Трудовий договір з керуючим ТСЖ. Чим відрізняються посади керівника ТСЖ та голови? Договір з керуючим тсж

"Житлово-комунальне господарство: бухгалтерський облік та оподаткування", 2010, N 1
КЕРУЮЧИЙ У ТСЖ
Не всі товариства, які відчувають потребу у професійному управлінні, готові віддати кермо правління будинком до рук комерційної організації. Хороший вихід для них – залучити керуючого будинком. Це фізична особа, на яку покладаються всі адміністративні функції щодо організації роботи товариства. Про правовий статус керівника та порядок його взаємодії з ТСЖ розказано у цій статті.
Сьогодні все частіше у практиці роботи ТСЖ поруч із головою правління з'являється постать керівника ТСЖ. Ця тенденція, на наш погляд, закономірна і розвиватиметься, підтверджуючи думку, яку ми неодноразово висловлювали, про необхідність поєднання самоврядування багатоквартирним будинком з професійним управлінням.
Цілком очевидно, що не в кожному будинку можна знайти власника (нагадаємо, що головою правління ТСЖ може бути лише власник приміщення у багатоквартирному будинку, який є членом товариства), який має достатній обсяг знань і бажає залишити повністю або частково свою основну роботу (оскільки якісна робота голови) правління вимагає значної кількості часу) і присвятити себе роботі для загального блага всього будинку. Тим часом знайти людину, яка бажає і здатна визначати основні напрямки роботи з управління будинком і контролювати виконання задуманого, цілком можливо, при цьому всю решту роботи зробить найнятий керуючий.
Управитель: хто він і навіщо потрібний?
Керуючий - це фізична особа, яка може мати статус індивідуального підприємця, а може і не мати такого. Задля справедливості слід зазначити, що на ринку житлово-комунальних послуг на сьогоднішній день індивідуальних підприємців зовсім небагато, незважаючи на те, що, наприклад, у Правилах надання комунальних послуг серед можливих виконавців комунальних послуг згадується й індивідуальний підприємець. В цілому ж можна говорити про те, що статус керуючого - ІП багато в чому схожий на статус керуючої організації, питання взаємодії якої з ТСЖ були розглянуті нами раніше (див. статтю "Договір між ТСЖ та керуючою організацією", N 11, 2009).
Практика Нижегородської асоціації ТСЖ показує, що керуючими ТСЖ стають головним чином досвідчені голови правління ТСЖ і ЖБК, яких запрошують попрацювати в товариства, що створюються, або в товариства, що залишилися з тих чи інших причин без голови правління. Далі говоритимемо про керуючого як про фізичну особу, яка не має статусу індивідуального підприємця.
Часто ТСЖ вибирають роботу з керуючим, якщо в недалекому минулому змінили спосіб управління багатоквартирним будинком за допомогою керуючої організації управління товариством власників житла. При цьому власниками приміщень рухають причини, названі вище: відсутність незайнятого та грамотного у питаннях житлово-комунального господарства власника, а також бажання керувати будинком самостійно, без участі керуючої організації. Крім того, може бути й інша причина - важке становище ТСЖ, коли для вирішення численних проблем потрібна пильна увага до нього професіонала, так званого антикризового керуючого. Ще однією перевагою вибору керуючого ТСЖ перед керуючою організацією може бути і фінансове питання, хоча варто відзначити, що іноді послуги керуючої організації можуть виявитися дешевшими. Не можна забувати, що вибір моделі управління ТСЖ завжди суворо індивідуальний і співпраця з керуючою організацією та керуючою – фізичною особою має свої переваги та недоліки.
До відома. Широке поширення останнім часом набула практика залучення так званого антикризового керуючого в ТСЖ на певний термін для налагодження роботи товариства та передачі досвіду правлінню.
Оформлення повноважень управителя
Керуючий може бути залучений до роботи в ТСЖ на основі двох видів договорів - трудового та цивільно-правового надання послуг (або іншого). Ці договори суттєво відрізняються від договору управління, про який йдеться у ст. 162 ЖК РФ.
Трудовий договір
У разі укладання трудового договору посада управителя з відповідним окладом має бути внесена до штатного розкладу ТСЖ та затверджена на загальних зборах членів ТСЖ згідно з пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Отже, питання залучення керівника під час укладання з нею трудового договору вирішує загальні збори членів ТСЖ. При цьому повноваження щодо найму працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та їх звільнення відповідно до п. 5 ст. 148 ЖК РФ належить до обов'язків правління ТСЖ. Отже, трудовий договір із керуючим повинні підписати всі члени правління. Як варіант - члени правління на засіданні можуть ухвалити рішення доручити голові правління ТСЖ укласти трудовий договір з конкретним управителем (у цьому випадку договір підписує лише голова). Що стосується розірвання трудового договору, то воно можливе лише з підстав, передбачених у ст. 81 ТК РФ.
Громадянсько-правовий договір
Можливість укладання цивільно-правового договору з керуючим зумовлена ​​такими обставинами:
- принципом свободи договору (ст. 421 ДК РФ), згідно з яким сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом чи іншими правовими актами;
- Положенням пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, яким поряд із правом ТСЖ на укладання договору управління багатоквартирним будинком, договорів на утримання та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, договорів про надання комунальних послуг передбачено право на укладання інших договорів на користь членів товариства. До цих "іншим" і слід віднести договір з керуючим ТСЖ на надання послуг.
З приводу того, який орган управління ТСЖ безпосередньо вирішує питання про залучення управителя, слід зазначити, що до виняткової компетенції загальних зборів членів ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не відносить, а ось до обов'язків правління ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ відносить укладання договорів обслуговування. У свою чергу голова правління згідно з п. 2 ст. 149 ЖК РФ може здійснювати угоди, які відповідно до законодавства, статуту товариства не вимагають обов'язкового схвалення правління чи загальних зборів членів товариства. Таким чином, на наш погляд, питання про укладення договору з керуючим надання послуг має вирішувати правління ТСЖ. Проте доцільніше у статуті товариства заздалегідь це обговорити, віднісши таке повноваження до компетенції правління чи загальних зборів членів ТСЖ. Тим часом не варто забувати, що будь-яке питання може бути вирішене загальними зборами членів ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Підписання договору надання послуг з керуючим аналогічно до підписання трудового договору. Розірвання такого договору здійснюється за правилами гол. 29 ДК РФ, саме при істотному порушенні умов договору однієї зі сторін та інших випадках, встановлених Цивільним кодексом, іншими законами чи договором. Договором, як правило, передбачається можливість одностороннього розірвання договору однієї зі сторін шляхом повідомлення іншої сторони про це в обумовлений у договорі термін.
Таким чином, для ТСЖ укладання та розірвання договору на надання послуг дещо простіше, ніж укладання та розірвання трудового договору, проте кандидат на посаду керівника може поставити як умову роботи з ТСЖ укладання з ним саме трудового договору.
Доручення
Говорячи про наділення керівника повноваженнями, слід згадати, що договір регулює внутрішні відносини між ним та ТСЖ. Щоб керуючий міг представляти інтереси ТСЖ у відносинах із третіми особами, необхідна доручення (гл. 10 ДК РФ). Така доручення видається головою правління ТСЖ як особою, яка має право діяти від імені ТСЖ без довіреності (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При цьому зміст довіреності (перелік повноважень, що передаються управителю) має ґрунтуватися на умовах договору. Це важливо, тому що керуючому можуть бути передані за довіреністю, скажімо, повноваження щодо укладання договорів на обслуговування та ремонт, які спочатку належали правлінню ТСЖ, а не його голові. Якщо ж у договорі дана умова не обумовлена, а голова все ж таки включив зазначене повноваження у довіреність, то згідно зі ст. 174 ГК РФ правочин може бути визнаний судом недійсним.
Правовий статус управителя
Правовий статус керівника, саме його правничий та обов'язки, може бути прописаний у самому договорі під час укладання цивільно-правового угоди, або у трудовому договорі і посадової інструкції.
Зрозуміло, що керуючий – фізична особа не може бути виконавцем комунальних послуг. Під час укладання розглянутих вище договорів виконавцем комунальних послуг залишається ТСЖ, тому сфера правий і обов'язків керівника лежить у площині адміністративного управління ТСЖ, соціальній та області обслуговування, утримання та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.
Якщо інше не передбачено статутом ТСЖ, обсяг повноважень, що передаються управителю, визначається правлінням ТСЖ безвідносно до виду договору.
Керівнику ТСЖ в залежності від ступеня довіри можна доручити, наприклад, такі функції:
- підбір підрядників для виконання робіт з обслуговування та ремонту спільного майна багатоквартирного будинку (при цьому повноваження щодо укладання договору правління ТСЖ може залишити за собою, а може також доручити управителю);
- укладання договорів надання комунальних послуг;
- Укладання інших договорів від імені ТСЖ;
- найм та звільнення працівників;
- здійснення контролю за виконанням робіт з обслуговування, утримання та ремонту багатоквартирного будинку;
- представлення інтересів ТСЖ в органах державної влади та місцевого самоврядування;
- підготовка кошторису доходів та витрат ТСЖ на рік;
- підготовка фінансового звіту правління ТСЖ перед власниками для щорічних загальних зборів членів ТСЖ;
- взаємодія із власниками та членами ТСЖ з питань роботи ТСЖ;
- стягнення заборгованості перед ТСЖ із власників приміщень у будинку та ін.
За бажання керуючий також може бути наділений правом на розпорядження грошима ТСЖ (оформивши належним чином це повноваження у довіреності та банківській документації). Тим часом правління ТСЖ та голова правління можуть залишити таке важливе повноваження за собою.
Моделі взаємодії ТСЖ та керуючого
На закінчення розглянемо можливі моделі взаємодії ТСЖ та керуючого ТСЖ.
У рамках першої моделі управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – найманим штатним персоналом товариства. Головний недолік цієї схеми - необхідність утримання численного штату працівників із постійною заробітною платою. Основним плюсом моделі можна назвати більшу незалежність ТСЖ від сторонніх організацій. Така схема зустрічається і виправдовує себе у великих товариствах, які об'єднують кілька багатоквартирних будинків (житлові комплекси).
Друга модель: управління здійснюється керуючим, а обслуговування та ремонт – підрядниками за договорами з ТСЖ. Безумовно, позитивну сторону цієї моделі становлять відсутність необхідності утримувати свою матеріально-технічну базу і можливість вибирати підрядників, які виконують той чи інший вид робіт більш кваліфіковано, ніж найманий персонал товариства.
Незалежно від обраної моделі робота ТСЖ з керуючим передбачає наявність відповідальної за управління багатоквартирним будинком особи, яка здійснює управління професійно, та постійно діючого органу ТСЖ - правління, що виражає інтереси власників та контролює діяльність керуючого. Головна ж проблема при доборі керуючого, на нашу думку, полягає в тому, що одне ТСЖ не завжди може запропонувати кваліфікованому керуючому винагороду згідно з його запитом, від того більшість відомих нам керуючих поєднують роботу в кількох ТСЖ.
М.А.Пургіна
Юрисконсульт
НП "Нижегородська асоціація ТСЖ"
Підписано до друку
18.01.2010

Насправді, таких будинків дуже мало. Вина в цьому є і мешканців, які не завжди можуть підтримувати чистоту там, де мешкають, а також вина КК, адже саме вона повинна стимулювати у тих, хто проживає, бажання підтримувати порядок, та й сама має бути зацікавлена ​​в тому, щоб у будинку був належний вигляд.

Загальна інформація

Як ви знаєте, на сьогоднішній день у нашій країні існує дві організаційно-правові форми управління багатоквартирним будинком.

Перша з них – це КК, Організація з чітко встановленою структурою, правами та обов'язками в частині управління.

Але не завжди власники приміщень у багаторазовому будинку вдаються до такої форми. Набагато більше приваблює варіант. На це є низка причин.

По-перше, на чолі цієї організації стоять власники приміщень, отже, навіть верхівка організації буде зацікавлена ​​в облагородженні споруди.

По-друге, така організаційно-правова форма працює набагато злагодженіше, простіше і підпорядковується в особі власників житла. Звісно, ​​у товаристві є своя ієрархія. У ньому спостерігається присутність – активних власників, і навіть .

Саме голова багато в чому відповідальний за виконання тих чи інших дій щодо влаштування загальнобудинкового майна.

Але нещодавно частим явищем у складі товариства власників стала присутність керівника тсж. Багато хто досі не знає про його наявність, а ті, хто знає, не можуть зрозуміти, що це за особа і які найважливіші функції вона виконує.

Якщо вам також невідомі відповіді на ці запитання, пропонуємо ознайомитися з текстом нашої статті і почерпнути для себе нову, а головне, корисну інформацію.

Концепція

Давайте почнемо з того, що таке ТСЖ. Інакше ви ризикуєте заплутатися у термінології.

Отже, товариство власників житла, це організація,

Ця організація, незважаючи на те, що носить некомерційний характер, Здійснює управління рахунком сформованого мешканцями на потреби будинку, а головний обов'язок цієї організації – це підтримання у належному стані та порядку. Пояснимо, у чому це виявляється.

До ведення товариства належить підтримка комунікацій у належній якості, облаштування загальнобудинкової території, своєчасне усунення поломок тощо.

Загалом і в цілому, товариство власників житла здійснює керування багатоквартирним будинком.Рішення про те, куди витратити кошти, що переважно відремонтувати, а також на що звернути увагу вирішує правління товариства.

Схвалює чи відхиляє їхню ініціативу голова. Також вищий керівний орган товариства– це збори власників багатоквартирного будинку, які збираються або за власною ініціативою, або за скликанням голови для вирішення спільних питань.

Чим займається?

Керуючий – це фізична особа, яка також здійснює діяльність з благоустрою у товаристві власників житла. Якщо вам так зручно, то може вважати його найманим працівником.

При цьому цей співробітник може навіть мати статус індивідуального підприємця і бути запрошеним для виконання тих чи інших обов'язків. Він може здійснювати свою діяльність за винагороду відразу в кількох товариствахвласників житла.

Крім того, важливо знати, що з цим громадянином можна укладати два види договору.

Перший – це всім відомий та популярний.

Полягає між тсж і керуючим. У ньому прописуються основні обов'язки сторін, права, і навіть необхідні умови співробітництва.

Нерідко з ним можуть укладати і громадянсько-правовий договір, який також має юридичну чинність.

Відмінною особливістю даного акта є те, що співробітник стає об'єктом, який надає послуги на певних умовах певний проміжок часу, а чи не постійним працівником як у випадку з трудовим договором.

У чому відмінність від голови?

Багато хто плутає посаду голови товариства та керівника. Насправді це дві абсолютно різні посади, які навіть не можуть перетинатися.

Голова – це голова ТСЖ, який займається організаційно-правовими питаннями, а також питаннями фінансів, аналізує рішення та побажання мешканців, а також вносить свої корективи та ініціативи. Його діяльність належить до адміністративної.

Що стосується керівника, його діяльність також пов'язана з адміністративною працеюПроте він швидше здійснює контроль над діяльністю найманих працівників, не вносить жодних ініціатив, а здійснює допомогу у збільшенні функціональності праці працівників товариства.

Крім того, він підпорядковується голові як працівник роботодавцю, зобов'язуєтьсядотримуватися внутрішнього режиму і не порушувати його без вагомих причин.

Зразок посадової інструкції керівника ТСЖ ви можете.

Навіщо потрібен?

Такий найманий співробітник, як ми вже сказали, підвищує ефективністьробіт. Він виконує одночасно роль контролера, менеджера та аналітика, вирішує, кого слід замінити, на чому краще сконцентруватися, а що може зачекати.

Такий керівник останніми роками став незамінною фігурою, оскільки, маючи відповідний досвід роботи, він може легко. визначити основні напрямки дій, а також доповісти про те, якщо якийсь, то з працівників погано справляється з роботою або ж зовсім відхиляє від неї.

Чи може ТСЖ працювати без даного найманого співробітника? Дуже довгий час товариства власників житла функціонували без них і це цілком влаштовувало всіх.

Але сьогодні, коли метою всіх організацій є збільшення функціональності, ця посада просто необхідна для того, щоб мати максимальний контроль над тим, що відбуваєтьсята максимально ефективно використовувати ресурси.

Щоправда, багато власників житла у багатоквартирних будинках не розуміють потреби у подібній посаді. Дані особи вважають, що платять кошти як винагороду зовсім не гідній їхній особі.

Насправді, це не так і роботу хорошого співробітника буде видно вже через кілька місяців. Якщо ж ні, то завжди можна поставити питання на загальнобудинкових зборах про його звільнення та розірвання договору з такою особою.

Як призначається?

Управитель призначається у вигляді привнесення його кандидатури на загальнобудинкові збори. Одноосібно голова не може прийняти на роботу такого громадянина без голосування власників.

На зборах йдеться про необхідність роботи такого фахівця, характеризуються його якості. Шляхом голосування власники приміщень у багатоквартирних будинках вирішують, чи необхідний такий співробітникїм сьогодні чи ні.

Якщо більшість згідно, то тут же на зборах складається трудовий чи цивільно-правовий договір із цією особою.

Пункти договору також ретельно обговорюються з власниками і за наявності непорозуміння, який приймається шляхом голосування.

Після цього, коли договір підписаний одразу двома сторонами, найманий керівник вважається повноправним працівником товариства і може розпочинати свої обов'язки.

Правовий статусспівробітників обов'язковому порядку має бути прописаний у договорі з ним.

Якщо співробітник представлений як фізична особа, то він не може виступати виконавцем комунальних послуг, тоді він набуває організаційно-правового статусу контролера за виконанням комунальних послуг. Якщо ж він є індивідуальним підприємцем, то тут набагато простіше.

У чому полягає робота?

Не варто думати, що посада керівника ТСЖ зводиться до одного контролю. Виходить, що якщо всі добре працюють і справно виконують дії щодо підтримки будинку в належному вигляді, то він даремно отримує свою зарплату?

Насправді ні, у керуючого є безліч інших функцій, які ми намагатимемося вам перерахувати в повному обсязі:

В іншому він допомагає здійснювати роботу і в основному зайнятий адміністративно господарською діяльністю.

Поза веденням керуючого знаходиться фінансова сфера, яка може бути довірена тільки зборам власників або безпосередньо голові.

Способи взаємодії з ТСЖ

Існують дві моделі взаємодії керівника та товариства власників і кожна прижилася тією чи іншою мірою.

Перша модель зводиться до того, що цей працівник здійснює контроль, тоді коли діяльність здійснюють наймані працівники на постійній основі.

Така схема проста для співробітника, але не вигідна з погляду витрати бюджету.

Друга модель зводиться до того, що керуючий знову здійснює контроль, роботи ведуться підрядником. Простота такої схеми полягає в тому, що підрядник наймається разово, а не на постійній основі.

Це дає можливість заощадити коштиу момент, коли немає роботи та не потрібно оплачувати працівникові простий.

Обов'язки та права

Такий найманий керівник має безліч прав та обов'язків.

З останніми ми ознайомились у пункті вище.

Що ж до прав, то даний керівник може розраховуватина своєчасну оплату своєї праці, відпустку, і навіть дотримання своїх трудових прав.

Ніхто немає права безпідставно звільнити його, лише якщо інше не передбачено трудовим договором чи цивільно-правовим.

Відповідальність

Як і будь-яка інша посадова особа, цей співробітник має штрафну та матеріальну відповідальністьза невиконання будь-яких дій чи порушення пунктів договору.

Законом не передбачено конкретної відповідальності, але статутом товариства визначено можливість стягнення з працівника коштів у межах профілактики від некоректних дій.

Якщо ви досі не знаєте, чи є у вашому будинку найманий керівник, настав час з'ясувати цей факт. Цілком ймовірно, що ця особа вже давно справно виконує свою функцію, а ви про це навіть не здогадувалися.

Ознайомтеся з його діяльністю, адже тільки ви, знаючи стан свого будинку, можете судити про ефективність роботицієї посадової особи.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Саме тому з давніх-давен законодавець припускає, що управління багатоквартирним будинком має здійснюватися певними організаціями. Найпоширенішимиїх і управляюча компанія.

Керуюча компанія не така популярна в нашій країні.

Основною причиною цього є здійснення управління багатоквартирним будинком особами, які мають на меті отримати дохідз цієї діяльності.

Мешканцям хотілося б бачити на посаді управлінця будинком людини, яка щиро бажає зробити своє житло кращим, а хто може думати так, якщо не сам мешканець цього будинку?

Саме тому така правова форма організації як товариство законних власників житла та стала пріоритетноюдля громадян, та популярною серед власників. У цій організації, безумовно, панує не хаотичний безлад, а суворо впорядкований порядок управління.

Про плюси та мінуси ТСЖ читайте в .

На чолі стоїть голова, який керує діяльністю цієї організації, відповідає за інші питання. Також у тсж є і своє.

З недавніх часів багатьох почала цікавити нова введена посада, Яка стала з'являтися в товаристві - це. Багато власників так і не змогли розібратися з тим, що це за особу і яку функцію вона виконує. Спробуймо розібратися ми.

Трудовий договір з керуючим ТСЖ.

Цивільно-правовий договір з керуючим ТСЖ.

Про те, чи потрібно укладати трудову угоду з головою ТСЖ, ви можете дізнатись із . Зразки посадових інструкцій ТСЖ можна.

Поняття та необхідність

Поговоримо про те, звідки взялася ця посада.

Той, хто уважно стежить за змінами у житловому праві, напевно зауважить, що посада нова і з'явилася в побуті нашої країни зовсім недавно– якихось п'ять років тому. А багато власників навіть не здогадуються про те, що в штаті їхньої організації хтось діє ще.

Управляючі товариства законних власників житла – посадова особа. Крім того, дана посадова особа є фізичною, а ніяк не індивідуальним підприємцем або представлена ​​організацією як юридична.

Ця особа зобов'язана виконувати ряд функцій, пов'язаних з адміністративною діяльністюз обслуговування багатоквартирного будинку. Основне завдання – правильно та грамотно організувати функціонування та проведення робіт з багатоквартирного будинку.

Здавалося б, навіщо це необхідно організації, але насправді він допомагає вирішувати багато питань і стежить за порядком.

Безумовно, за свою діяльність він має отримувати винагорода.

Але щоб домовленість з мешканцями справді мала законну силу, необхідно скласти договір.

Таким чином, якщо між товариством власників житла та керуючим є трудова угода, то вона регламентує не тільки питання оплати праціданого працівника, а також його функції, що здійснюється в рамках товариства, а також заходи відповідальностіза їхнє невиконання.

Тому укладання трудової угоди – грамотний хід у тому, щоб у майбутньому уберегти себе від проблем.

Наслідки відсутності документа

Керуючий не може вимагати оплату своїх працьбез наявного на те договору, інакше, як мешканці можуть бути впевнені, що ця особа виконала всі необхідні дії.

Так чи інакше, але він за законом має право вступати з мешканцями власниками багатоквартирного будинку до наступних види відносин– трудові та цивільні правові.

Без факту укладання відносин, закріплених на папері, мешканці мають повне право не оплачувати роботу.

Якщо договір не укладено, то керуючий може виявитися без оплати, якщо мешканцям здаватиметься, що ця особа не виконала своїх прямих функцій, а оскільки немає документа, ніхто не може знати, які саме функції були покладені на нього.

Видача та узгодження

Хто складає, видає та затверджує? Трудовий договір становлять сторони, тобто товариство власників житла і водночас керуючий ТСЖ. Сторони пропонують які пункти можуть бути внесені до документа.

Перш ніж укласти трудовий договір, необхідно узгодити цю дію з кількома службами.

По-перше, повідомите житло.

По-друге, таку дію необхідно провести через податкову інспекцію.

Тільки за фактом схвалення цих двох органів трудовий договір може бути складений.

Про те, а також про те, що ТСЖ має право розкривати перед власниками, ви можете дізнатися з наших статей. із власником, ви можете завантажити на нашому сайті.

Внесення змін

Чи можна і хто має право вносити зміни до затвердженого трудового договору? У нього можуть бути внесені зміни, Щоправда, для цього необхідно дотриматись деяких умов.

Щоб зміни були внесені за правилами та законом, необхідно для цього взаємне бажання двох сторін відразу. При відмові однієї із сторін вносити зміни, тільки за бажанням однієї зі сторін внести поправки не вийде.

Керуючий товариством власників житла важлива персонаяка підвищує функціональність роботи з багатоквартирного будинку.

Завдяки його старанням ваша споруда може стати як найакуратнішою і приємнішою для проживання, так і швидко занепалим.

У будь-якому випадку, чи потрібен вам керуючий товариством власників житла чи ні, вирішує збори власників- Вищий правотворчий орган у керуючій організації.

Бажаємо вам прийняти єдине правильне і правильне рішення, яке б згодом якнайкраще позначилося на вашому багатоквартирному будинку.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Товариство власників житла у своїй роботі спирається на Житловий кодекс РФ та Цивільний кодекс РФ. Основним внутрішнім документом у ТСЖ є Статут. Він має відповідати законодавству РФ, тому необхідно вносити корективи з урахуванням змін до законів. Під час створення власники обирають голову правління спільноти.

Мешканці довіряють голові господарську діяльність з облагородження багатоквартирного будинку, ремонтних робіт та комунальних витрат. Обсяг роботи у голови ТСЖ широкий, і не завжди в компетенції обраної на цю посаду людини. У цьому випадку, розумним виходом зі становища найнятиме знаючої людини. Правомірною дією є юридичне оформлення та укладання договору з керуючим ТСЖ.

Керівництво ТСЖ включає власників квартир будинку або декількох багатоквартирних будинків. Це люди, зацікавлені у впорядкуванні, небайдужі до майна. Але спеціалісти у комунальному господарстві серед них бувають не завжди. Електрика чи бухгалтера залучити простіше, ніж менеджера з життєзабезпечення багатоквартирного будинку. Тому з'явилася практика прийому працювати фізичної особи – фахівця у цьому роді діяльності.

Керуючий ТСЖ – співробітник, який підпорядковується голові правління, який керується у своїй роботі посадовою інструкцією та договором. Кожне житлове співтовариство самостійно оцінює завдання, покладені на керівника з урахуванням потреб.

До поширених функцій відносяться:

• подання ТСЖ у державних організаціях та органах місцевого управління;
• вибір підрядників, контроль їхньої діяльності, визначення обсягу робіт та перевірка результатів роботи;
• укладання договорів з оренди спільного майна (банери на фасад, оренда підвальних приміщень);
• координація діяльності членів товариства;
• складання кошторисів та звітів за певний період;
• робота з неплатниками комунальних послуг;
• робота із постачальниками послуг;
• найм, регулювання роботи та звільнення персоналу (двірників, прибиральників та ін.);
• взаємодія з мешканцями будинку, прийом скарг та пропозицій.

Крім сказаного вище, існує безліч обов'язків, які за погодженням з керівництвом і власниками квартир на загальних зборах вносяться до трудового договору з керівником ТСЖ.

Згідно з Житловим кодексом, стаття 147 пункт 3.1, голова правління не може передавати всі свої повноваження найнятому працівникові. Можливе лише узгоджене з членами загальних зборів наділення певним колом обов'язків.

Посада керівника ТСЖ перестав бути суворо необхідної згідно із законом. Все залежить від потреб спільноти та вирішується колективно. Від голови правління та всієї житлової спільноти потрібно визначити, з якою метою залучатиметься фахівець. Необхідність прийому працювати керуючого ТСЖ із боку може з таких причин:

• серед мешканців немає фахівців, які мають потрібні знання, досвід і компетенцію;
• у співтоваристві кілька багатоквартирних будинків, відповідно великий обсяг роботи;
• нестача у голови правління вільного часу для всієї управлінської діяльності;
• необхідність антикризового керівництва.

Потреба в антикризовому керівництві виникає, наприклад, коли у ТСЖ існує велика заборгованість із комунальних послуг. Практикується прийом стороннього керуючого також передачі знань і досвід керівництву нового ТСЖ. Коло обов'язків визначить вимоги до кандидата.

Значними чинниками для управителя будуть:

• вища освіта;
• знання житлового законодавства;
• досвід управлінської діяльності;
• відсутність судимості; стресостійкість;
• вміння досягати порозуміння з людьми.

Робота керуючого ТСЖ може регулюватися двома видами документів:

• цивільно-правову угоду з керуючим ТСЖ;
• трудовий договір із керуючим ТСЖ.

Угода передбачає широкі повноваження найманого працівника. Але цивільно-правову угоду укладається, коли працівника наймають на певний термін для виконання конкретного завдання. У ньому докладно описані сфера діяльності, терміни та відповідальність керівника.

Трудовий договір має на увазі підлегле становище керівника голови правління ТСЖ. Договір регламентується Трудовим кодексом РФ.

В інтернеті можна знайти багато варіантів трудового договору з керуючим ТСЖ. Але основні пункти схожі та прописані на законодавчому рівні.
Суб'єктами договору виступають спільнота мешканців в особі голови правління та залучений спеціаліст. Управителем може бути фізична особа або індивідуальний підприємець (ІП). У відомстві ІП може бути кілька житлових спільнот.

Договір включає стандартні розділи:

• Предмет контракту. У цьому вся пункті розкривається суть договірних угод – надання управлінських послуг.
• Термін дії договорузалежить від вимог, покладених на фахівця: контрактні відносини обмежуються конкретними датами, укладання договору на невизначений термін, укладання договору тимчасово виконання робіт, зумовлених цим договором.
• Реквізити сторін. У реквізитах вказуються розрахунковий рахунок ТСЖ, його адреса, ІПН та назва. З боку кандидата мають бути зазначені паспортні дані, номер страхового свідоцтва, ІПН та банківські реквізити.
• Обов'язки сторін. Цей пункт розкриває вимоги до роботи керівника і відповідальність суб'єктів договору.
• Умови праці. У цьому пункті докладно описується заробітна плата, гарантії оплати праці, нормування робочого дня, відпустка, соціальна захищеність найманого фахівця.
• Зміна, продовження та припинення контракту. Договірні відносини можуть бути припинені після закінчення терміну контракту або автоматично пролонговані до завершення діяльності з надання послуг. Також цей пункт регулює дострокове припинення дії договору.
• Особливі умови. Пункт регламентує інші умови, що залежать від статуту ТСЖ, цілі прийому стороннього працівника та можливі юридичні подробиці.

Щоб уникнути суперечок, важливо скласти трудовий договір грамотно і максимально докладно.

Посадова інструкція – затверджений статутом ТСЖ документ, у якому прописані всі трудові обов'язки керівника. Крім цього, документом визначаються права працівника, умови оплати та регламентується робочий час, час відпочинку та відпустка.

Ознайомлення з посадовою інструкцією та статутом ТСЖ має відбуватися до підписання трудового договору. Трудовий договір гарантує згоду найманого співробітника попри всі умови посадової інструкції. Підписується посадова інструкція головою правління ТСЖ та найманим керуючим. Засвідчується мокрою печаткою.

Довіреність на повноваження

При вступі на посаду керівника ТСЖ нового працівника оформляється доручення дії від імені житлового товариства. Це юридичний документ, що означатиме право приймати рішення та підписувати необхідні документи. Керівнику ТСЖ довіреність необхідна у вирішенні таких питань:

• оформлення контрактів із підрядними організаціями та постачальниками ресурсів;
• вирішення завдань у фінансових та наглядових організаціях;
• подання інтересів ТСЖ у судових, податкових інстанціях.

Будь-яка дія фінансового чи юридичного характеру має підтверджуватись довіреністю, яка підписується головою правління ТСЖ. У доручення мають бути обумовлені всі організації, у яких діють повноваження керівника. Також мають бути зазначені всі дії, на які поширюються права найманого робітника від імені ТСЖ. Обов'язковим є вказівка ​​дати закінчення довіреності. Зазвичай вона збігається із датою закінчення дії трудового договору.

Справжність довіреності запевняє голова правління ТСЖ підписом та мокрою печаткою. Резонно довіритиме оформлення доручення юристу, оскільки неправильне складений документ може бути підставою для визнання правочину недійсним.

Керуючий ТСЖ офіційно приймається до штату правління, отримує оклад, прописаний у штатному розкладі, та регулює свою роботу згідно з посадовою інструкцією. Його звільнення має регламентуватися Трудовим кодексом РФ. Укладання трудового договору з керівником ТСЖ гарантує працівникові такі права:

• можливість брати участь у зборах ТСЖ;
• можливість вносити власні ініціативи;
• отримувати необхідну документацію роботи ТСЖ.

Відповідальність керівника ТСЖ

Найманий працівник несе матеріальну, цивільну та кримінальну відповідальність. Матеріальна та цивільна відповідальності мають бути відображені у договорі. Кримінальну відповідальність настає у разі недбалих дій з боку керуючого ТСЖ, коли вони призводять до аварійних ситуацій, що спричиняють загрозу життю чи здоров'ю громадян.

Керуючий ТСЖ – не сантехнік, електрик та бухгалтер в одній особі. Це радше менеджер, який бере він адміністративну діяльність. Грамотний спеціаліст на посаді керівника ТСЖ здатний привести довірений йому будинок у порядок, побудувати ефективну роботу персоналу, що обслуговує приміщення та вирішити проблеми з ЖКГ.

Вивчаємо договір з компанією, що управляє

Це співробітник, посада якого передбачена штатним розкладом (за умови, що загальні збори схвалили такий штат).

На цю посаду ретельно підбирають професіонала у комунальній сфері, який не з чуток знає весь механізм управління МКД.

Такий працівник для товариства власників є стрижнем, віссю, навколо якої крутиться вся діяльність ТСЖ щодо обслуговування та підтримки всіх систем будинку в робочому стані задля безперебійної подачі ресурсів у кожне приміщення.

Довідка:Але це не дублер голови, функції цих посадовців абсолютно різні.

Якщо голова займається адміністративними справами, то управдом - суто технічною стороною діяльності, у його підпорядкуванні всі робітники, від сантехніка до прибирача території.

Управдом будинок всюдисущий, він знає, де потрібно підремонтувати фасад, замінити вентиль, кого із субпідрядників потрібно залучити до спецробіт. Саме він – головний менеджер, який визначає пріоритетність справ.

Кого можна на найняти на цю посаду?

Найняти на роботу в ТСЖ управителем можуть як фіз. особа, і ІП. Цей співробітник повинен відповідати таким вимогам:

ВАЖЛИВО:Так як ця посада передбачає матеріальну відповідальність, то претендент на неї не повинен мати кримінального минулого та бути причетним раніше до розкрадань.

Управляючим може бути не власник?

На відміну від голови ТСЖ, управдом може зовсім не мати жодного відношення до обслуговуваного товариством МКД. Наявність власності в цьому будинку не є обов'язковою умовою, ні перешкодою.

Головна вимога до управдому – професіоналізм у галузі комунального господарства.

Обов'язки та посадова інструкція

Коло обов'язків управдома таке:

ВАЖЛИВО:Управдом контролює видачу та витрачання необхідних матеріалів, інструментів, здійснює закупівлю запчастин, обладнання тощо, та проводить списання.

Цей керівник також не позбавлений паперової роботи, він повинен мати уявлення про стан платежів, брати участь у видачі довідок, складання та виконання заходів щодо підготовки всіх систем МКД у зимовому та літньому періодах та ін.

Посадова інструкція управдома містить інші розділи: крім обов'язків, у цій інструкції описані також його права, умови роботи та оплати, відповідальність, режим праці та відпочинку.

Нижче наведено приклад документа:

Якими правами він має?

Управдом наділений такими правами:

УВАГА:Управдом має право вимагати до себе шанобливого ставлення та забезпечення свого робочого місця всім необхідним для максимально ефективної роботи.

Скільки становить зарплата?

Посада управдома ТСЖ вимагає спеціальних знань, освіти та навичок, але й оплачується непогано. Середня зарплата на цій посаді знаходиться у 2017 р. у таких межах:

По регіонах заробіток управдому відрізняється в рази,що говорить про те, що не скрізь перейшли на нові методи управління МКД і не гідно оцінили значущість хорошого керівника.

Які умови роботи?

Робочий день керівника середньої руки в ТСЖ заповнений понад будь-яку міру.Фізично він не може і не повинен постійно знаходитися на території МКД: є необхідність участі в нарадах, на переговорах, у судах, на семінарах, але в години оперативок, а також прийомів мешканців перебувати на місці потрібно обов'язково.

ДОВІДКА:Управдом має свій кабінет, наявність в якому комп'ютера - неодмінна умова в 2017 р.

Він має право вимагати, щоб його робоче місце було обладнано так, як зручно для самого працівника і для його відвідувачів, тим більше, що він приймає не лише своїх підлеглих, а й власників приміщень, і підрядників, і представників ресурсопостачальних компаній та ін.

Графік робочого дня становить 8 годин, але у разі виникнення аварії чи передаварійного стану цей керівник може бути викликаний місце у будь-який час доби.

Трудовий договір з керуючим ТСЖ

З управдомом може бути укладений на роботу в товаристві один із видів договорів – трудовий чи цивільно-правовий.

При виборі першого випадку працівник та її керівництво підпорядковуються вимогам дотримання ТК РФ, другого – ЦПК РФ.

Трудовий договір – найкращий вид оформлення відносин,з моменту укладання якого управдом захищений і має всі права, у тому числі на відпустку, лікарняний лист і на звільнення строго в рамках закону, а рівень заробітку суворо відповідатиме тому, який зазначений у штатному розкладі товариства.

Приклад документа на фото нижче:

Часто ТСЖ йдуть навіть на те, щоб найняти керівника з антикризовим ухилом функцій, такий керівник виявить слабкі місця, оптимізує діяльність колективу і забезпечить повний порядок і чистоту, обладнання, що завжди справно працює, беззаперечне підпорядкування слюсарів, електрика, сантехніка тощо.

Класний спеціаліст на посаді управдому – знахідка і для правління, і для мешканців.