových domov a nie úplne docenili dôležitosť dobrého hospodára.

Aké sú pracovné podmienky?

Pracovný deň manažéra na strednej úrovni v HOA je nadmieru vyplnený. Fyzicky nemôže a nemal by byť neustále na území bytového domu: je potrebné zúčastňovať sa schôdzí, rokovaní, súdov, seminárov, ale počas prevádzkových hodín, ako aj recepcií obyvateľov je potrebné byť na mieste.

REFERENCIA: Správca budovy má vlastnú kanceláriu, prítomnosť počítača je v roku 2017 nevyhnutnou podmienkou.

Má právo požadovať, aby jeho pracovisko bolo vybavené spôsobom, ktorý vyhovuje samotnému zamestnancovi a jeho návštevníkom, najmä preto, že prijíma nielen svojich podriadených, ale aj vlastníkov priestorov, dodávateľov a zástupcov zdrojov. dodávateľské spoločnosti atď.

Časový rozvrh pracovného dňa je 8 hodín, ale ak dôjde k nehode alebo stavu pred núdzovým stavom, tohto manažéra možno zavolať na miesto kedykoľvek počas dňa.

Pracovná zmluva s manažérom HOA

So správcom budovy možno uzavrieť jeden z typov zmlúv o práci v partnerstve – pracovnoprávny alebo občianskoprávny.

Pri výbere prvej možnosti sa na zamestnanca a jeho vedenie vzťahujú požiadavky na dodržiavanie Zákonníka práce Ruskej federácie, druhá - Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie.

Pracovná zmluva je najvýhodnejším typom formalizácie vzťahov, od jeho uzavretia je manažér chránený a má všetky práva vrátane dovolenky, práceneschopnosti a prepustenia prísne v rámci zákona a úroveň zárobkov bude presne zodpovedať úrovni uvedenej v personálnej tabuľke partnerstva.

Príklad dokumentu na fotografii nižšie:

Spoločenstvá vlastníkov bytov často siahajú až k tomu, že prijmú manažéra s protikrízovým zameraním, takýto manažér identifikuje slabé miesta, optimalizuje činnosť tímu a zabezpečí úplný poriadok a čistotu, vždy správne fungujúcu techniku, nespochybniteľnú podriadenosť mechanikov, elektrikárov; , inštalatéri atď.

Nóbl špecialista na pozícii správcu budovy je dar z nebies pre predstavenstvo aj obyvateľov.