Reklama na portalu

Jakie są zalety i wady HOA. Analiza porównawcza: czym jest HOA, a także zalety i wady tworzenia spółki osobowej w budynku mieszkalnym. Praca z ludźmi i rekrutacja

Tam, gdzie jest ogrzewanie, gaz, woda, światło, są oczywiście bardzo wygodne w porównaniu do własnego domu, gdzie trzeba o wszystkim pomyśleć. Ale jednocześnie, aby przyjemność była pełna, świadczone usługi muszą być monitorowane i kompetentnie zarządzane. W tym celu właściciele mieszkań mają prawo wybrać najdogodniejszą dla siebie formę rządzenia. W naszym dzisiejszym artykule postaramy się dowiedzieć: HOA lub firma zarządzająca - co jest lepsze.

Firma zarządzająca

Organizacja ta jest osobą prawną lub indywidualnym przedsiębiorcą zarządzającym apartamentowcem. Jest to organizacja przedsiębiorcza, co oznacza, że ​​jej celem jest osiągnięcie zysku.

Głównym dokumentem, według którego prowadzona jest działalność, jest umowa o zarządzanie zawarta z ponad 50% właścicieli domu. Procent ustala się na podstawie powierzchni, a nie liczby właścicieli.

Do zadań spółki zarządzającej należy zapewnienie naprawy i konserwacji domów zgodnie z wymogami przepisów technicznych. W takim przypadku właściciele mają prawo:

  • otrzymać interesujące ich informacje w ciągu pięciu dni roboczych od złożenia wniosku;
  • informacje o wolumenie, wykazie i jakości świadczonych usług;
  • sprawdź postęp prac;
  • żądać usunięcia usterek i monitorować kompletność wykonanej usługi;
  • od pierwszego kwartału otrzymać raport z wykonanej pracy od organizacji zarządzającej.

Z drugiej strony spółka zarządzająca nie ma zamiaru obniżać kosztów utrzymania domu. Ponadto jego działalność finansowa nie zawsze jest przejrzysta dla mieszkańców, choć ci ostatni rzadko są tym zainteresowani. Co więcej, firma ta zatrudnia znacznie więcej pracowników niż HOA. W związku z tym wydadzą więcej na wynagrodzenia. Dlatego mieszkańcy mają uzasadnione pytanie o to, co jest bardziej opłacalne - HOA czy spółka zarządzająca.

HOA

W każdym budynku może znajdować się tylko jedna jednostka HOA. Ale jeden HOA może zjednoczyć kilka domów. Zastanówmy się więc, HOA lub firma zarządzająca: jaka jest różnica?

Zacznijmy od faktu, że HOA jest organizacją non-profit utworzoną zgodnie z normami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Na posiedzeniu zatwierdzane są organy zarządzające – są to członkowie zarządu (wybierani na okres nie dłuższy niż dwa lata) oraz walne zgromadzenie. Plan finansowy na dany rok może zostać zatwierdzony jedynie na walnym zgromadzeniu. Sprawozdanie z jego realizacji przekazywane jest komisji rewizyjnej. A zarządzanie raportami HOA na walnym zgromadzeniu.

Jeśli koszty zostaną prawidłowo rozłożone, środki zostaną zebrane w miarę potrzeb. Działalność finansowa HOA jest bardziej przejrzysta. Przecież każdy mieszkaniec może mieć wpływ na decyzje dotyczące usprawnień. Bez pośredników pomiędzy mieszkańcami a wykonawcą braki zostaną usunięte mniejszym kosztem. Z drugiej strony, niektóre jednorazowe prace mogą kosztować więcej. Dlatego właściciele mieszkań odniosą korzyści tylko wtedy, gdy kierownictwo HOA składa się z naprawdę kompetentnych i troskliwych ludzi.

Firma zarządzająca lub HOA: zalety i wady

Zwolennicy firm zarządzających uważają, że główną zaletą ich pracy jest to, że uwzględniają opinię wszystkich właścicieli mieszkających w domu. Tak przynajmniej twierdzą same spółki zarządzające, choć trudno w to uwierzyć. Jednocześnie eksperci wyraźnie opowiadają się za spółkami zarządzającymi w tym sensie, że w każdej chwili można odmówić ich usług, jeśli pojawią się skargi dotyczące złej jakości usług. Ale to zajmie więcej czasu.

Z drugiej strony, dla mieszkańców problemem może być uzyskanie konkretnych informacji o samych organizacjach, choć prawo nakłada na te ostatnie taki obowiązek. Biorąc pod uwagę fakt, że spółka zarządzająca jest organizacją komercyjną, czyli taką, której głównym celem jest osiąganie zysku, oddanie jej pełnej kontroli może być nieopłacalne.

Co zatem wybrać – HOA czy spółkę zarządzającą?

Optymalna forma rządów

Większość ekspertów zgadza się, że najlepszą obecnie formą rządów jest forma mieszana. Oznacza to, że nie jest to HOA ani spółka zarządzająca, ale HOA i firma zarządzająca. zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką zarządzającą. Wtedy wszyscy mieszkańcy będą wiedzieć, na co idą te środki. Co więcej, każdy z nich ma prawo zwrócić się do przewodniczącego o sprawozdanie, a ten ma obowiązek się zdać. HOA może także rozporządzać majątkiem budowlanym według własnego uznania, a także umieszczać billboardy reklamowe na elewacjach budynku.

Tworzymy stowarzyszenie właścicieli domów

Tak więc, jeśli stałeś przed wyborem: HOA lub firma zarządzająca i zdecydowałeś się stworzyć HOA, aby ją zorganizować, musisz wykonać szereg następujących kroków.

Tworzy się grupę inicjatywną spośród właścicieli lokali mieszkalnych w apartamentowcu. Inicjatorem może zostać każdy mieszkaniec. Aby jednak działania informacyjne, organizacyjne i propagandowe odniosły sukces, należy pozyskać szereg osób, które wykonają całą pracę.

Informowanie ludzi o istocie HOA

Następnie następuje edukacja prawna i informacyjna ludności prowadzona przez grupę inicjatywną. Na tym etapie musisz być w stanie jasno odpowiedzieć na pytanie, czy lepsza jest HOA, czy spółka zarządzająca. A także przekonaj wszystkich o zaletach pierwszej opcji.

Odpowiedź tutaj jest już zawarta w formie organizacyjno-prawnej firmy: jeśli spółka zarządzająca jest organizacją komercyjną, wówczas HOA jest organizacją non-profit. Okazuje się, że celem pierwszego jest przede wszystkim osiągnięcie zysku, a drugiego rozwiązywanie problemów społecznych, prawnych, zarządczych i tym podobnych.

Ponadto spółka zarządzająca dystrybuuje napływające środki zgodnie z ustaloną procedurą. Ale w HOA - decyzją zgromadzenia jej członków.

HOA może również angażować się w działalność przedsiębiorczą, ale w spółce zarządzającej jest to główny typ.

Otrzymany zysk rozdzielany jest pomiędzy założycieli spółki zarządzającej, a w HOA wykorzystywany jest na realizację celów statutowych.

Praca z ludźmi i rekrutacja

Kolejnym etapem są prace przygotowawcze do utworzenia organizacji. Dla tego:

  • prowadzony jest rejestr właścicieli;
  • określono adres HOA;
  • Karta jest w przygotowaniu;
  • poszukiwanie kandydatów na przewodniczącego, członków zarządu, komisji rewizyjnej i liczącej, przewodniczącego i sekretarza zgromadzenia;
  • przygotować karty do głosowania;
  • zawiadomić o posiedzeniu z co najmniej 10-dniowym wyprzedzeniem;
  • w tym samym terminie powiadomienie to jest przesyłane do obowiązkowego ubezpieczenia zdrowotnego.

Spotkanie w sprawie utworzenia HOA

  • wybór przewodniczącego i sekretarza zgromadzenia;
  • naliczanie prowizji;
  • o sposobie zarządzania;
  • Karta zostaje zatwierdzona;
  • wybrać przewodniczącego i inne osoby;
  • wyznacza się przedstawiciela właścicieli do rejestracji HOA;
  • wybrać miejsce, w którym informacja zostanie opublikowana;
  • wybierz miejsce przechowywania dokumentów.

Można również zająć się innymi kwestiami, w zależności od potrzeb domu. Jeżeli jednak na walnym zgromadzeniu nie było możliwości zgromadzenia mieszkańców domu, ogłasza się głosowanie korespondencyjne. W tym celu przygotowywane są karty do głosowania, na których głosuje każdy z właścicieli.

Końcowe prace organizacyjne

  • lista właścicieli;
  • protokół komisji liczącej;
  • protokół z walnego zgromadzenia.

HOA jest zarejestrowana. W tym celu należy złożyć wniosek do urzędu skarbowego wraz z załącznikami statutu, informacjami o wyborcach, paragonem z opłaconą opłatą skarbową).

Należy zarejestrować się w urzędach statystycznych, Funduszu Emerytalnym, Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, Kasie Lekarskiej i wyrobić pieczątkę.

Następnie możesz rozpocząć pracę, powiadamiając zainteresowane strony o jej rozpoczęciu. Do zorganizowania potrzebujesz:

  • uzyskać dokumentację techniczną;
  • sporządzić rejestr majątku, zbadać go i sporządzić odpowiedni akt;
  • przestudiować zasady utrzymania ludności;
  • przestudiować zasady świadczenia usług mieszkaniowych;
  • bezpośrednio zarządzając HOA, konieczne jest zawarcie umów z organizacjami dostarczającymi zasoby, a także podjęcie decyzji o organizacji, w której będzie śledzony wpływ środków;
  • a jeśli zarządzanie odbywa się za pośrednictwem spółki zarządzającej, wówczas HOA zawiera z nimi umowę.

A jednak: HOA czy firma zarządzająca - co jest lepsze?

To mieszkańcy decydują, jaką formę zagospodarowania wybiorą. Jednak ostatnio coraz więcej osób skłania się ku wspólnej formie rządów. Z jednej strony często zdarzają się przypadki, gdy w bezpośrednio zarządzanym HOA opinia mieszkańców zostaje zastąpiona opinią jednego przewodniczącego.

Z drugiej strony nie zawsze na przewodniczącego wybierana jest osoba kompetentna w sprawach technicznych. Ale firmy zarządzające zatrudniają specjalistów, którzy często wiedzą lepiej, co jest potrzebne w domu w tym czy innym czasie.

Wniosek

Po rozważeniu pytania (HOA czy spółka zarządzająca – co jest lepsze?) i podjęciu decyzji na korzyść tej czy innej opcji, mieszkańcy muszą zrozumieć, że żadna forma organizacji nie może być naprawdę skuteczna, jeśli sami mieszkańcy nie wezmą udziału w procesie proces zarządzania. Kiedy pozostają obojętni, nie uczęszczają na spotkania i nie interesują się bieżącymi sprawami, organizacja HOA często popada w ruinę, a firma zarządzająca czasami zawyża koszty swoich usług.

Dlatego dla lepszego funkcjonowania domu ważni są przede wszystkim troskliwi właściciele, którzy muszą zrozumieć, że zarządzanie pochodzi od nich, niezależnie od wybranej formy, czy to HOA, czy spółka zarządzająca. Wtedy biznes w domu będzie kwitł, a mieszkańcy będą zadowoleni i szczęśliwi, że będą w nim mieszkać.

Wielu właścicieli nieruchomości w 2020 roku, podobnie jak poprzednio, staje przed problemem wyboru organizacji do obsługi swojego domu. W takich przypadkach warto zwrócić uwagę na pytanie: HOA – co to jest? Plusy i minusy tej formy zarządzania pomogą Ci podjąć właściwą decyzję.

Co to jest?

Drodzy Czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

Jest szybki i ZA DARMO!

HOA jest organizacją non-profit, dlatego w swojej działalności kieruje się odpowiednią ustawą „O organizacjach non-profit” (ustawa federalna nr 7 z 1996 r.).

Cele stworzenia

Konkretna odpowiedzialność HOA za wykonywanie pracy i kary za naruszenia nie są określone ani w prawie mieszkaniowym, ani w prawie cywilnym. Co do zasady sankcje są przewidziane w statucie spółki.

Próbka standardowej karty HOA.

Ogólna odpowiedzialność cywilna jest zwykle przewidziana za następujące przestępstwa:

  • oszustwa (np. fałszowanie dokumentów zawierających odczyty liczników komunalnych);
  • zaniedbania (np. niezgłoszenie planowanego spotkania mieszkańców);
  • sprzeniewierzenie, defraudacja (nielegalne wydatki budżetowe);
  • oszustwo, wprowadzanie w błąd właścicieli nieruchomości, członków HOA;
  • nadużycie władzy (na przykład wejście do mieszkania bez zgody właścicieli).

Wszyscy członkowie spółki ponoszą odpowiedzialność finansową za swoją pracę. Przedstawiciele Zarządu nie są wyjątkiem.

Plusy i minusy HOA w budynku mieszkalnym

Większość zasobów mieszkaniowych w Rosji (około 80%) obsługiwana jest przez spółki zarządzające. Sytuacja ta wynika z braku jasnych regulacji prawnych pracy spółek. Jakie są zalety i wady HOA? Czy warto dokonać wyboru na jego korzyść?

Pozytywne strony

Do zalet tej formy zarządzania zalicza się:

  • możliwości biznesowych;
  • niezależność w rozwiązywaniu problemów przez właścicieli domów na spotkaniu;
  • uwzględnienie opinii każdego właściciela mieszkania w budynku;
  • możliwość samodzielnego wyboru przez mieszkańców firm wykonawczych;
  • umiejętność samodzielnej organizacji pracy;
  • przejrzystość pracy (każdy obywatel, nawet nieposiadający nieruchomości w obsługiwanym budynku, ma prawo uzyskać niezbędne informacje na temat działalności spółki).

HOA w swojej działalności koncentruje się na zapewnianiu korzyści właścicielom mieszkań. Jeśli jest taka możliwość, nie musisz martwić się o porządek na podwórku, dostępność parkingów, placów zabaw czy czystość wejść. Analiza praktyki pośredników w obrocie nieruchomościami pokazuje, że mieszkania w budynkach obsługiwanych przez takie organizacje są droższe.

Negatywne strony

Wad partnerstwa nie ma wielu, ale są one znaczące:

  • słaba regulacja legislacyjna, która nie pozwala na stworzenie efektywnego systemu płatności, usługodawca prędzej czy później może odzyskać na drodze sądowej niezapłacone kwoty, co stwarza duże ryzyko podwójnej zapłaty za usługi przez szanowanych właścicieli;
  • Wśród właścicieli mieszkań jest wielu beneficjentów;
  • wysoki koszt usług;
  • istnieje ryzyko błędu przy wyborze prezesa spółki;
  • Nie ma rygorystycznych sankcji dla pozbawionych skrupułów właścicieli domów, na przykład tych, którzy uchylają się od płatności, dokonują nielegalnych przebudów mieszkań lub nie wykazują inicjatywy.

Po przestudiowaniu struktury prawnej HOA można określić wykonalność jej utworzenia.

Właściciele mieszkań muszą zrozumieć, że dzięki tej metodzie sprzątania cała odpowiedzialność za stan domu spoczywa na nich.


Problemy w HOA. Przed utworzeniem HOA należy najpierw zbadać teren i wyznaczyć terytorium. Rozgraniczenie można przeprowadzić zarówno wzdłuż linii domu, jak i łącząc sąsiednie terytorium z domem. Dziś, aby przeprowadzić badania geodezyjne w Moskwie, lista oczekujących jest z 8-letnim wyprzedzeniem! To jest pierwszy problem w tworzeniu HOA. Bez geodezji nie ma możliwości zarejestrowania własności. Załóżmy, że wykonano geodezję, następnie wszystkie strychy i piwnice, parter, poddasze. Wszystko to można wynająć i zyskać dodatkowy zysk. Możesz wynająć miejsce na reklamę na boku budynku - znowu zysk. Ale jeśli zagłębisz się w to głębiej. Okazuje się, że wszystkie partery zostały już dawno zakupione. Nie przyniesie zysku, ale może przyprawić o ból głowy. Wszystkie poddasze i piwnice są zarejestrowane jako własność państwowa władz lokalnych, a zyski z nich osiągają same władze lub zostały już sprzedane innym osobom.
Drugim problemem jest generalny remont apartamentowca. Jeżeli w rachunkach uwzględnione zostaną kwoty pobrane za tę samą naprawę, to zebranie wymaganej kwoty zajmie 10-15 lat. Dom szybko się rozpadnie. Obecnie opracowywane są poprawki, które pozwolą przeznaczyć pieniądze z budżetu regionalnego na remonty kapitalne. Jeśli np. pieniądze na naprawy zostały zebrane bez udziału środków budżetowych, to na koniec roku, zgodnie z obowiązującymi przepisami, trzeba będzie zapłacić kolejne 24% podatku dochodowego!

Decydując się na utworzenie HOA, musisz w pełni zrozumieć zarówno zalety, jak i wady, jakie niesie ze sobą dołączenie do HOA.

(Minus) Wyższe opłaty operacyjne.
Dla wielu ten punkt jest przyczyną ich negatywnego stosunku do HOA. Ale musisz zrozumieć, że obowiązkowe opłaty za media w HOA są dokładnie takie same jak średnia w mieście. Co innego, jeśli sami mieszkańcy zdecydują się „dołożyć” na poprawę lub inny cel. Jeśli chodzi o parkowanie, instalację zamka lub zatrudnienie konsjerża, wiąże się to z niewielkimi kosztami. Czasem jednak zdarza się, że któryś z mieszkańców ma ochotę np. wyłożyć wejście marmurem.

(Plus) Możliwość wpływania na politykę spółki zarządzającej.
Wszystkie ważne kwestie w HOA są rozstrzygane na spotkaniu. A jeśli mieszkańcy nie będą chcieli płacić za marmurowe wejście lub inne egzotyczne elementy, żadna decyzja nie zostanie podjęta. W większości moskiewskich domów, zwłaszcza starych, skład społeczny mieszkańców jest mieszany: sąsiadami dużego biznesmena mogą być nauczyciel i woźny, a tutaj wszystko będzie zależeć od tego, kto będzie w większości. Co ciekawe, osoba mieszkająca w kondominium, ale nie będąca członkiem HOA, nie uczestniczy w podejmowaniu decyzji, ale ma obowiązek ich przestrzegać. Praktyka różni się od teorii: ci, którzy nie mogą zapłacić, nie płacą, a ci, którzy potrafią to traktować z różnym stopniem zrozumienia.

(Minus) Niedoskonałość ustawodawstwa i mechanizmów interakcji pomiędzy HOA a strukturami miejskimi.
Jeśli jeden z mieszkańców nie chce płacić, w tym obowiązkowych rachunków za media, długi można od niego ściągać jedynie na drodze sądu. Może to zająć lata i przez cały ten czas braki będą musieli pokrywać regularnie płacący mieszkańcy. Kolejnym problemem są preferencyjne kategorie obywateli uprawnionych do dopłat do rachunków za media. Zgodnie z prawem miasto musi zwrócić HOA różnicę między płatnościami beneficjentów a rzeczywistymi kosztami mediów, ale w praktyce tak się nie dzieje.

(Plus) Możliwość ograniczenia wydatków mieszkańców dzięki rezerwom domu i kompetentnej pracy zarządców.
Ważną zaletą HOA jest prawo do prowadzenia działalności komercyjnej. Jeżeli w domu znajdują się lokale niemieszkalne, spółka ma prawo je wynająć. Jest to jednak raczej wyjątek niż reguła: zazwyczaj wszystkie lokale niemieszkalne mają właścicieli. Ale jeśli chodzi o piwnice i górne piętra techniczne - tutaj HOA może wykazać się wyobraźnią i znaleźć najemcę. Tablicę reklamową można umieścić na pustej elewacji lub dachu budynku. Dochody z tej działalności uzupełnią także budżet HOA.

(Minus) Brak inicjatywy, brak zrozumienia ze strony mieszkańców.
Oczywiście HOA borykają się z niedoskonałym ustawodawstwem i arbitralnością władz. Ale głównym problemem pozostaje opór samych mieszkańców domu, właścicieli. Dlatego jednym z ważnych działań spółki zarządzającej jest praca wyjaśniająca.

(Plus) Możliwość wyboru firmy operacyjnej i kontrolowania jakości jej pracy.
Głównym zadaniem HOA jest zapewnienie przyzwoitego poziomu funkcjonowania budynku. Istnieje kilka sposobów rozwiązania tego problemu:
1. Jeśli DEZ działa dobrze - rzadki przypadek - nie możesz nic zmieniać, a jedynie zapłacić za jego pracę.
2. Firma budowlana utworzyła organizację operacyjną. Zwykle dzieje się tak w luksusowych budynkach ze złożonymi mediami. Praca takiej organizacji jest zwykle dobrze ugruntowana, ale nie jest tania. Bogaci mieszkańcy są z tego zadowoleni.
3. DEZ działa niezadowalająco. W takim przypadku HOA może przedłużyć umowy z wykonawcami - albo z tymi samymi, z którymi współpracował DEZ, albo z innymi, których jakość pracy i ceny są zadowalające dla partnerstwa.
4. Możesz spróbować rozwiązać wszystkie problemy za pomocą HOA i zatrudnić własny personel serwisowy. Zwykle ta metoda staje się logiczną kontynuacją poprzedniej: HOA odmawia usług wykonawcom, pozostawiając organizacjom zewnętrznym tylko te prace, których samodzielne wykonanie jest nieopłacalne. Stopniowo w ramach HOA powstaje organizacja operacyjna, która może oferować swoje usługi innym domom i zarabiać dodatkowe fundusze dla HOA.

(Plus) Czyste, zagospodarowane wejście, zadbane podwórko.
To właśnie te wartości powinny stać się efektem pracy HOA. Domofon i portiernia przy wejściu, czyste schody, winda z lustrem, plac zabaw dla dzieci i trawnik na podwórku – to wszystko wpływa nie tylko na samopoczucie mieszkańców, ale także na cenę mieszkań w budynku. Bez przesady działania HOA mogą znacząco podnieść cenę rynkową mieszkań.
Pomimo nominalnego wsparcia władz miasta, proces tworzenia i rozwoju HOA nie przebiega szybko. Jednocześnie rozwijają się alternatywne spółki zarządzające miastami i komercjami, a w niektórych miejscach poprawia się praca publicznej służby zdrowia. Najprawdopodobniej HOA nigdy całkowicie nie zastąpią usług miejskich - wszak ustanowiony przez miasto porządek na podwórku i przy wejściu nie przyczynia się do przejawu inicjatywy najemcy-właściciela.

Postępowanie sądowe w sprawie niepłacenia czynszów za mieszkanie i media.
Wszelkie kontrowersyjne kwestie są rozstrzygane na walnym zgromadzeniu HOA. Jeżeli nie ma ogólnego rozwiązania, sąd pomoże je rozwiązać.
Załóżmy, że jeśli członek lub osoba niebędąca członkiem HOA, budynku mieszkalnego, nie pokryje kosztów opłat za lokale mieszkalne i media, wówczas zarząd HOA postanawia pozwać takiego mieszkańca do sądu. W tym celu sporządza się pozew o windykację i składa go do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika zgodnie z art. 28 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Sprawę sporu majątkowego o kwotę roszczenia nieprzekraczającą pięciuset płacy minimalnej (płaca minimalna) ustalonej na dzień złożenia wniosku rozpoznaje sędzia pokoju (art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli cena roszczenia przekracza pięćset minimalnego wynagrodzenia, sprawa kierowana jest do sądu rejonowego.
Na rozprawie dłużnik może zastawić, ukryć lub sprzedać swój majątek. A wtedy decyzja sądu będzie niemożliwa do wykonania. Dlatego też wraz ze zgłoszeniem roszczenia do sądu składany jest wniosek o jego zabezpieczenie. Rozpatruje się je z dniem otrzymania przez sąd bez zawiadamiania oskarżonego i innych uczestników sprawy.
Sąd podejmuje decyzję przed oskarżonym, a zaocznie – bez niego. Odpis wyroku zaocznego przesyłany jest pozwanemu w ciągu trzech dni za potwierdzeniem odbioru. Pozwany może zwrócić się do sądu o uchylenie tej decyzji. Termin wynosi siedem dni od dnia doręczenia egzemplarza. Strony mogą wnieść kasację od wyroku sądu zaocznie oraz zaskarżyć decyzję sędziego pokoju. Można to zrobić w ciągu dziesięciu dni, jeżeli pozwany nie złożył wniosku o uchylenie decyzji. A jeśli mimo to „sprzeciwił się”, to w ciągu dziesięciu dni od dnia postanowienia sądu o odmowie uwzględnienia tego wniosku (art. 237 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej). W przypadku uchylenia postanowienia sądu rejonowego lub zmiany „wyroku” sędziego pokoju, nowe orzeczenie wchodzi w życie natychmiast. Jeżeli zostanie uznana za słuszną, decyzja wchodzi w życie po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej.
Na wniosek powoda sąd może indeksować pobrane kwoty do dnia wykonania orzeczenia (art. 208 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wyciągnijmy wnioski z powyższego.
Dla prawomocności decyzji podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową konieczne jest uwzględnienie opinii każdego właściciela lokalu w budynku mieszkalnym. Nie można jednak wziąć pod uwagę opinii każdego właściciela w organizacji zarządzającej ich majątkiem bez udziału każdego właściciela w HOA. Jeżeli nie wszyscy właściciele lokali są członkami spółki, wówczas praca HOA zostaje sparaliżowana. Spółka nie może podejmować najbardziej podstawowych decyzji bez uzyskania zgody wszystkich właścicieli niebędących członkami HOA. Przy takim stanie prawnym, gdy bez zgody właściciela lokalu nie można podjąć żadnej zasadniczej decyzji, jest mało prawdopodobne, że którykolwiek z nich będzie chciał go opuścić. Dlatego też przepisy dotyczące wymaganej liczby głosów w budynku mieszkalnym na walnym zgromadzeniu wszystkich właścicieli lokali zawarte są w art. 44-48 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Istotą członkostwa w spółce osobowej jest utrzymanie związku prawnego poprzez zrównanie decyzji podejmowanych (większością głosów) z decyzjami podejmowanymi przez właścicieli lokali (jednomyślnie) oraz, co najważniejsze, poprzez wymuszenie na właścicielach lokali budynek mieszkalny - członkowie HOA - ponoszą koszty podjętych decyzji.

Obywatele naszego kraju borykają się z biernością urzędów mieszkaniowych, brakiem dobrej obsługi i brakiem prac remontowych. Dlatego zastępują je spółki zarządzające lub stowarzyszenia właścicieli domów. Ale ze względu na fakt, że spółki zarządzające są organizacjami komercyjnymi i dlatego są zdeterminowane w celu uzyskania korzyści finansowych.

Większość mieszkańców woli stworzyć alternatywę - stowarzyszenie właścicieli domów, organizację, której priorytetem jest poprawa budynków mieszkalnych i interesy właścicieli domów. Jest to oficjalna organizacja posiadająca własne obowiązki i uprawnienia, a także oficjalną dokumentację.

Co to jest HOA

Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że HOA to skrót oznaczający partnerstwo właścicieli domów. Większość mieszkańców apartamentowców to właściciele apartamentowców. Wszystkie budynki mieszkalne muszą posiadać organizacje zarządzające majątkiem budowlanym. Jeżeli ani urząd mieszkaniowy, ani spółka zarządzająca nie są usatysfakcjonowane mieszkańcami, właściciele mieszkań zwołują walne zgromadzenie, na którym poddają pod głosowanie decyzję o utworzeniu stowarzyszenia. Po uzyskaniu większości pozytywnych wyników organizowana jest HOA.

Można go stworzyć w jednym apartamentowcu lub pomiędzy kilkoma budynkami mieszkalnymi. Właściciele mieszkań tworzący organizację muszą napisać wniosek o przyjęcie, na podstawie którego zostaną włączeni do jej członkostwa.

Większość właścicieli mieszkań uważa tę formę zarządzania budynkami mieszkalnymi za najlepszą opcję, która gwarantuje dochodzenie praw właścicieli mieszkań, w szczególności przed służbami komunalnymi i organami rządowymi, na przykład w kwestiach przeprowadzenia prac remontowych.

Jest to organ zarządzający, którego celem jest zachowanie, utrzymanie w należytym stanie, ochrona i ulepszanie mienia wspólnego. Ponadto spółka i jej zarząd stanowią dźwignię wpływu na spółki komunalne i wykonawców, którzy realizują szereg powierzonych im zadań. Jest to organizacja non-profit i nie ma na celu zysku komercyjnego.

Stowarzyszenie właścicieli nieruchomości tworzone jest przez osoby fizyczne, ale organizacja ma osobowość prawną. Spółka posiada własny rachunek bieżący, a członkowie zarządu i prezes muszą być zarejestrowani w ERGUL. HOA, będąc osobą prawną, musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym.

Cele stworzenia

Celem wspólnego stowarzyszenia właścicieli domów w budynku mieszkalnym jest:

  • wspólne przywództwo i kierownictwo;
  • otrzymywanie dochodów i ich dystrybucja w celu rozwiązania problemów związanych z utrzymaniem oraz;
  • utrzymanie domu w dobrym stanie: zarówno sanitarnym jak i technicznym.

Organizacja ma prawo wynajmować lub dzierżawić część nieruchomości wspólnej na ten cel. Uzyskanie dodatkowego dochodu, który zostanie wykorzystany na rozwiązanie określonych problemów spółki.

Stowarzyszenie właścicieli domów koordynuje działania mające na celu zarządzanie posiadanymi domami jako organizacja non-profit. Dąży zatem nie do uzyskania maksymalnego zysku, lecz do podziału dochodu na potrzeby spółki. Stowarzyszenie nie jest jednak zobowiązane do pokrywania strat, które mogą powstać w wyniku dodatkowych wkładów właścicieli domów.

Konsolidacja to sposób na uniknięcie warunków narzuconych przez spółkę zarządzającą na utrzymanie domu. Na przykład wybór wykonawców i usługodawców na korzystnych dla mieszkańców warunkach, a nie spółki zarządzającej. Z kolei przedsiębiorstwa użyteczności publicznej i inne firmy obsługują dom na podstawie umowy zawartej z HOA.

Jeżeli członkowie lub po prostu mieszkańcy budynku są niezadowoleni z działań stowarzyszenia, mają pełne prawo do składania skarg i poddania sprawy pod głosowanie. Zatem jego głównym celem i funkcją jest organizacja prawidłowego zarządzania i zarządzania funkcjonowaniem powierzonego mu zasobu mieszkaniowego.

Według 136 artykułZespół mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, w jednym budynku mieszkalnym właściciele mogą stworzyć jeden HOA. Możliwe jest także utworzenie partnerstwa pomiędzy kilkoma blisko położonymi apartamentowcami lub takimi, które posiadają wspólne działki lub elementy infrastruktury. Spółkę można założyć także na etapie budowy domu ( Sztuka. 139 LCD).

Decyzję o przystąpieniu do HOA podejmują właściciele mieszkań i nikt nie może ich do tego zmusić. Nie jest konieczne, aby wszyscy mieszkańcy domu byli członkami spółki. Utworzenie spółki jest możliwe, jeżeli na walnym zgromadzeniu w sprawie jej organizacji uczestniczy 50% mieszkańców i taka sama liczba obecnych musi głosować pozytywnie.

Funkcje stowarzyszenia właścicieli domów

Często przed utworzeniem stowarzyszenia właścicieli nieruchomości jego przyszli członkowie i inni mieszkańcy domu mają pytanie: czym zajmuje się organizacja, jakie są jej przypisane funkcje. Określone są prawa i obowiązki Artykuł 135 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, I czarter organizacje. Do głównych obowiązków stowarzyszenia właścicieli domów należy:

  • kontrolować działalność firm świadczących usługi dla właścicieli mieszkań: przedsiębiorstw użyteczności publicznej, przedsiębiorstw i firm świadczących usługi gospodarstwa domowego, takich jak i inne;
  • rozwiązywać problemy dotyczące tego, kiedy i kto przeprowadza naprawy;
  • monitorować przestrzeganie zasad funkcjonowania domu i jego konserwacji;
  • zapewnić zakończenie prac nad upiększeniem domu i okolicy zgodnie z zatwierdzonym na dany rok planem;
  • świadczyć wymagane usługi właścicielom mieszkań i je realizować;
  • zapewnić właściwy stan sanitarny mienia wspólnego (terminowy wywóz śmieci, czystość placów, zwłaszcza w pobliżu zsypów śmieci, itp.);
  • , place zabaw dla mieszkańców domu (punkt musi być określony w karcie);
  • pełnienie dodatkowych funkcji określonych w statucie zatwierdzonym na walnym zgromadzeniu.

HOA, jako przedstawiciel interesów mieszkańców budynków mieszkalnych, ma obowiązek bronić interesów budynku, a w szczególności praw mieszkańców przed zakładami użyteczności publicznej i organami rządowymi. Najczęściej problemy pojawiają się przy naprawach, zarówno bieżących, jak i większych. Członkowie zarządu, a zwłaszcza prezes spółki, nie raz będą musieli zmierzyć się z niechęcią przedsiębiorstw energetycznych do terminowego wywiązywania się ze swoich obowiązków.

Zgodnie z prawem, będąc osobą prawną, ma prawo we własnym imieniu zawierać umowy z podmiotami świadczącymi usługi komunalne w zakresie utrzymania apartamentowca oraz innymi, które właściciele domu uznają za niezbędne. Kolejnym obowiązkiem uczestników stowarzyszenia jest sporządzenie i zatwierdzenie kosztorysu na kolejny okres.

Do obowiązków członków HOA należy utrzymanie porządku w domu, czystość i bezpieczeństwo mienia wspólnego, w szczególności urządzeń technicznych, budowli na działce sąsiadującej z apartamentowcem i tak dalej. Zatem wszystko, co robi stowarzyszenie właścicieli nieruchomości mieszkalnych, ma na celu poprawę lub przynajmniej utrzymanie godnych warunków życia zarządzanego przez niego domu lub kilku budynków mieszkalnych.

Procedura zgłaszania mieszkańcom

Zgodnie z prawem wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzą członkowie zarządu i jej przewodniczący, ma obowiązek regularnie składać sprawozdania mieszkańcom. Ponadto statut określa procedurę regularnych sprawozdań. Ponadto na pierwsze żądanie członków stowarzyszenia należy przedstawić raport z przepływu środków, płatności, wydatków, uzyskanych dochodów lub pracy wykonanej przez HOA.

Jednakże w żadnym akcie prawnym nie określono jasnego formatu sprawozdawczości ani dla zarządu, ani dla przewodniczącego. Na tej podstawie procedura raportowania do mieszkańców powinna być jasno określona w statucie spółki. Ponieważ jest to główny dokument, zgodnie z którym muszą działać członkowie zarządu i szef HOA.

Każdy z mieszkańców będących członkiem spółki ma obowiązek zapoznać się ze statutem spółki. Opisuje procedurę, w jaki sposób, kiedy i w jakiej formie ma obowiązek zgłosić to właścicielom mieszkań.

Czarter

Jak już wspomniano, statut spółki jest głównym dokumentem prawnym regulującym prawa, funkcje i obowiązki jej członków, zarządu i prezesa. Stanowi dokument założycielski rejestrujący spółkę jako osobę prawną. Na pierwszym walnym zgromadzeniu członków spółki statut musi zostać zatwierdzony i podpisany przez przewodniczącego.

  • zatwierdzony przez wszystkich właścicieli mieszkań;
  • muszą być ponumerowane i podpisane przez przewodniczącego;
  • Podpisy właścicieli nie są wymagane.

Kopia poświadczonej umowy spółki musi być poświadczona przez notariusza. Następnie HOA zostaje zarejestrowana na swojej podstawie w federalnej służbie podatkowej w celu dalszego opodatkowania stowarzyszenia właścicieli domów.

Sama karta zawiera:

  • adresy budynków objętych HOA;
  • miejsce i data sporządzenia;
  • cel, dla którego spółka została utworzona;
  • praw i obowiązków swoich członków.

W przypadku konieczności zmiany istniejącego statutu konieczne jest zwołanie walnego zgromadzenia i zmiana treści dokumentu na podstawie protokołu zdarzenia.

Założyciele

Założycielem HOA jest każdy z mieszkańców domu, który wsparł utworzenie partnerstwa. Ponieważ jednak w spółce jest wielu uczestników, a co za tym idzie, właścicieli mieszkań, wniosek i dokumentacja złożona do rejestracji spółki wskazują, że założyciele HOA są członkami jej zarządu.

Są twarzą spółki, jej częścią zarządzającą, która podobnie jak pozostali członkowie jest zainteresowana prawidłowym utrzymaniem domu i odpowiednią jakością świadczonych usług. Jeśli którykolwiek z członków partnerstwa chce opuścić założycieli HOA, musi napisać odpowiedni wniosek. W takim przypadku zgoda pozostałych mieszkańców nie jest wymagana.

Założycielem może być każda osoba mieszkająca w domu i będąca właścicielem znajdującej się w nim powierzchni mieszkalnej. Wzmianka o założycielach podczas rejestracji HOA jako osoby prawnej jest formalnością. Członkowie zarządu i przewodniczący są zarejestrowani w ERGUL. Jeżeli w składzie zarządu nastąpią zmiany, należy o tym powiadomić służbę skarbową w celu wprowadzenia stosownych poprawek.

Rejestr członków HOA

Rejestr członków stowarzyszenia właścicieli domów musi zawierać dane, które można wykorzystać do zrozumienia, kto dokładnie jest członkiem HOA. Informacje w nim zawarte pozwolą Ci w razie potrzeby skontaktować się z dowolnym uczestnikiem partnerstwa. Lista członków HOA odzwierciedla informacje o wielkości udziału w majątku wspólnym należącym do każdego z nich.

Standardowy formularz rejestracyjny zawiera następujące informacje:

  • nazwa stowarzyszenia właścicieli domów;
  • adres prawny HOA;
  • dane NIP;
  • Data utworzenia;
  • lista domów objętych partnerstwem.

Musi być podpisany przez przewodniczącego HOA, podając jego numer telefonu kontaktowego.

Odpowiedzialność

Zasady działania, funkcje, uprawnienia i obowiązki stowarzyszenia właścicieli są zapisane w prawie mieszkaniowym i regulowane przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej. Spośród uczestników HOA wybierany jest zarząd, który składa się z kilku osób. A także szefem partnerstwa jest przewodniczący, który jest odpowiedzialny za działania stowarzyszenia.

Zatem szef HOA jest odpowiedzialny za następujące działania:

  • dobór personelu;
  • składanie sprawozdań do urzędu skarbowego;
  • prowadzenie i przechowywanie akt partnerskich;
  • zawieranie umów.

Członkowie zarządu HOA są odpowiedzialni za realizację umów zawartych z wykonawcami i innymi usługami, w tym mediami, a także partnerami i mieszkańcami domu.

Odpowiedzialność spółki obejmuje także następujące obowiązki:

  • korzystanie z terenów będących wspólną własnością wszystkich mieszkańców;
  • utrzymanie i utrzymanie porządku w częściach wspólnych;
  • przeprowadzanie prac naprawczych;
  • zbycie majątku wspólnego spółki.

Członkowie HOA muszą zapewnić terminowe i wysokiej jakości dostawy zasobów i mediów.

Podejmowanie decyzji w partnerstwie

Wszystkie decyzje podejmowane są wspólnie na podstawie wyników głosowania właścicieli domów na walnym zgromadzeniu. Utworzenie HOA rozpoczyna się od takiego spotkania, na którym 50% właścicieli mieszkań w budynku lub kilku apartamentowcach musi zadeklarować chęć zorganizowania spółki osobowej. Posiedzenie może odbyć się osobiście lub zaocznie w drodze głosowania pisemnego.

Na takich spotkaniach podejmowane są decyzje dotyczące sposobu wykorzystania wolnej przestrzeni, na przykład uzgadniają procedurę, prawa i inne klauzule statutu oraz rozstrzygają bieżące sprawy, na przykład dotyczące napraw. To także zebranie mieszkańców decyduje o losach obecnego przewodniczącego i konieczności jego zastąpienia.

Aby przeprowadzić głosowanie na zebraniach HOA, konieczne jest wcześniejsze poinformowanie mieszkańców budynku o jego terminie, godzinie i lokalizacji. Podczas tego wydarzenia decyzje mogą być podejmowane wyłącznie w tych kwestiach, które zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej wchodzą w zakres kompetencji partnerstwa. Konieczne jest wcześniejsze przygotowanie porządku obrad, który uwzględnia wszystkie punkty niezbędne do dyskusji i podjęcia decyzji.

Wszystkie decyzje podjęte na spotkaniu są wpisywane do dokumentu, który jest prowadzony przez cały czas trwania wydarzenia, a na jego zakończenie poświadczony podpisem inicjatora lub przewodniczącego. Do podjęcia jakiejkolwiek decyzji wymagana jest większość głosów. Mieszkańcy, którzy nie byli obecni na posiedzeniu, muszą zostać powiadomieni w ciągu 10 dni od wyników spotkania.

Plusy i minusy HOA

Stowarzyszenie właścicieli mieszkań daje właścicielom mieszkań prawo do samodzielnego decydowania o zasadach zarządzania domem i majątkiem wspólnym, kto będzie dostawcą mediów itp. Jednak umiejętność samodzielnego podejmowania decyzji może być zarówno zaletą, jak i wadą.

Wśród niezaprzeczalnych zalet takiej formy zarządzania domem jak HOA należy podkreślić:

  • zarządzanie majątkiem wspólnym w domu w celu uzyskania dodatkowych środków na modernizację, utrzymanie i remonty budynków mieszkalnych oraz: czynsz, reklamę;
  • szybkie rozstrzyganie pojawiających się kwestii na walnych zgromadzeniach w drodze głosowania;
  • przejrzystość finansowa: każdy z mieszkańców i członków stowarzyszenia ma prawo w dowolnym momencie zapoznać się z przepływem pieniędzy i wydatkowaniem środków;
  • musisz płacić tylko za naprawdę niezbędne usługi, a nie te, które spółka zarządzająca domyślnie narzuca lub wpłaca do płatności, dlatego znacznie obniży to rachunki za media;
  • niezależny wybór wykonawców.

Tworząc HOA, odpowiedzialność za bezpieczeństwo mienia wspólnego spada na każdego mieszkańca, a także za skutki podejmowanych przez niego decyzji dotyczących urządzenia i utrzymania budynku mieszkalnego. Jedną z ważnych jest możliwość zmniejszenia wysokości rachunków za media. Kompetentny zarządca może znacznie obniżyć czynsz, osiągając zysk dla spółki, na przykład udostępniając do wynajęcia powierzchnię niemieszkalną.

Stowarzyszenia właścicieli domów mają również swoje wady. W każdym stowarzyszeniu jest grupa działaczy, ale nikt nie może zagwarantować, że są to osoby wykształcone i kompetentne. Nadmierna inicjatywa i brak umiejętności zrozumienia powstałego problemu i prawidłowego prowadzenia działalności.

Spółka posiada dość niewielki kapitał własny, za pomocą którego trudno jest spłacić powstałe długi. A to może stać się poważnym problemem dla HOA, kiedy będzie musiała pilnie zapłacić wykonawcom. Ponadto wykonanie jednorazowej pracy na rzecz stowarzyszenia może być droższe niż w przypadku tej samej spółki zarządzającej, ponieważ wiele firm ma minimalne zainteresowanie pojedynczymi zleceniami.