Publicitate pe portal

Care sunt avantajele și dezavantajele HOA. Analiză comparativă: ce este un HOA, precum și avantajele și dezavantajele creării unui parteneriat într-un bloc de apartamente. Lucrul cu oamenii și recrutarea

Acolo unde se asigură încălzire, gaz, apă, lumină, desigur, sunt foarte confortabile în comparație cu propria casă, unde trebuie să te gândești la toate. Dar, în același timp, pentru ca plăcerea să fie deplină, serviciile oferite trebuie monitorizate și gestionate cu competență. În acest scop, proprietarii de apartamente au dreptul de a alege cea mai convenabilă formă de guvernare pentru ei. În articolul nostru de astăzi vom încerca să aflăm: HOA sau companie de management - care este mai bine.

Companie de management

Această organizație este o persoană juridică sau un antreprenor individual care administrează blocul. Aceasta este o organizație antreprenorială, ceea ce înseamnă că scopul ei este să obțină profit.

Principalul document conform căruia se desfășoară activități este contractul de management încheiat cu mai mult de 50% dintre proprietarii casei. Procentul este determinat prin calcularea suprafeței, nu a numărului de proprietari.

Funcțiile societății de administrare sunt să asigure repararea și întreținerea caselor în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice. În acest caz, proprietarii au dreptul:

  • să primească informațiile de care sunt interesați în termen de cinci zile lucrătoare de la aplicare;
  • informatii despre volumul, lista si calitatea serviciilor prestate;
  • verificarea evoluției lucrărilor;
  • solicita eliminarea defectelor și monitorizează integralitatea serviciului furnizat;
  • din primul trimestru, primiți un raport cu privire la activitatea desfășurată de la organizația de conducere.

Pe de altă parte, societatea de administrare nu intenționează să reducă costul întreținerii casei. În plus, activitățile sale financiare nu sunt întotdeauna transparente pentru rezidenți, deși aceștia din urmă sunt rareori interesați de acest lucru. Mai mult, această companie angajează mult mai mulți angajați decât HOA. În consecință, vor cheltui mai mult pe salarii. Prin urmare, rezidenții au o întrebare legitimă cu privire la ceea ce este mai profitabil - HOA sau compania de management.

HOA

Nu poate exista decât un singur HOA per clădire. Dar o singură HOA poate uni mai multe case. Deci, să ne dăm seama, HOA sau companie de management: care este diferența?

Să începem cu faptul că HOA este o organizație non-profit creată în conformitate cu normele Codului Locuinței al Federației Ruse. La ședință se aprobă organele de conducere - acestea sunt membrii consiliului de administrație (care sunt aleși pentru un mandat de cel mult doi ani) și adunarea generală. Planul financiar pentru anul poate fi aprobat doar la adunarea generală. Un raport privind implementarea acestuia este transmis comisiei de audit. Și conducerea HOA raportează la adunarea generală.

Dacă costurile sunt distribuite corect, fondurile vor fi colectate atunci când este necesar. Activitățile financiare ale HOA sunt mai transparente. La urma urmei, fiecare rezident poate influența deciziile de îmbunătățire. Fără intermediari între rezidenți și antreprenor, deficiențele vor fi eliminate la un cost mai mic. Pe de altă parte, unele locuri de muncă unică pot costa mai mult. Prin urmare, proprietarii de apartamente vor beneficia doar dacă conducerea HOA este formată din oameni cu adevărat competenți și grijulii.

Companie de management sau HOA: argumente pro și contra

Susținătorii companiilor de management consideră că principalul avantaj al muncii lor este că țin cont de opinia tuturor proprietarilor care locuiesc în casă. Deci, cel puțin, asta spun chiar companiile de management, deși este greu de crezut. Totodată, experții vorbesc clar în favoarea companiilor de management în sensul că serviciile acestora pot fi oricând refuzate în cazul în care există reclamații privind calitatea proastă a serviciilor. Dar va dura mai mult timp.

Pe de altă parte, poate fi problematic pentru rezidenți să obțină informații specifice despre organizațiile înșiși, deși legea prevede o astfel de obligație pentru acestea din urmă. Ținând cont de faptul că societatea de administrare este o organizație comercială, adică una al cărei scop principal este obținerea de profit, poate fi neprofitabil să le acordăm controlul deplin.

Deci, ce să alegi - un HOA sau o companie de management?

Forma optimă de guvernare

Majoritatea experților sunt de acord că cea mai bună formă de guvernare astăzi este o formă mixtă de guvernare. Adică, aceasta nu este o HOA sau o companie de management, ci o HOA și o companie de management. încheie un contract de servicii cu societatea de administrare. Atunci toți locuitorii vor ști unde se îndreaptă fondurile. Mai mult, fiecare dintre ei are dreptul de a cere un raport președintelui, iar acesta din urmă trebuie să raporteze. HOA poate, de asemenea, să dispună de proprietatea clădirii la propria discreție, precum și să plaseze panouri publicitare pe fațadele clădirii.

Cream o asociatie de proprietari

Deci, dacă te-ai confruntat cu o alegere: o HOA sau o companie de management și te-ai hotărât să creezi o HOA, pentru a-l organiza trebuie să faci o serie de următorii pași.

Din rândul proprietarilor de spații rezidențiale dintr-o clădire de apartamente se creează un grup de inițiativă. Orice rezident poate deveni inițiator. Dar pentru ca activitățile de informare, organizare și propagandă să aibă succes, trebuie să recrutați un număr de oameni care vor îndeplini toată munca.

Informarea oamenilor despre esența HOA

Urmează educația juridică și informațională a oamenilor de către grupul de inițiativă. În această etapă, trebuie să puteți răspunde clar la întrebarea dacă o HOA sau o companie de management este mai bună. Și, de asemenea, convingeți pe toată lumea de beneficiile primei opțiuni.

Răspunsul aici este deja conținut în forma organizatorică și juridică a companiei: dacă societatea de administrare este o organizație comercială, atunci HOA este un non-profit. Rezultă că obiectivele primului sunt, în primul rând, să facă profit, iar celălalt este să rezolve probleme sociale, juridice, manageriale și similare.

În plus, societatea de administrare distribuie fondurile primite conform procedurii stabilite. Dar în HOA - prin decizia adunării membrilor săi.

O HOA se poate angaja și în activitate antreprenorială, dar într-o companie de management este tipul principal.

Profitul primit este distribuit între fondatorii din societatea de management, iar în HOA este folosit pentru implementarea obiectivelor statutare.

Lucrul cu oamenii și recrutarea

Următoarea etapă constă în munca pregătitoare pentru crearea unei organizații. Pentru aceasta:

  • se întocmește un registru al proprietarilor;
  • se determină adresa HOA;
  • Carta este în curs de pregătire;
  • cautare candidati pentru presedinte, membri ai consiliului de administratie, comisii de audit si numarare, presedinte si secretar de sedinta;
  • pregăti buletinele de vot;
  • anunță ședința cu cel puțin 10 zile înainte;
  • în același termen, această notificare se transmite asigurărilor medicale obligatorii.

Întâlnire privind crearea unui HOA

  • alegerea președintelui și secretarului de ședință;
  • comision de numărare;
  • despre metoda de management;
  • se aprobă Carta;
  • selectați președintele și alte persoane;
  • este desemnat un reprezentant al proprietarilor pentru înregistrarea HOA;
  • alegeți locul unde vor fi plasate informațiile;
  • alegeți un loc de stocare pentru documente.

Pot fi abordate și alte probleme, în funcție de nevoile locuinței. Totuși, dacă nu a fost posibilă adunarea locuitorilor casei la adunarea generală, atunci se anunță votul absent. În acest scop se pregătesc buletine de vot, iar fiecare dintre proprietari votează.

Lucrări organizatorice finale

  • lista proprietarilor;
  • protocolul comisiei de numărare;
  • proces-verbal al adunării generale.

HOA este înregistrată. Pentru a face acest lucru, se depune o cerere la biroul fiscal cu atașamente la carte, informații despre alegători, o chitanță cu taxă de stat plătită).

Trebuie să vă înregistrați la autoritățile de statistică, la Fondul de pensii, la Fondul de asigurări sociale, la Fondul medical și să aveți ștampila făcută.

După aceasta, puteți începe lucrul, notificând părțile interesate despre începerea acesteia. Pentru a vă organiza aveți nevoie de:

  • obținerea documentației tehnice;
  • întocmește un registru al proprietății, îl examinează și întocmește actul corespunzător;
  • studiază regulile de asigurare a populației;
  • studierea regulilor de furnizare a serviciilor locative;
  • atunci când gestionați direct un HOA, este necesar să se încheie acorduri cu organizațiile furnizoare de resurse, precum și să se decidă asupra organizației cu care se va ține evidența primirii fondurilor;
  • iar dacă managementul se realizează prin intermediul companiei de administrare, atunci HOA încheie un acord cu aceștia.

Și totuși: HOA sau companie de management - care este mai bine?

Rămâne la latitudinea rezidenților să decidă ce formă de management să aleagă. Dar recent, tot mai mulți oameni înclină spre o formă comună de guvernare. Pe de o parte, există adesea cazuri când într-o HOA administrată direct opinia rezidenților este înlocuită cu opinia unui președinte.

Pe de altă parte, nu întotdeauna se întâmplă ca președinte să fie ales o persoană competentă în probleme tehnice. Dar companiile de management angajează specialiști care de multe ori știu mai bine de ce este nevoie pentru o locuință la un moment sau altul.

Concluzie

După ce au luat în considerare întrebarea (HOA sau societate de management - care este mai bine?) și după ce au luat o decizie în favoarea unei opțiuni sau alteia, rezidenții trebuie să înțeleagă că nicio formă de organizare nu poate fi cu adevărat eficientă dacă rezidenții înșiși nu iau parte la proces de management. Când rămân indiferenți, nu participă la ședințe și nu sunt interesați de problemele actuale, organizația HOA cade adesea în paragină, iar compania de management umflă uneori costul serviciilor sale.

Așadar, pentru o mai bună funcționare a casei sunt în primul rând importanți proprietarii grijulii, care trebuie să înțeleagă că managementul provine de la ei, indiferent de forma aleasă, fie că este vorba de HOA sau de societate de management. Atunci afacerile din casă vor înflori, iar locuitorii vor fi mulțumiți și fericiți să locuiască în ea.

Mulți proprietari de proprietăți în 2020, ca și până acum, se confruntă cu problema alegerii unei organizații care să-și deservească locuința. În aceste cazuri, merită să acordați atenție întrebării: HOA - ce este? Avantajele și dezavantajele acestei forme de management vă vor ajuta să luați decizia corectă.

Ce este?

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

HOA este o organizație non-profit, prin urmare în activitățile sale este ghidată de legea relevantă „Cu privire la organizațiile non-profit” (Legea federală nr. 7 din 1996).

Scopurile creației

Responsabilitatea specifică a HOA pentru efectuarea lucrărilor și sancțiunile pentru încălcări nu sunt stabilite nici prin legislația locativă, nici prin legislația civilă. De regulă, sancțiunile sunt prevăzute în Carta parteneriatului.

Exemplu de charter standard HOA.

Răspunderea civilă generală este de obicei prevăzută pentru următoarele infracțiuni:

  • fraudă (de exemplu, falsificarea documentelor cu citirea contoarelor comunale);
  • neglijență (de exemplu, neanunțarea unei întâlniri programate a rezidenților);
  • deturnare, delapidare (cheltuieli bugetare ilegale);
  • înșelăciune, inducerea în eroare a proprietarilor de proprietăți, membrii HOA;
  • abuz de autoritate (de exemplu, intrarea într-un apartament fără acordul proprietarilor săi).

Toți membrii parteneriatului poartă responsabilitatea financiară pentru munca lor. Reprezentanții consiliului nu fac excepție.

Avantaje și dezavantaje ale HOA într-un bloc de apartamente

Majoritatea fondului de locuințe din Rusia (aproximativ 80%) este deservit de companii de administrare. Această situație se datorează lipsei unei reglementări legislative clare a activității parteneriatelor. Care sunt avantajele și dezavantajele HOA? Este indicat să faci o alegere în favoarea lui?

Laturi pozitive

Avantajele acestei forme de management includ:

  • oportunitate de afaceri;
  • independență în rezolvarea problemelor de către proprietarii de case la întâlnire;
  • luând în considerare opinia fiecărui proprietar de apartament din imobil;
  • capacitatea rezidenților de a alege în mod independent companiile contractante;
  • capacitatea de a organiza munca pe cont propriu;
  • transparența muncii (orice cetățean, chiar și fără imobile din clădire deservite, are dreptul de a obține informațiile necesare despre activitățile parteneriatului).

HOA în activitățile sale se concentrează pe furnizarea de beneficii proprietarilor de apartamente. Dacă este disponibil, nu trebuie să vă faceți griji pentru ordinea în curte, disponibilitatea locurilor de parcare, locuri de joacă sau curățenia intrărilor. O analiză a practicii agenților imobiliari arată că apartamentele din clădirile deservite de astfel de organizații sunt mai scumpe.

Laturile negative

Nu există multe dezavantaje ale parteneriatului, dar sunt semnificative:

  • reglementare legislativă slabă care nu permite instituirea unui sistem de plată eficient, mai devreme sau mai târziu, prestatorul de servicii poate recupera prin instanță sumele neplătite, rezultând un risc ridicat de dublă plată a serviciilor de către proprietari respectabili;
  • Există mulți beneficiari în rândul proprietarilor de apartamente;
  • cost ridicat al serviciilor;
  • există riscul de eroare în alegerea președintelui parteneriatului;
  • Nu există sancțiuni stricte pentru proprietarii fără scrupule, de exemplu, cei care se sustrage de la plăți, fac reamenajări ilegale de apartamente sau nu dau dovadă de inițiativă.

După ce a studiat structura juridică a HOA, este posibil să se determine fezabilitatea formării sale.

Proprietarii de apartamente trebuie să înțeleagă că, cu această metodă de menaj, toată responsabilitatea pentru starea casei revine lor.


Probleme în HOA. Înainte de a crea un HOA, trebuie mai întâi să cercetați terenul și să marcați teritoriul. Demarcarea poate fi efectuată atât de-a lungul liniei casei, cât și prin conectarea teritoriului adiacent la casă. Astăzi, pentru a efectua topografie la Moscova, există o listă de așteptare cu 8 ani înainte! Aceasta este prima problemă în crearea unui HOA. Fără topografie este imposibil să se înregistreze proprietatea. Sa presupunem ca s-a facut topografie, apoi toate podurile si subsolurile, parterul, podul. Toate acestea pot fi închiriate și pot primi profit suplimentar. Puteți închiria spațiu pentru publicitate pe partea laterală a unei clădiri - din nou, profit. Dar, dacă aprofundezi în asta mai profund. Se dovedește că toate parterurile au fost achiziționate de mult. Nu va aduce profit, dar poate aduce dureri de cap. Toate mansardele și subsolurile sunt înregistrate ca proprietate de stat a autorităților locale, iar profiturile din acestea sunt primite chiar de autorități sau au fost deja vândute altor persoane.
A doua problemă este renovarea majoră a unui bloc de apartamente. Dacă chitanțele țin cont de sumele încasate chiar pentru această reparație, va dura 10-15 ani până la încasarea sumei necesare. Casa se va prăbuși rapid. Acum sunt în curs de elaborare amendamente care vor aloca bani de la bugetul regional pentru reparații majore. Dacă, de exemplu, banii pentru reparații au fost colectați fără participarea banilor bugetului, atunci la sfârșitul anului, conform legislației existente, va trebui să plătiți încă 24% ca impozit pe venit!

Când decideți să creați un HOA, trebuie să înțelegeți pe deplin atât avantajele, cât și dezavantajele pe care aderarea la o HOA le aduce unei persoane.

(Minus) Taxe de operare mai mari.
Pentru mulți, acest punct este motivul atitudinii lor negative față de HOA. Dar trebuie să înțelegeți că plățile obligatorii pentru utilități în HOA sunt exact aceleași cu media orașului. Este o altă chestiune dacă rezidenții înșiși decid să „chip-in” pentru îmbunătățiri sau alte scopuri. Când vine vorba de parcare, instalarea unei încuietori sau angajarea unui concierge, acest lucru are un cost mic. Cu toate acestea, există momente când unul dintre rezidenți are dorința, de exemplu, de a căptuși intrarea cu marmură.

(Plus) Capacitatea de a influența politicile companiei de management.
Toate problemele importante din HOA sunt decise de întâlnire. Și dacă rezidenții nu vor să plătească bani pentru o intrare de marmură sau alte caracteristici exotice, nu se va lua nicio decizie. În majoritatea caselor din Moscova, în special în cele vechi, componența socială a locuitorilor este mixtă: vecinii unui mare om de afaceri pot fi un profesor și un portar, iar aici totul va depinde de cine este majoritar. Este interesant că o persoană care locuiește într-un condominiu, dar nu este membru al HOA, nu participă la luarea deciziilor, ci este obligată să le respecte. Practica diferă de teorie: cei care nu pot plăti nu plătesc, iar cei care pot trata acest lucru cu diferite grade de înțelegere.

(Minus) Imperfecțiunea legislației și a mecanismelor de interacțiune între HOA și structurile orașului.
Dacă unul dintre rezidenți nu dorește să plătească, inclusiv facturile obligatorii de utilități, datoriile pot fi încasate de la el doar prin instanță. Acest lucru poate dura ani de zile, iar în tot acest timp deficitul va trebui acoperit de rezidenți plătiți în mod regulat. O altă problemă este legată de categoriile preferențiale de cetățeni care au dreptul la subvenții pentru facturile de utilități. Prin lege, orașul trebuie să restituie HOA diferența dintre plățile efectuate de beneficiari și costurile efective ale utilităților, dar în practică acest lucru nu se întâmplă.

(Plus) Capacitatea de a reduce cheltuielile rezidenților datorită rezervelor casei și muncii competente a managerilor.
Un avantaj important al unei HOA este dreptul de a desfășura activități comerciale. Dacă casa are spații nerezidențiale, parteneriatul are dreptul de a le închiria. Dar aceasta este mai degrabă excepția decât regula: de obicei, toate spațiile nerezidențiale au proprietari. Dar în ceea ce privește subsolurile și etajele tehnice superioare - aici HOA își poate arăta imaginația și își poate găsi un chiriaș. Un panou publicitar poate fi plasat pe fațada goală sau pe acoperișul unei clădiri. Veniturile din această activitate vor completa și bugetul HOA.

(Minus) Lipsă de inițiativă, lipsă de înțelegere din partea locuitorilor.
Desigur, HOA se confruntă cu o legislație imperfectă și cu arbitrariul autorităților. Dar principala problemă rămâne rezistența locuitorilor casei înșiși, proprietarii. Prin urmare, una dintre activitățile importante ale companiei de management este munca explicativă.

(Plus) Capacitatea de a alege o companie de operare și de a controla calitatea muncii acesteia.
Sarcina principală a HOA este de a asigura un nivel decent de funcționare al clădirii. Și există mai multe modalități de a rezolva această problemă:
1. Dacă DEZ funcționează bine - un caz rar - nu puteți schimba nimic, ci pur și simplu plătiți pentru munca sa.
2. Firma de constructii a creat o organizatie de exploatare. Acest lucru se întâmplă de obicei în clădirile de lux cu utilități complexe. Munca unei astfel de organizații este de obicei bine stabilită, dar nu este ieftină. Locuitorii bogați sunt mulțumiți de asta.
3. DEZ funcționează nesatisfăcător. În acest caz, HOA poate reînnoi contracte cu contractori - fie cu aceiași cu care a lucrat DEZ, fie cu alții a căror calitate și prețuri sunt satisfăcătoare pentru parteneriat.
4. Puteți încerca să rezolvați toate problemele cu ajutorul HOA și să vă angajați propriul personal de service. De obicei, această metodă devine o continuare logică a celei anterioare: HOA refuză serviciile contractorilor, lăsând organizațiilor terțe doar acele lucrări care nu sunt rentabile pentru a fi executate singure. Treptat, sub HOA se formează o organizație operațională, care își poate oferi serviciile altor case și poate câștiga fonduri suplimentare pentru HOA.

(Plus) Intrare curata, amenajata, curte ingrijita.
Aceste valori ar trebui să devină rezultatul muncii HOA. Interfon și concierge la intrare, scări curate, lift cu oglindă, loc de joacă pentru copii și gazon în curte - toate acestea afectează nu numai starea de spirit a locuitorilor, ci și costul apartamentelor din clădire. Fără nicio exagerare, activitățile HOA pot crește semnificativ prețul de piață al locuințelor.
În ciuda sprijinului nominal al autorităților orașului, procesul de creare și dezvoltare a HOA nu merge rapid. În același timp, se dezvoltă companii alternative de management urban și comercial, iar în unele locuri activitatea serviciilor de sănătate publică se îmbunătățește. Cel mai probabil, HOA-urile nu vor înlocui niciodată complet serviciile orașului - până la urmă, ordinea în curte și la intrare, stabilită de oraș, nu contribuie la manifestarea inițiativei chiriașului-proprietar.

Litigiu pentru neplata locuintelor si utilitatilor.
Orice chestiuni controversate sunt rezolvate la adunarea generală a HOA. Dacă nu există o soluție generală, atunci instanța va ajuta la rezolvarea problemei.
Să presupunem că, dacă un membru sau non-membru al unui HOA, un bloc de apartamente, nu plătește costurile de plată pentru spațiile rezidențiale și utilități, atunci consiliul HOA decide să dea în judecată un astfel de rezident în instanță. Pentru aceasta, se întocmește o cerere de recuperare a creanțelor și se depune la instanța de la locul de reședință al debitorului în conformitate cu art. 28 Codul de procedură civilă al Federației Ruse.
Un caz care implică litigii de proprietate pentru un preț de revendicare care nu depășește cinci sute de salarii minime (salariul minim) stabilit în ziua depunerii cererii este examinat de un magistrat (articolul 23 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). Dacă prețul cererii depășește cinci sute de salariu minim, aceasta se depune la judecătoria.
În timpul procesului, debitorul poate gaja, ascunde sau vinde bunul său. Și atunci decizia instanței va fi imposibil de pus în aplicare. Prin urmare, concomitent cu depunerea unei cereri, se depune la instanță o cerere de asigurare a acesteia. Se ia în considerare în ziua în care este primită de instanță fără a se înștiința pârâtul sau alți participanți la cauză.
Instanța ia o hotărâre în fața inculpatului, și în lipsă - fără el. O copie a hotărârii în lipsă se transmite pârâtului în termen de trei zile cu confirmare de primire. Pârâtul poate solicita instanței de judecată anularea acestei hotărâri. Termenul limită este de șapte zile de la data livrării copiei. Împotriva hotărârii instanței de judecată în lipsă, părțile pot formula recurs împotriva deciziei magistratului. Acest lucru se poate face în termen de zece zile dacă pârâtul nu a depus o cerere de anulare a deciziei. Și dacă, totuși, a „opus”, atunci în termen de zece zile de la data deciziei instanței de a refuza să satisfacă această cerere (articolul 237 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse). Dacă hotărârea judecătoriei este anulată sau se modifică „verdictul” magistratului, atunci noua decizie intră imediat în vigoare. Dacă se constată că este corectă, hotărârea intră în vigoare după examinarea recursului în casare.
La cererea reclamantului, instanța poate indexa sumele încasate până în ziua executării deciziei (articolul 208 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Să tragem o concluzie din toate cele de mai sus.
Pentru legitimitatea deciziilor luate de o asociație de proprietari, este necesar să se țină cont de opinia fiecărui proprietar al spațiilor unui bloc de locuințe. Dar este imposibil să ținem cont de opinia fiecărui proprietar din organizația care își administrează proprietatea fără participarea fiecărui proprietar în HOA. Dacă nu toți proprietarii de spații sunt membri ai parteneriatului, atunci activitatea HOA este paralizată. Parteneriatul nu poate lua cele mai fundamentale decizii fără a obține consimțământul tuturor proprietarilor care nu sunt membri ai HOA. Cu un astfel de statut juridic, atunci când nici o decizie fundamentală nu poate fi luată fără acordul proprietarului localului, este puțin probabil ca vreunul dintre ei să vrea să plece. Prin urmare, prevederile privind numărul necesar de voturi într-un bloc de locuințe la adunarea generală a tuturor proprietarilor de spații sunt consacrate în lege la art. 44-48 Codul locuinței al Federației Ruse. Scopul apartenenței la parteneriat este menținerea unei legături juridice prin echivalarea deciziilor luate (cu majoritate de voturi) cu deciziile luate de proprietarii spațiilor (în unanimitate) și, cel mai important, prin forțarea proprietarilor spațiilor în un bloc de locuințe - membri ai HOA - să suporte costurile deciziilor luate.

Cetățenii țării noastre se confruntă cu inacțiunea birourilor de locuințe, lipsa unui serviciu bun și lipsa lucrărilor de reparații. De aceea, acestea sunt înlocuite de companii de management sau asociații de proprietari. Dar datorită faptului că societățile de management sunt organizații comerciale și, în consecință, sunt hotărâte să obțină beneficii financiare.

Majoritatea locuitorilor preferă să creeze o alternativă - o asociație de proprietari, o organizație a cărei prioritate este îmbunătățirea blocurilor de locuințe și interesele proprietarilor de case. Este o organizație oficială cu propriile sale responsabilități și puteri, precum și documentație oficială.

Ce este HOA

În primul rând, trebuie spus că HOA este o abreviere care înseamnă parteneriatul proprietarilor de case. Majoritatea locuitorilor blocurilor sunt proprietari de apartamente. Toate blocurile de apartamente trebuie să aibă organizații care să gestioneze proprietatea clădirii. Dacă nici biroul de locuințe, nici societatea de administrare nu sunt mulțumiți de rezidenți, proprietarii de apartamente convoacă o adunare generală la care supun la vot decizia de a înființa o asociație. Și după majoritatea rezultatelor pozitive, se organizează un HOA.

Poate fi creat într-un singur bloc de locuințe sau între mai multe clădiri rezidențiale. Proprietarii de apartamente care creează o organizație trebuie să scrie o cerere de acceptare, pe baza căreia vor fi incluși în calitatea de membru al acesteia.

Majoritatea proprietarilor de apartamente consideră că această formă de gestionare a clădirilor rezidențiale este cea mai bună opțiune, care garantează afirmarea drepturilor proprietarilor de apartamente, în special în fața serviciilor de utilități și a organismelor guvernamentale, de exemplu, în problemele efectuării lucrărilor de reparații.

Acesta este un organism de conducere al cărui scop este păstrarea, menținerea în formă adecvată, protejarea și îmbunătățirea proprietății comune. În plus, parteneriatul și consiliul său de administrație reprezintă o pârghie de influență asupra utilităților și antreprenorilor care îndeplinesc o serie de sarcini care le sunt atribuite. Aceasta este o organizație non-profit și nu urmărește câștig comercial.

O asociație a proprietarilor de imobile este creată de persoane fizice, dar organizația este o persoană juridică. Parteneriatul are cont curent propriu, iar membrii consiliului de administratie si presedintele trebuie sa fie inregistrati la ERGUL. O HOA, fiind persoană juridică, trebuie să fie înregistrată la serviciul fiscal.

Scopurile creației

Obiectivele unei asociații comune de proprietari într-un bloc de locuințe sunt:

  • conducere și direcție comună;
  • primirea veniturilor și distribuirea acestora pentru rezolvarea problemelor de întreținere și;
  • mentinerea casei in stare buna: atat sanitar cat si tehnic.

Organizația are dreptul să închirieze sau să închirieze o parte din proprietatea comună în acest scop. Primirea de venituri suplimentare, care vor fi utilizate pentru rezolvarea anumitor probleme ale parteneriatului.

Asociația de proprietari coordonează activități care vizează gestionarea locuințelor pe care le deține ca organizație non-profit. Prin urmare, se străduiește să nu obțină profit maxim, ci să distribuie veniturile pentru nevoile parteneriatului. Asociația nu este însă obligată să acopere pierderile care pot apărea prin contribuții suplimentare ale proprietarilor de locuințe.

Consolidarea este o modalitate de a evita conditiile impuse de societatea de administrare asupra intretinerii casei. De exemplu, alegerea contractanților și a furnizorilor de servicii în condiții favorabile pentru rezidenți, mai degrabă decât pentru compania de administrare. Companiile de utilități și alte companii, la rândul lor, deservesc casa pe baza unui acord încheiat cu HOA.

Dacă membrii sau pur și simplu locuitorii unei clădiri sunt nemulțumiți de acțiunile asociației, aceștia au tot dreptul să depună reclamații și să supună problema la vot. Astfel, scopul și funcția sa principală este de a organiza gestionarea și gestionarea corespunzătoare a exploatării fondului de locuințe care i-au fost încredințate.

Conform 136 articolComplexul de locuințe al Federației Ruse, într-un bloc de apartamente, proprietarii pot crea un singur HOA. Crearea unui parteneriat este posibilă și între mai multe blocuri de locuințe aflate în apropiere sau cele care au terenuri comune sau elemente de infrastructură. Un parteneriat poate fi creat și în etapa de construire a unei case ( Artă. 139 LCD).

Decizia dacă să se alăture sau nu la un HOA este luată de proprietarii de apartamente, nimeni nu îi poate forța să facă acest lucru. Nu este necesar ca toți rezidenții casei să fie membri ai parteneriatului. Constituirea unui parteneriat este posibilă dacă 50% dintre rezidenți sunt prezenți la adunarea generală pe problema organizării acestuia, iar același număr dintre cei prezenți trebuie să voteze pozitiv.

Funcțiile asociației de proprietari

Adesea, înainte de a crea o asociație de proprietari imobiliari, viitorii ei membri și alți rezidenți ai casei au o întrebare: ce face organizația, ce funcții îi sunt atribuite. Drepturile și responsabilitățile sunt stabilite Articolul 135 din Codul locuinței al Federației Ruse, și Cartă organizatii. Principalele responsabilități ale unei asociații de proprietari sunt:

  • controlează activitățile companiilor care prestează servicii proprietarilor de apartamente: utilități publice, întreprinderi și firme care prestează servicii casnice, cum ar fi, și altele;
  • rezolva problemele privind momentul și cine efectuează reparațiile;
  • monitorizează respectarea regulilor de funcționare a casei și întreținerea acesteia;
  • asigura finalizarea lucrarilor de imbunatatire a locuintei si a localitatii conform planului aprobat pe an;
  • furnizarea serviciilor necesare proprietarilor de apartamente și efectuarea acestora;
  • asigurarea unei stări sanitare adecvate a proprietății comune (eliminarea în timp util a gunoiului, curățenia locurilor, în special în apropierea jgheaburilor de gunoi și așa mai departe);
  • , locuri de joaca pentru copii pentru locuitorii casei (punctul trebuie specificat in chart);
  • îndeplinind funcții suplimentare specificate în statutul aprobat în adunarea generală.

HOA, în calitate de reprezentant al intereselor rezidenților blocurilor de locuințe, este obligat să apere interesele clădirii și drepturile rezidenților în special în fața utilităților publice și a agențiilor guvernamentale. Cel mai adesea, apar probleme cu reparațiile, atât curente, cât și majore. Membrii consiliului de administrație și, în special, președintele parteneriatului vor trebui să se confrunte de mai multe ori cu reticența companiilor de utilități de a-și îndeplini obligațiile la timp.

Potrivit legii, fiind persoană juridică, are dreptul, în nume propriu, să încheie convenții cu cei care prestează servicii de utilități pentru întreținerea unui bloc de locuințe și altele pe care proprietarii de locuințe le consideră necesare. O altă obligație a participanților la asociație este să întocmească și să aprobe estimări pentru perioada ulterioară.

Responsabilitățile membrilor HOA includ menținerea ordinii în casă, curățenia și siguranța proprietății comune, în special echipamentul tehnic, structurile de pe terenul adiacent blocului și așa mai departe. Astfel, tot ceea ce face o asociatie de proprietari de imobile rezidentiale are ca scop imbunatatirea sau macar mentinerea conditiilor decente de trai ale unei case sau mai multor blocuri aflate in administrarea acesteia.

Procedura de raportare către rezidenți

Potrivit legii, asociația de proprietari, respectiv membrii consiliului de administrație și șeful acesteia, sunt obligate să se prezinte în mod regulat locuitorilor. În plus, procedura regulată de raportare este stabilită prin cartă. În plus, la prima solicitare a membrilor asociației trebuie furnizat un raport privind fluxul de fonduri, plăți, cheltuieli, venituri primite sau munca efectuată de HOA.

Cu toate acestea, niciun act legislativ nu a stabilit un format clar de raportare nici pentru consiliu, nici pentru președinte. Pe baza acestui fapt, procedura de raportare către rezidenți ar trebui să fie precizată în mod clar în statutul parteneriatului. Pentru că este principalul document conform căruia membrii consiliului de administrație și șeful HOA trebuie să acționeze.

Fiecare dintre rezidenții care este membru al parteneriatului trebuie să se familiarizeze cu statutul parteneriatului. Descrie procedura pentru cum, când și sub ce formă este obligat să raporteze proprietarilor de apartamente.

Cartă

După cum sa menționat deja, statutul parteneriatului este principalul document juridic care reglementează drepturile, funcțiile și responsabilitățile membrilor, consiliului și președintelui săi. Este depus ca act de infiintare pentru inregistrarea parteneriatului ca entitate juridica. La prima adunare generală a membrilor parteneriatului, statutul trebuie aprobat și semnat de către președinte.

  • aprobat de toți proprietarii de apartamente;
  • trebuie să fie numerotate și semnate de către președinte;
  • Semnăturile proprietarului nu sunt necesare.

O copie certificată a actului constitutiv trebuie să fie certificată de un notar. După care HOA este înregistrată pe baza sa la serviciul fiscal federal pentru impozitarea suplimentară a asociației proprietarilor de case.

Carta în sine conține:

  • adresele clădirilor incluse în HOA;
  • locul și data întocmirii;
  • scopul pentru care a fost creat parteneriatul;
  • drepturile si obligatiile membrilor sai.

Dacă este necesar să se modifice o carte existentă, este necesară organizarea unei adunări generale și modificarea conținutului documentului pe baza procesului-verbal al evenimentului.

Fondatori

Fiecare dintre locuitorii casei care au susținut crearea parteneriatului este fondatorul HOA. Dar, deoarece există mulți participanți la parteneriat și, în consecință, proprietari de apartamente, cererea și documentația depusă pentru înregistrarea parteneriatului indică faptul că fondatorii HOA sunt membri ai consiliului său.

Aceștia acționează ca chip al parteneriatului, partea de conducere a acestuia, care, ca și ceilalți membri, este interesat de întreținerea corectă a casei și de calitatea corespunzătoare a serviciilor oferite. Dacă vreunul dintre membrii parteneriatului dorește să părăsească fondatorii HOA, trebuie să scrie o cerere corespunzătoare. În acest caz, nu este necesar acordul celorlalți rezidenți.

Fondatorul poate fi orice persoană care locuiește în casă și este proprietarul spațiului de locuit din aceasta. Menționarea fondatorilor la înregistrarea unei HOA ca entitate juridică este o formalitate. Membrii consiliului de administrație și președintele sunt înregistrați la ERGUL. În cazul în care apar modificări în componența consiliului de administrație, serviciul fiscal trebuie să fie anunțat despre aceasta pentru a face modificările corespunzătoare.

Registrul membrilor HOA

Registrul membrilor unei asociații de proprietari trebuie să conțină date care pot fi folosite pentru a înțelege cine este exact membrul HOA. De asemenea, informațiile reflectate în acesta vă vor permite, dacă este necesar, să contactați oricare dintre participanții la parteneriat. Lista membrilor HOA reflectă informații despre mărimea cotei de proprietate comună deținută de fiecare dintre ei.

Formularul standard de registru conține următoarele informații:

  • numele asociației de proprietari;
  • adresa juridică a HOA;
  • date TIN;
  • data crearii;
  • lista caselor incluse în parteneriat.

Acesta trebuie semnat de președintele HOA indicând numărul său de telefon de contact.

Responsabilitate

Regulile de funcționare, funcțiile, puterile și responsabilitățile asociației de proprietari sunt înscrise în legea locuințelor și reglementate de legislația Federației Ruse. Printre participanții la HOA este ales un consiliu, care include mai multe persoane. Și, de asemenea, șeful parteneriatului este președintele, care este responsabil pentru acțiunile asociației.

Deci, șeful HOA este responsabil pentru următoarele acțiuni:

  • selectarea personalului;
  • depunerea rapoartelor la fisc;
  • menținerea și stocarea înregistrărilor parteneriatului;
  • încheierea de contracte.

Membrii consiliului HOA sunt responsabili pentru implementarea acordurilor încheiate cu contractorii și alte servicii, inclusiv utilitățile, precum și cu partenerii și rezidenții casei.

Răspunderea parteneriatului include, de asemenea, următoarele obligații:

  • utilizarea zonelor care sunt în proprietate comună comună a tuturor rezidenților;
  • menținerea și menținerea ordinii în spațiile comune;
  • efectuarea de lucrări de reparații;
  • cedarea bunurilor comune ale parteneriatului.

Membrii HOA trebuie să asigure furnizarea la timp și de înaltă calitate a resurselor și utilităților.

Luarea deciziilor într-un parteneriat

Toate deciziile sunt luate în comun pe baza rezultatelor votului proprietarilor de locuințe desfășurate la adunarea generală. Crearea unui HOA începe cu o astfel de întâlnire, la care 50% dintre proprietarii de apartamente dintr-o clădire sau mai multe blocuri trebuie să-și declare dorința de a organiza un parteneriat. Ședința poate fi ținută fie personal, fie în absență, prin vot scris.

La astfel de întâlniri, se iau decizii cu privire la modul de utilizare a spațiului liber, de exemplu, ei convin asupra procedurii, drepturilor și altor clauze ale carții și rezolvă problemele curente, de exemplu, cu privire la reparații. De asemenea, ședința rezidenților este cea care decide soarta actualului președinte și necesitatea înlocuirii acestuia.

Pentru a efectua votul la ședințele HOA, este necesar să informați în prealabil locuitorii clădirii despre data, ora și locația acesteia. La eveniment, deciziile pot fi luate exclusiv asupra acelor probleme care, conform legislației Federației Ruse, sunt de competența parteneriatului. Este necesar să se pregătească în prealabil o ordine de zi, care să reflecte toate punctele necesare discuțiilor și luării deciziilor.

Toate deciziile luate în cadrul ședinței sunt înscrise în document, care se menține pe toată durata evenimentului și, la finalul acestuia, este certificat prin semnătura inițiatorului sau președintelui. Pentru a lua orice decizie este necesar un vot majoritar. Rezidenții care nu au fost prezenți la ședință trebuie anunțați în termen de 10 zile de la rezultatele ședinței.

Avantaje și dezavantaje ale HOA

O asociație de proprietari le oferă proprietarilor de apartamente dreptul de a decide singuri care sunt regulile de administrare a casei și a proprietății comune, cine va deveni furnizorul de utilități etc. Dar capacitatea de a lua decizii independent poate fi atât un avantaj, cât și un dezavantaj.

Printre avantajele incontestabile ale unei astfel de forme de management al casei ca HOA, trebuie subliniate următoarele:

  • gestionarea proprietății comune din casă în vederea obținerii de fonduri suplimentare pentru îmbunătățirea, întreținerea și repararea blocurilor de locuințe și: închiriere, publicitate;
  • rezolvarea rapidă a problemelor emergente la adunările generale prin vot;
  • transparență financiară: în orice moment, fiecare dintre rezidenții și membrii asociației are dreptul de a se familiariza cu circulația banilor și cheltuirea fondurilor;
  • trebuie să plătiți numai pentru serviciile cu adevărat necesare, și nu pentru cele pe care societatea de administrare le impune sau contribuie la plata în mod implicit, prin urmare, acest lucru va reduce semnificativ facturile la utilități;
  • selecția independentă a contractanților.

La crearea unui HOA, responsabilitatea pentru siguranța proprietății comune revine fiecărui rezident, precum și a rezultatelor deciziilor pe care le iau cu privire la amenajarea și întreținerea unei clădiri rezidențiale. Una dintre cele importante este posibilitatea de a reduce volumul facturilor la utilități. Un manager competent poate reduce semnificativ chiria făcând profit pentru parteneriat, de exemplu, oferind spațiu nerezidențial pentru închiriere.

Asociațiile de proprietari au și dezavantajele lor. În fiecare asociație există un grup de activiști, dar nimeni nu poate garanta că aceștia sunt oameni alfabetizați și competenți. Inițiativă excesivă și incapacitatea de a înțelege problema care a apărut și de a conduce afacerile în mod corespunzător.

Parteneriatul are un capital social destul de mic, cu ajutorul căruia este dificil să plătească datoriile apărute. Iar aceasta poate deveni o problemă semnificativă pentru HOA, când va trebui să plătească de urgență contractorii. În plus, efectuarea unor lucrări unice pentru o asociație poate fi mai costisitoare decât pentru aceeași companie de management, deoarece multe companii au un interes minim pentru comenzile unice.