Občané naší země se potýkají s nečinností bytových úřadů, nedostatkem dobrých služeb a nedostatkem oprav. Proto je nahrazují správcovské společnosti nebo společenství vlastníků domů. Ale vzhledem k tomu, že správcovské společnosti jsou komerční organizace, a proto jsou odhodlány získat finanční výhody.

Většina obyvatel dává přednost vytvoření alternativy – společenství vlastníků domů, organizaci, jejíž prioritou je zvelebení bytových domů a zájmy vlastníků domů. Je to oficiální organizace s vlastními odpovědnostmi a pravomocemi a také oficiální dokumentací.

Co je HOA

Nejprve je třeba říci, že HOA je zkratka, která znamená partnerství vlastníků domů. Většina obyvatel bytových domů jsou majitelé bytů. Všechny bytové domy musí mít organizace pro správu majetku budovy. Pokud bytový úřad ani správcovská společnost nejsou s obyvateli spokojeni, svolají vlastníci bytů valnou hromadu, na které hlasují o rozhodnutí o vytvoření společenství. A po většině pozitivních výsledků je organizována HOA.

Může vzniknout v jednom bytovém domě nebo mezi více obytnými domy. Vlastníci bytů, kteří zakládají organizaci, musí sepsat žádost o přijetí, na základě které budou zařazeni do jejího členství.

Většina vlastníků bytů považuje tuto formu správy bytových domů za nejlepší variantu, která zaručuje uplatnění práv vlastníků bytů zejména před inženýrskými službami a orgány státní správy např. v otázkách provádění oprav.

Jedná se o řídící orgán, jehož účelem je zachovávat, udržovat ve správném stavu, chránit a zlepšovat společný majetek. Kromě toho je partnerství a jeho představenstvo pákou vlivu na veřejné služby a dodavatele, kteří plní řadu úkolů, které jim byly svěřeny. Jedná se o neziskovou organizaci a nesleduje komerční zisk.

Společenství vlastníků nemovitostí tvoří fyzické osoby, ale organizace je právnickou osobou. Partnerství má svůj vlastní běžný účet a členové představenstva a předseda musí být registrováni u ERGUL. HOA jako právnická osoba musí být registrována u daňové služby.

Účely stvoření

Cíle společného společenství vlastníků domů v bytovém domě jsou:

• sdílené vedení a směr;
• příjem příjmu a jeho rozdělování za účelem řešení problémů s údržbou a;
• udržování domu v dobrém stavu: hygienickém i technickém.

Organizace má právo část společného majetku za tímto účelem pronajmout nebo pronajmout. Získání dalšího příjmu, který bude použit k řešení určitých problémů partnerství.

Společenství vlastníků domů koordinuje činnost zaměřenou na správu domů, které vlastní, jako nezisková organizace. Snaží se proto nikoli o maximální zisk, ale o rozdělování příjmů pro potřeby partnerství. Spolek však není povinen hradit ztráty, které mohou vzniknout dodatečnými příspěvky vlastníků domů.

Konsolidace je způsob, jak se vyhnout podmínkám, které správcovská společnost klade na údržbu domu. Například výběr dodavatelů a poskytovatelů služeb za výhodných podmínek pro obyvatele spíše než správcovské společnosti. Komunální společnosti a další společnosti zase obsluhují dům na základě smlouvy uzavřené s HOA.

Pokud jsou členové nebo jednoduše obyvatelé budovy nespokojeni s jednáním sdružení, mají plné právo podat stížnost a dát o problému hlasovat. Jeho hlavním cílem a funkcí je tedy organizovat řádné řízení a řízení provozu jemu svěřeného bytového fondu.

Podle 136 článekObytný komplex Ruské federace, v jednom bytovém domě mohou vlastníci vytvořit jednu HOA. Vytvoření partnerství je možné i mezi několika blízko sebe ležícími bytovými domy nebo těmi, které mají společné pozemky nebo prvky infrastruktury. Partnerství lze vytvořit i ve fázi stavby domu ( Umění. 139 LCD).

O tom, zda se k HOA připojí či nikoliv, rozhodují vlastníci bytů, nikdo je k tomu nemůže nutit. Není nutné, aby všichni obyvatelé domu byli členy partnerství. Vznik partnerství je možný, pokud je na valné hromadě k otázce jejího uspořádání přítomno 50 % obyvatel a stejný počet přítomných musí hlasovat kladně.

Funkce společenství vlastníků domů

Před vytvořením sdružení vlastníků nemovitostí si jeho budoucí členové a další obyvatelé domu často kladou otázku: co organizace dělá, jaké funkce jsou jí přiděleny. Jsou stanovena práva a povinnosti Článek 135 zákona o bydlení Ruské federace, a charta organizací. Mezi hlavní povinnosti společenství vlastníků domů patří:

• kontrolovat činnost společností, které poskytují služby vlastníkům bytů: veřejné služby, podniky a firmy poskytující služby pro domácnost, jako jsou a další;
• řešit problémy týkající se toho, kdy a kdo provádí opravy;
• sledovat dodržování pravidel pro provoz domu a jeho údržbu;
• zajistit dokončení prací na úpravě domu a místní části podle plánu schváleného na rok;
• poskytovat vlastníkům bytů požadované služby a provádět je;
• zajistit řádný hygienický stav společného majetku (včasný odvoz odpadků, čistotu míst, zejména v blízkosti odpadkových skluzů apod.);
• , dětská hřiště pro obyvatele domu (bod musí být uveden ve zřizovací listině);
• vykonávání dalších funkcí uvedených ve stanovách schválených na valné hromadě.

HOA jako zástupce zájmů obyvatel bytových domů je povinna hájit zájmy domu a práva obyvatel zejména před veřejně prospěšnými společnostmi a vládními úřady. Nejčastěji vznikají problémy s opravami, jak současnými, tak většími. Zejména členové představenstva a předseda partnerství se budou muset nejednou potýkat s neochotou utilitních společností plnit své závazky včas.

Jako právnická osoba má podle zákona právo svým jménem uzavírat smlouvy s těmi, kteří poskytují inženýrské služby pro údržbu bytového domu a dalšími, které vlastníci domů považují za nezbytné. Další povinností účastníků sdružení je vypracovávat a schvalovat odhady na následující období.

Mezi povinnosti členů HOA patří udržování pořádku v domě, čistoty a bezpečnosti společného majetku, zejména technického vybavení, staveb na pozemku sousedícím s bytovým domem a podobně. Vše, co společenství vlastníků bytových nemovitostí dělá, tedy směřuje ke zlepšení nebo alespoň udržení důstojných podmínek pro život v domě nebo více bytových domech, které spravuje.

Postup hlášení obyvatelům

Podle zákona je společenství vlastníků, tedy členové představenstva a jeho vedoucí, povinni pravidelně podávat zprávy obyvatelům. Kromě toho je řádný postup podávání zpráv stanoven chartou. Kromě toho musí být na první žádost členů sdružení poskytnuta zpráva o toku finančních prostředků, platbách, výdajích, přijatých příjmech nebo práci provedené HOA.

Žádný právní předpis však nestanovil jasný formát podávání zpráv pro představenstvo ani pro předsedu. Na základě toho by měl být postup hlášení obyvatelům jasně uveden v chartě partnerství. Protože je to hlavní dokument, podle kterého musí členové představenstva a šéf HOA jednat.

Každý z obyvatel, který je členem partnerství, se musí seznámit se chartou partnerství. Popisuje postup, jak, kdy a jakou formou je povinen se vlastníkům bytů hlásit.

Charta

Jak již bylo zmíněno, zakladatelská listina je hlavním právním dokumentem upravujícím práva, funkce a povinnosti jejích členů, představenstva a předsedy. Ukládá se jako zakladatelský dokument k registraci partnerství jako právnické osoby. Na první valné hromadě členů společenství musí být schválena a podepsána zakladatelská listina předsedou.

• schváleno všemi vlastníky bytů;
• musí být očíslováno a podepsáno předsedou;
• Podpisy vlastníka nejsou vyžadovány.

Kopie ověřených stanov musí být ověřena notářem. Poté je HOA registrována na jejím základě u federální daňové služby pro další zdanění sdružení vlastníků domů.

Samotná charta obsahuje:

• adresy budov zahrnutých do HOA;
• místo a datum sestavení;
• účel, pro který bylo partnerství vytvořeno;
• práva a povinnosti svých členů.

Je-li nutné upravit stávající stanovy, je nutné uspořádat valnou hromadu a změnit obsah dokumentu na základě zápisu z akce.

Zakladatelé

Každý z obyvatel domu, který podpořil vznik partnerství, je zakladatelem HOA. Protože je však v partnerství mnoho účastníků, a tedy i vlastníků bytů, žádost a dokumentace předložená k registraci partnerství naznačují, že zakladatelé HOA jsou členy jeho představenstva.

Vystupují jako tvář partnerství, jeho řídící část, která má stejně jako ostatní členové zájem na řádné údržbě domu a správné kvalitě poskytovaných služeb. Pokud chce některý z členů partnerství opustit zakladatele HOA, musí sepsat odpovídající žádost. V tomto případě není nutný souhlas ostatních obyvatel.

Zakladatelem může být každá fyzická osoba, která v domě bydlí a je vlastníkem obytného prostoru v něm. Uvedení zakladatelů při registraci HOA jako právnické osoby je formalita. Členové představenstva a předseda jsou registrováni u ERGUL. Dojde-li ke změnám ve složení představenstva, musí o tom být informován fiskální útvar, aby mohl provést příslušné úpravy.

Registr členů HOA

Evidence členů společenství vlastníků bytů musí obsahovat údaje, ze kterých lze pochopit, kdo přesně je členem HOA. Informace v něm uvedené vám také umožní v případě potřeby kontaktovat kteréhokoli z účastníků partnerství. Seznam členů HOA odráží informace o velikosti podílu na společném majetku patřícím každému z nich.

Standardní registrační formulář obsahuje následující informace:

• název společenství vlastníků domů;
• oficiální adresa HOA;
• údaje DIČ;
• datum vzniku;
• seznam domů zahrnutých do partnerství.

Musí být podepsán předsedou HOA s uvedením jeho kontaktního telefonního čísla.

Odpovědnost

Provozní řád, funkce, pravomoci a odpovědnosti společenství vlastníků jsou uvedeny v zákoně o bydlení a upraveny právními předpisy Ruské federace. Mezi účastníky HOA je volena rada, která zahrnuje několik lidí. A také v čele partnerství je předseda, který zodpovídá za jednání spolku.

Vedoucí HOA je tedy odpovědný za následující akce:

• personální výběr;
• podávání hlášení finančnímu úřadu;
• udržování a uchovávání záznamů o partnerství;
• uzavírání smluv.

Členové představenstva HOA jsou odpovědní za plnění dohod uzavřených s dodavateli a dalšími službami, včetně inženýrských sítí, a také za partnery a obyvatele budovy.

Odpovědnost partnerství zahrnuje také následující povinnosti:

• využívání oblastí, které jsou ve společném sdíleném vlastnictví všech obyvatel;
• udržování a udržování pořádku ve společných prostorách;
• provádění oprav;
• nakládání se společným majetkem společnosti.

Členové HOA musí zajistit včasné a vysoce kvalitní dodávky zdrojů a služeb.

Rozhodování v partnerství

Všechna rozhodnutí jsou přijímána společně na základě výsledků hlasování vlastníků domů konaných na valné hromadě. Vytvoření HOA začíná takovým setkáním, na kterém musí 50 % vlastníků bytů v domě nebo několika bytových domech deklarovat svou vůli zorganizovat partnerství. Schůze se může konat buď osobně, nebo v nepřítomnosti písemným hlasováním.

Na takových schůzkách se rozhoduje o využití volného prostoru, domlouvá se například postup, práva a další klauzule zřizovací listiny a řeší se aktuální problémy, například při opravách. Také o osudu současného předsedy a nutnosti jeho výměny rozhoduje shromáždění obyvatel.

Pro provedení hlasování na schůzích HOA je nutné předem informovat obyvatele objektu o jeho datu, čase a místě. Na akci lze rozhodovat výhradně o těch otázkách, které jsou podle právních předpisů Ruské federace v kompetenci partnerství. Předem je nutné připravit agendu, která reflektuje všechny body potřebné k projednání a rozhodování.

Všechna rozhodnutí přijatá na schůzi se zapisují do dokumentu, který je uchováván po celou dobu akce a na jejím konci je potvrzen podpisem iniciátora nebo předsedy. K přijetí jakéhokoli rozhodnutí je nutná většina hlasů. Obyvatelé, kteří na jednání nebyli, musí být vyrozuměni do 10 dnů o výsledcích jednání.

Výhody a nevýhody HOA

Společenství vlastníků bytů dává vlastníkům bytů právo sami rozhodnout, jaká jsou pravidla pro správu domu a společného majetku, kdo se stane poskytovatelem služeb a podobně. Ale schopnost samostatně se rozhodovat může být výhodou i nevýhodou.

Mezi nepopiratelné výhody takové formy správy domu, jako je HOA, je třeba zdůraznit následující:

• správa společného majetku v domě za účelem získání dalších prostředků na zvelebování, údržbu a opravy bytových domů a: nájem, reklama;
• rychlé řešení vznikajících problémů na valných hromadách hlasováním;
• finanční transparentnost: každý z obyvatel a členů spolku má právo se kdykoli seznámit s pohybem peněz a výdaji finančních prostředků;
• musíte platit pouze za skutečně nezbytné služby, a nikoli za ty, které správcovská společnost ve výchozím nastavení ukládá nebo přispívá k platbě, proto to výrazně sníží účty za energie;
• nezávislý výběr dodavatelů.

Při vytváření HOA padá odpovědnost za bezpečnost společného majetku na každého obyvatele, stejně jako za výsledky rozhodnutí, která učiní ohledně uspořádání a údržby obytného domu. Jednou z důležitých je možnost snížení velikosti účtů za energie. Kompetentní manažer může výrazně snížit nájemné tím, že vytvoří pro partnerství zisk, například tím, že poskytne nebytový prostor k pronájmu.

Své nevýhody mají i společenství vlastníků domů. V každém sdružení je skupina aktivistů, ale nikdo nezaručí, že jde o gramotné a kompetentní lidi. Přílišná iniciativa a neschopnost porozumět vzniklé problematice a řádně podnikat.

Partnerství má poměrně malý vlastní kapitál, s jehož pomocí je obtížné splácet vzniklé dluhy. A to se může stát významným problémem pro HOA, když bude muset urychleně zaplatit dodavatelům. Provedení některých jednorázových prací pro sdružení může být navíc dražší než pro stejnou správcovskou společnost, protože mnoho společností má minimální zájem o jednotlivé zakázky.

Existuje několik hlavních forem správy bytového domu, které určuje zákon o bydlení:

Tyto formy řízení MKD mají své silné a slabé stránky a umožňují zvolit nejvhodnější variantu pro každý jednotlivý případ.

Přechod z jedné formy kontroly do druhé

Podle Zákona o bydlení Ruské federace je správa bytového domu prováděna skupinou vlastníků bytových prostor.

Důležité! Forma správy domu je volena kolektivně a lze ji kdykoli změnit v důsledku hromadného rozhodnutí v této věci.

Chcete-li provést přechod z domovní rady na HOA, musíte:

1. Uspořádejte setkání majitelů domů. Podle současného schématu řízení by to nemělo být obtížné, zvláště pokud je iniciátorem někdo ze současné domovní rady.
2. Vyvolat k diskusi problém přechodu na HOA. K registraci právnické osoby. osoby musí získat podporu více než poloviny vlastníků domů.
3. Pokud dojde k dohodě, je nutné připravit balíček dokumentů k předložení finančnímu úřadu.
4. Po úspěšném odevzdání dokumentů zbývá jen počkat na registraci a přechod je hotový.

Seznam dokumentů požadovaných pro registraci HOA:

Tím je postup převedení z rady do HOA ukončen.

Od správcovské společnosti po společenství vlastníků domů

Proces změny formy řízení vypadá trochu jinak, pokud zpočátku existuje správcovská společnost, jejíž služby je třeba opustit.

Odkaz! Abyste mohli odmítnout služby správcovské společnosti a vytvořit si vlastní HOA, musí být takové rozhodnutí schváleno na příští schůzi vlastníků. Na něm je stanoveno datum, kdy správa domu přechází ze správcovské společnosti na HOA.

Do tohoto data je správcovská společnost povinna pokračovat v údržbě domu a plně vykonávat své funkce a poté - převést všechny dokumenty související se správou do dispozice HOA. Postup a seznam dokumentů předložených k registraci HOA se ve srovnání s první možností nemění.

Moderní legislativa v oblasti bydlení tedy dává vlastníkům právo nezávisle si vybrat nejlepší možnost pro správu svého majetku. Vybírejte moudře a pamatujte: každý je zodpovědný za své vlastní blaho.

Pokud najdete chybu, zvýrazněte část textu a klikněte Ctrl+Enter.

Popis:

V současné době probíhá bytová a komunální reforma - převod bydlení a komunálních služeb na nové principy organizace správy bytových domů. Podle Čl. 161 bytového zákoníku Ruské federace ze dne 29. prosince 2004 č. 188-FZ je správa bytového domu zaměřena na zajištění příznivých a bezpečných podmínek pro život občanů, řádnou údržbu...

Správa bytových domů

Zkušenosti jednoho bytového družstva

V současné době probíhá bytová a komunální reforma - převod bydlení a komunálních služeb na nové principy organizace správy bytových domů. Podle Čl. 161 bytového zákoníku Ruské federace ze dne 29.12.2004 č. 188-FZ je správa bytového domu zaměřena na zajištění příznivých a bezpečných podmínek pro život občanů, řádnou údržbu... a užívání společného majetku, as jakož i poskytování služeb občanům žijícím v takovém domě. Správa může být prováděna prostřednictvím koordinovaných činností samotných vlastníků prostor nebo pomocí osob (správcovských společností), které přitahují obyvatelé. V některých případech je řízení samotnými obyvateli efektivnější a úspěšné řešení úspor energie je možné až po nastolení bezproblémového fungování systému správy domů a rozhodující roli zde hraje lidský faktor. Potvrdil to rozhovor s doktorem technických věd profesorem, vedoucím laboratoře Výzkumného ústavu stavební fyziky L. A. Gulabyants, který měl v průběhu posledních sedmi let vedle svého hlavního zaměstnání možnost vykonávat funkci předsedy představenstva bytového družstevního domu GlavAPU.

Který dům je ve vaší péči?

Zděný 14patrový jednovchodový 108bytový dům s lodžiemi z roku 1967. Svého času byl dům dokonce považován za elitu. Nebyl postaven podle standardního návrhu, ale podle „projektu opětovného použití“. Na dnešní poměry se jedná o poměrně skromný dům s malým rozpočtem. Typické bytové družstvo, které by se nemělo zaměňovat s HOA, které se objevilo po restrukturalizaci, protože se od sebe výrazně liší. Za prvé, kontingent žijících lidí. V HOA většinu obyvatel tvoří lidé nové generace. Ti, kteří kupují byty v budovách HOA, už vědí, že za všechno musí platit. HOA jsou obvykle velké domy nebo sdružení několika domů. Zde se skutečně nabízí možnost plné realizace samosprávy. Rozpočet HOA vám umožňuje najmout manažera, stejně jako elektrikáře, instalatéry, domovníky, hlídače atd. Zcela jiná situace je v bytových družstvech vytvořených ještě v sovětských dobách. Náš dům je na dnešní poměry malý a rozvrstvení vlastníků bytů z hlediska finančních možností je kolosální. V takových domech tvoří významnou část obyvatel obvykle starší lidé – důchodci, příjemci se skromnými příjmy. Přestože jsou tedy všechny byty evidovány jako soukromý majetek, ne všichni majitelé tohoto majetku jej mohou udržovat v dobrém stavu. Odtud jejich pasivní postoj k domu jako celku.

Podstatný rozdíl mezi HOA a bytovým družstvem je v tom, že HOA má právo provozovat podnikatelskou činnost za účelem získávání a rozdělování zisku mezi členy. Bytová družstva takové právo nemají. Například veškeré příjmy z pronájmu nebytových prostor lze vynaložit pouze na udržování technického stavu domu.

To je právní rozdíl, ale v jiných ohledech jsou HOA a bytová družstva podobné. Jen peníze jsou jiné, rozsah činnosti je jiný, mentalita obyvatel je jiná. HOA je v podstatě nejen samosprávná, ale také do značné míry samoobslužná organizace. Úroveň služeb i náklady na tuto službu jsou samozřejmě u HOA vyšší než u bytových družstev. My, kteří jsme si zvolili samosprávu, jsme nuceni sloužit DEZ. Pokud se například porouchá výtah, kontaktujeme okresní dispečink a čekáme, někdy i několik dní, než pošlou specialistu, aby problém odstranil. V HOA, protože mají své vlastní výtahové mechaniky ve službě, po 15 minutách. přijdou a opraví výtah, protože jsou poblíž a neobsluhují nic jiného než své vlastní domy. Stejné je to s instalatéry a dalšími specialisty.

Proč jste se rozhodl vykonávat funkci předsedy představenstva a jak jste zahájil svou činnost?

Musel jsem zastavit poté, co jsem si uvědomil, že už není kam ustoupit. Dá se říci, že jsem „sama nominovaná“ osoba. Do roku 2000 byl dům přiveden do stavu, kdy bylo hnusné vstupovat: omšelé zdi, strašný zápach ve vchodu, krysy, odpadky vysypané ve sklepě atd. Nikdo nechtěl v těchto letech pracovat na desce, a tvořila ho vlastně jedna osoba – předseda. Na valné hromadě, kterou nebylo snadné zorganizovat, byli připraveni zvolit do rady kohokoliv.

Když jsem si nakonec uvědomil, že nikdo kromě nás situaci nenapraví, mluvil jsem osobně s obyvateli, od kterých se daly očekávat konkrétní kroky, a souhlasili se vstupem do nového představenstva. Poté se konala valná hromada, činnost předchozí rady byla vyhodnocena jako neuspokojivá, bylo zvoleno nové sedmičlenné představenstvo a revizní komise tříčlenná.

V této době měl družstevní účet jen asi 60 tisíc rublů. – výše odložených splátek. Začali jsme vybíráním peněz od obyvatel na principu „přispějte, jak jen můžete“. Nikdo se nenechal přesvědčit. Právě zveřejnili inzerát. Své příspěvky nejprve poskytli členové rady, poté se zapojili další obyvatelé. Někdo přispěl 10 tisíc rublů, někdo 100 rublů. Se slovy „nejsou peníze, ale chci se zúčastnit“ mnozí nic nepřispěli. Celkem vybrali asi 70 tisíc rublů a všechny tyto peníze, jednající ekonomicky, ale ne na úkor kvality, byly vynaloženy na renovaci sálu. Ušetřili peníze, protože značnou část prací udělali obyvatelé domu svépomocí. Poté část sklepa uklidili a pronajali. Zvláště bych rád poznamenal, že představenstvo od samého počátku chápalo důležitost úplné transparentnosti finančních transakcí. Zejména ve vztazích s nájemníky nebyly v zásadě používány žádné platby v hotovosti. Nejen kvůli naší dodržování zákonů, ale také kvůli zachování atmosféry důvěry obyvatel domu v představenstvo. Pronajaté prostory poskytovaly po celá tato léta hlavní příjem, který sloužil výhradně k opravám a zvelebování domu. Další peníze jsme od obyvatel domu nevybírali. Nutno říci, že se nám v budoucnu dostalo výrazné pomoci při opravách prostřednictvím Moskevského bytového družstva. Okresní správa nezůstala stranou a občas poskytla skutečnou pomoc při práci na zvelebování zdejšího území. Dá se toho tu říct hodně, ale toto je samostatné téma.

Komu patří pozemek, na kterém dům stojí?

Nejen pozemek, ale i společný majetek domu, dalo by se říci, jsou v limbu. V bytových družstvech je soukromý majetek - byty, a společný majetek - haly, výtahy, schodiště atd. Když si všichni začali privatizovat byty, nikdo nemluvil ani neuvažoval o zápisu do vlastnictví společného majetku. To by se pravděpodobně mělo udělat, ale potíže tohoto procesu jsou matoucí. Podnikli jsme kroky k formalizaci pronájmu pozemku, ale protože jsme neměli územní plán, nebylo možné tento problém vyřešit. Nedávno bylo na pokyn Moskomzemě provedeno vyměřování půdy na náklady městského rozpočtu (za kopii dokumentu jsme zaplatili pouze 3 tisíce rublů). Tento územní plán ale nikdo neschválil a není jasné, jakou má právní moc. V loňském roce přijala moskevská vláda výnos č. 411-PP ze dne 29. května 2007, který stanoví seznam dokumentů, které je třeba předložit prefektuře k registraci vlastnictví lokality. Máme v úmyslu tak učinit v blízké budoucnosti. Nutno podotknout, že naše představenstvo je stejně jako v jiných bytových družstvech veřejnoprávním orgánem (placen je pouze předseda představenstva a pak symbolicky a najatý účetní), takže za celou dobu je těžké ho najít.

Za jakých podmínek se provádí interakce s dodavateli energie a dalšími servisními organizacemi?

Máme uzavřeny přímé smlouvy s organizací zásobování energií (AK MOEK), s Mosradiem, městskou telefonní sítí a přímou smlouvu na údržbu interkomu. Smlouva se společností DEZ LLC o údržbě a zásobování vodou se dokončuje. Pokud jde o posledně uvedené, v současné době probíhají jednání s MGUP Mosvodokanal o uzavření přímé dohody, ale problém bude vyřešen až po instalaci komunálních měřičů, která je v současné době prováděna na náklady rozpočtových prostředků, tj. přes DEZ. Bohužel velmi pomalu. Platby se zatím počítají podle tarifů a norem spotřeby. Pokud mluvíme o vodě, pak se její účtování provádí podle počtu registrovaných (registrovaných) obyvatel. Platba za teplo je účtována v poměru k obsazené ploše. Byl nápad instalovat dvoutarifní měřiče, aby se snížily náklady na spotřebu energie, ale po rozhovoru se specialisty z Mosenergo OJSC si uvědomili, že tady není všechno tak jednoduché. Když se ukáže, že energie je levná, mnoho lidí začne utrácet více, ne méně. Například osoba, která by dříve ohřívač nezapnula, jej nyní využívá na plný výkon. A to je pro náš dům nepřijatelné, protože má slabé vstupy a na vstupu do domu jsou jen 120ampérové ​​jističe a výrazně se zvýšilo napájení bytů. Výkon na byt zahrnutý v projektu je v průměru asi 1,6 kW, v nových domech je v projektu zahrnut desetkrát více. Instalace dvoutarifních měřičů nestimuluje ani tak snížení spotřeby elektřiny jako spíše změna režimu jejího odběru. Jističe a rozvody uvnitř domu samozřejmě můžete vyměnit, ale kde za prvé získáte další napájení při současném nedostatku energie a za druhé je potřeba změnit vnější síť. Ukazuje se, že pokud chceme, aby naše vnitřní sítě nehořely, tak nám nejde o snižování nákladů na spotřebu energie, ale o snižování spotřeby samotné. Možná by stálo za to přemýšlet o platebním systému, ve kterém ti, kdo spotřebovávají málo energie, platí nižší sazbu a ti, kteří využívají hodně, platí vyšší sazbu. To dává jistý smysl i ze sociálního hlediska, pokud se samozřejmě vše dobře spočítá.

Provádí se nějaká osvětová činnost, která by motivovala majitele domů k instalaci energeticky účinných zařízení a šetření vodních zdrojů?

Nedá se říct, že bychom si takový úkol dali. Zatím jsme pouze odebrali a vyměnili na náklady družstva všechna svítidla na schodišti, v halách, na půdě a ve sklepě za energeticky úsporné. V domě je asi 120 lamp. Certifikovaná životnost jedné žárovky je cca 1000 hodin, rychle vyhoří, DEZ je nevymění včas a pokud ano, tak za ty nejlevnější, které vydrží výrazně méně než 1000 hodin We vypočítali, že je výhodnější utratit peníze za energeticky úsporné, které jsou sice dražší, ale vydrží až dva roky. Je na samotných obyvatelích, jaké vybavení ve svých bytech použijí. V domě je velmi jasné rozdělení: je zde společný majetek – předmět starostí managementu, a soukromý majetek – byty. Dnes se ukazuje, že představenstvu je jedno, jaké žárovky jsou v bytech instalovány. Faktem je, že každý majitel bytu má přímý vztah s Mosenergo a platí podle odečtů individuálního elektroměru. Kontrolujeme pouze to, aby obyvatelé neinstalovali na vstupy do bytu jističe s výkonem nad 20 A (zpočátku byly jističe s výkonem 16 A, ale pracovaly na 12 A). Kromě bytových měřičů je k dispozici i celoobjektový elektroměr, který eviduje náklady na elektřinu pro výtah a veřejné osvětlení. A čas od času někdo provede tyto údaje - to je zahrnuto v údržbě. Vzhledem k tomu, že částka je z našeho pohledu poměrně nízká, platí se bez udání. Spíše než o spotřebu energie nám jde o stav strojů, aby nebyly přetěžovány.

Pokud jde o placení za vodu, její úspora je také pouze v zájmu obyvatel, ale zatím neexistuje žádná zvláštní pobídka, protože platí podle normy. Samozřejmě, že pokud je nájemník nějakou dobu v bytě nepřítomen, například přes léto bydlí na chatě, přinese potvrzení o své nepřítomnosti, které se zašle na DEZ a tam se provede přepočet.

Máme precedens pro instalaci vodoměru v jednom z bytů. K tomu ale nájemce uzavřel osobní smlouvu s DEZ a nyní nám sděluje měsíční částku, která se odečítá z celkové částky. Vzhledem k tomu, že máme pouze jeden takový byt, nevyvstává otázka, zda tento nájemník hradí náklady na zavlažování, mytí chodeb a další potřeby domácnosti, tedy platí pouze za vodu spotřebovanou v bytě. Je špatné, když některé byty mají měřiče, ale některé ne, protože ty se ocitají v nevýhodnější situaci. Při instalaci jednotlivých měřičů v každém bytě vzniká rozdíl mezi odečtem všech jednotlivých měřičů a obecné budovy. Rozdíl lze samozřejmě nějak rozdělit mezi byty, ale prozatím je v tomto čísle mnoho nuancí. V našem domě každopádně zatím není vítán nápad instalovat bytové měřiče pouze v některých bytech. Navíc je není kam umístit, protože projekt neposkytuje příslušná místa.

Pokud jde o poplatek za vytápění, je vypočítán v poměru k ploše bytů, i když v poslední době nám MOEK OJSC účtuje na základě vynaložených gigakalorií. Množství spotřeby tepla je dáno odečty klastrového měřiče instalovaného v předávací stanici ÚT. Doposud výše ročních faktur vystavených MOEK as nepřesáhla námi vypočtenou hodnotu na metry čtvereční. Podotýkám, že náš dům je celkem dobře zateplen, řada obyvatel má nainstalovaná nová okna s dvojskly a trojskly, téměř všechny lodžie jsou zasklené.

Jak probíhají finanční vypořádání mezi obyvateli a servisními organizacemi, jsou v domě nějací neplatiči a jak je tento problém vyřešen?

Výši nájemného za každý byt každoročně vypočítává účetní družstva podle tarifů stanovených v Moskvě s přihlédnutím k počtu osob přihlášených v bytě, výhodám atd. Rozdáváme výplatní pásky s rozpisem nákladových položek, popř. obyvatelé převádějí peníze na účet družstva. Platba za údržbu společného majetku domu a dodávky zdrojů se provádí z účtu bytového družstva v souladu s uzavřenými smlouvami s OJSC "MOEK", DEZ atd. Pravděpodobně v každém domě je určitý podíl lidí tzv. neplatiči. Naštěstí je teď nemáme, ale jeden takový případ byl. Po mnoha varováních jsme podali žalobu. Navíc to bylo ještě před přijetím kodexu bydlení Ruské federace. Výše dluhu byla asi 15-16 tisíc rublů, pokuty byly původně vypočítány na 50 tisíc rublů. Během soudu byla tato částka snížena na 2–3 tisíce rublů. Šlo o princip, ne o množství. Magistrát rozhodl v náš prospěch. Nájemce však zaplatil hlavní dluh a podal odvolání k okresnímu soudu, který rozhodl o zrušení rozhodnutí magistrátu o zaplacení penále a právních nákladů nájemcem.

Stále jsem přesvědčen, že toto rozhodnutí bylo špatné. Představenstvo se odvolalo k městskému soudu, který se situací vůbec nezabýval. Tím celá záležitost skončila. Těžko říct, kdo tady vyhrál a kdo prohrál. Představenstvo však udělalo, co mělo, a neměli jsme žádné další neplatiče.

Vy sami jste vyvinuli počítačové programy, které usnadňují výpočet plateb. Řekněte nám o nich.

Existuje mnoho účetních programů, ale všechny jsou poměrně složité.

První počítačový program, který jsem vyvinul, mi umožňuje snadno a rychle vypočítat výši nájemného. Dříve se výpočet prováděl ručně. Když jsem se stal předsedou, všiml jsem si, že mezi obyvateli a účetním často vznikají spory o správnosti naběhlých plateb. Důvodem sporů je nepochopení pravidel plateb ze strany obyvatel. Bylo nutné zajistit, aby se každý nájemník sám mohl přesvědčit o správnosti výpočtu. Pak jsem vzal a sestavil jednoduchý program v Excelu, který začíná servisním listem s blokem všeobecných počátečních údajů, kde jsou sepsány všechny tarify a normy srážek přijaté na valné hromadě, například u velkých oprav, náklady na domácnost, domácí vrátný atd. A pak jsou tu kalkulované listy pro každý byt, kde se opakuje blok výchozích údajů a jsou uvedeny jednotlivé údaje bytu - jeho číslo, rozloha, počet obyvatel, preferenční koeficienty atd. Níže je uvedena tabulka uvádějící nákladové položky a částky na ně naběhlé.

Všechny změny, např. určitého tarifu, provedené na servisním listu, se automaticky přenesou do všech bytových mzdových listů. Tento program nejen zkrátil dobu výpočtu nájemného, ​​ale také jej zcela zprůhlednil. Jedna z možností programu umožňuje zvýraznit pomocí šipek ty hodnoty veličin, které byly použity při výpočtu. Například platba za vodu nebo topení (obr. 2). Myslím, že je velmi důležité, aby si správnost výpočtu mohl každý obyvatel domu osobně ověřit. Musíme lidem vysvětlit, jak se určuje nájem, pak nebudou neplatiči. Mnoho obyvatel například neví, že různé druhy dávek fungují v rámci společenské normy. Pokud například příjemce, který má právo na 50% úhradu výživného, ​​bydlí v bytě o výměře 36 m2, pak se dávka vztahuje pouze na 33 m2 a zbývající 3 m2 musí být uhrazeny v plné výši. .

A tarifů je hodně. První patro - jeden tarif, druhé a výše - další, přebytečný prostor - třetí. Existuje mnoho nuancí a výpočet každého bytu je individuální. V domě samozřejmě dochází k neustálým změnám: někdo se přihlásil, někdo zemřel, někdo změnil byt. Tyto změny se v programu provádějí ručně.

Druhý program je určen k výpočtu ročního zůstatku účtů za energie pro každý byt. Umožňuje každému majiteli bytu poskytnout na konci roku tabulku, která měsíčně ukazuje, kolik musel zaplatit, kolik a kdy skutečně zaplatil a jaký byl výsledek na konci roku . Po dvou letech praxe takového vyvažování se výše naběhlých a uskutečněných plateb za rok u mnoha bytů začala shodovat s přesností na cent.

A nyní se připravuje program na rozdělení nákladů na spotřebu studené a teplé vody mezi byty podle odečtů komunálních měřičů. Zde bylo rozhodnuto použít koncept „člověk-dnů“. Toto je důležitý výpočet, který bere v úvahu skutečné situace. Řekněme, že v lednu (31 dní) u bytu se dvěma obyvateli to bude 62 osobodnů. Pokud některý z obyvatel přinese potvrzení o tom, že byl dva týdny v lednu nepřítomen (14 osobodnů), je snadné provést úpravy výpočtu. V rámci přípravy na nový platební postup jsme také provedli akci, která zohledňuje počet osob skutečně bydlících v jednotlivých bytech.

Chtěli byste převést správu svého domu na nějakou správcovskou společnost?

Rád bych, ale dnes, kdy nové mechanismy řízení ještě nejsou vytvořeny, to pro nás není výhodné. Transformací státního podniku "DEZ" na LLC "DEZ" se v podstatě nic nezměnilo a v oblasti nejsou žádné další společnosti. A odkud pocházejí? Vždyť k vytvoření konkurenčního trhu pro správcovské společnosti jsou potřeba prostory, počáteční kapitál, preferenční podmínky pro posílení těchto společností atd.

Počátkem roku 2008 nám externí správcovská společnost nabídla své služby, ale stanovila zcela nepřijatelné podmínky: dle nám nabídnuté dohody se představenstvo bytového družstva stalo jmenným orgánem, společnost požadovala, aby byla veškerá technická a finanční dokumentace přechází na něj dům, nebytové prostory a jiný společný majetek. Ukázalo se, že jen ona bude rozhodovat o tom, jak máme žít. Jsme připraveni uzavřít smlouvy o poskytování služeb nám, nikoli o předání kontroly. A zde se objevují nedostatky bytového zákoníku Ruské federace. Dnes jsou inženýrské sítě dotovány z rozpočtu města a nárok na tyto dotace mají pouze správcovské společnosti. Musí být také odpovědní za jejich použití. Vše se výrazně zjednoduší, pokud nárok na dotace přejde na organizace, které tyto služby poskytují.

Jsou díky takovému řízení a uspořádání věcí vyřešeny otázky úspor energie a zdrojů?

To nemůžu říct. Takový cíl zatím nebyl stanoven. Zpočátku jsme museli řešit úplně jiné problémy. Ostatně hlavním úkolem rady bytového družstva není úspora energie, ale zajištění běžných podmínek pro život v domě. Abyste toho dosáhli, musíte začít u osoby, nikoli u kohoutku nebo měřiče. V posledních letech to chápu velmi dobře. Například vezmu extrém: můžete nainstalovat vynikající energeticky úsporné zařízení a nějaký vandal ho znefunkční nebo rozbije sklo ve vchodu, rozbije zavírače dveří atd. Mentalita mnohých je dnes bohužel taková, že i když skupina nadšenců provádí nadpřiměřené činy, budou anulováni nízkou sociální kulturou obyvatel. Ne každý si uvědomuje, že divadlo začíná věšákem a byt začíná vchodem. Nebo můžete říct toto: ukaž mi vchod do domu, kde bydlíš, a já ti řeknu, kdo jsi.

Účetní v bytovém družstvu je finanční pracovník, jehož hlavním úkolem je organizovat finanční činnost bytového družstva v souladu s účetními postupy přijatými v družstvu.

Při své činnosti se účetní musí řídit:

• Zákon o bydlení.
• Daňová legislativa.
• Metody udržování přísného účetního výkaznictví.
• Hospodářská politika bytové struktury.
• Ustanovení listiny.

Finanční úředník je osoba podřízená předsedovi představenstva bytového družstva a výroční konference jeho akcionářů, jakož i kontrolní komise, na jejíž žádost účetní oddělení předkládá k ověření všechny finanční dokumenty bytové struktury (článek 4 článku 120 bytového zákoníku Ruské federace) .

Účetní zaměstnanci mohou být jmenováni jak z řad akcionářů, tak zvenčí.

Hlavním kritériem pro jmenování těchto zaměstnanců je znalost pravidel toku finančních dokumentů a specifik přerozdělování a účtování finančních prostředků v bytovém družstvu.

Popis práce

Se zaměstnancem zabývajícím se finančním účetnictvím je uzavřena pracovní smlouva a činnost zaměstnance je upravena pracovní náplní. Tento oficiální dokument, který uvádí:

Obecná ustanovení obsahují informace o podřízenosti v účetním oddělení, podmínkách obsazování pozic a dále regulační dokumenty a legislativní akty, na jejichž základě jsou pokyny vypracovány.

Mezi povinnosti hlavního účetního bytového družstva patří:

1. Kontrola fixace příjmové a výdajové části rozpočtu bytového družstva.
2. Čtvrtletní analýza finanční činnosti bytové struktury.
3. Tvorba prognóz naplnění odhadů.
4. Generování reportů pro regulační orgány.
5. Vedení účetní dokumentace (účetní listy, deníky, účtenky atd.).
6. Vedení a evidence inventury.
7. Dodržování standardů platební disciplíny.

Zaměstnanci účetní jsou finančně odpovědni představenstvu a akcionářům bytového družstva ve výši své mzdy a v případě porušení vlastnických práv třetích osob nebo zpronevěry finančních prostředků mohou být trestně odpovědní a odpovědní za veškerý osobní majetek. .

Účetnictví v bytových družstvech

Účetnictví v bytových družstvech zahrnuje činnost představenstva a účetního personálu zaměřenou na zaznamenávání probíhajících finančních transakcí a také vedení deníků stanovených účetní politikou společnosti.

Účetnictví v bytovém družstvu má tyto složky:

1. Záznam záznamů pro provedené transakce.
2. Generování potvrzení o platbě pro členy i nečleny bytového družstva.
3. Fixace plateb faktur dodavatelů.
4. Rozdělení prostředků mezi interní fondy a bankovní účet.

Účtování se provádí ve věstníku bytového družstva, který je určen pro evidenci finančních transakcí a je po dokončení uchováván po dobu tří let.

Účetní deníky zahrnují:

• Kniha příjmů a výdajů.
• Záznam o příjmu.
• Platový časopis.
• Kniha zpráv.
• Seznamy mimorozpočtových příjmů.
• Seznamy dlužníků.

Vlastnosti účetnictví v družstvu závisí na počtu akcionářů, počtu obsluhovaných vlastníků, kteří nejsou členy družstva, a také na vnitřních vlastnostech.

Odkaz. Nejdůležitější částí účetnictví je finanční účtování transakcí.

Příspěvky

Účtováním (resp. přiřazením účtu) se rozumí evidence finančních transakcí uskutečněných v bytovém družstvu podle pravidel přísného výkaznictví stanovených vyhláškou Ministerstva financí č. 94n.

Tento příkaz stanoví shodu mezi příchozími a odchozími transakcemi a čísly podúčtů přiřazených každé operaci v knize příchozích a odchozích transakcí.

Každá operace má své vlastní číslo podúčtu pro debet a kredit. Typická elektroinstalace používaná v bytové společnosti zahrnuje:

1. Dluh společníků na vkladech je D 76 a K 86.
2. Nedoplatky rezidentů, kteří nejsou akcionáři bytových družstev – D62 a K 90.
3. Vyúčtování nákladů na údržbu společných prostor - D 26 a K 69-71.
4. Platba za práci třetích stran – D 26 a K 60.
5. Reforma rozvahy – D 99 a K 84.
6. Evidence výdajů na opravy - D 96 a K 60.
7. Evidence výdajů na údržbu majetku obyvatel družstevních domů, kteří z organizace odešli - D 90 a K 20.
8. Náklady na obsluhu bankovního účtu – D 90 a K 51.
9. Tvorba fondu oprav - D 86 a K 96.

Pro řadu operací by účetní měl využívat komplexní přiřazení účtů, například když příjmy z pronájmu nemovitostí převádí do cílových výdajů a teprve poté je připisuje do rozvahy družstva.

Příjem

Celá finanční bilance bytového družstva je rozdělena na dvě části:

Veškeré příjmy přijaté v rozvaze bytového družstva jsou považovány za hmotný majetek bytové struktury a podléhají zdanění. Příjmy v bytových družstvech obvykle zahrnují:

1. Členské příspěvky akcionářů.
2. Zisk z podnikatelské činnosti.
3. Sponzorský výtěžek.
4. Charitativní pomoc.
5. Dotace z místního rozpočtu.
6. Úroky z cenných papírů.
7. Penále a pokuty placené majiteli prostor za pozdní platby.

V závislosti na daňové politice družstva některé příjmy nemusí být zahrnuty do aktivní části rozvahy.

Například se zjednodušeným systémem výpočtu daně mohou být zisky z podnikatelské činnosti považovány za účelově přidělené prostředky pro zákonné účely, a proto nepodléhají zdanění.

Pro označení zisku získaného z hospodářské činnosti bytového družstva (pronájem prostor, reklamních ploch apod.) jako účelově vázané finanční prostředky, které nejsou zdaněny zjednodušeným daňovým systémem, je nutné na tyto položky uplatnit zápisy D 84 a K 86. zisk.

Problematika finančního účetnictví ve správcovské společnosti

Správcovské společnosti, které přitahují různé bytové struktury (společnosti, družstva atd.) organizovat údržbu společných nemovitostí obyvatel (členů společenství vlastníků domů nebo akcionářů), vedou finanční účetnictví jako neziskové organizace.

Vlastnosti účetnictví v manažerských organizacích závisí na volbě daňového systému a účetní politiky.

Zdanění lze provést:

• Podle standardního systému.
• Podle zjednodušeného systému.

Standardní způsob zdanění zahrnuje zdanění všech příjmů správcovské společnosti sazbou 13 procent a ve zjednodušeném systému se daně účtují z části příjmů zbývající po odečtení nákladů. Je nutné vzít v úvahu, že movitý majetek v rozvaze správcovské společnosti (stroje na odklízení sněhu, zařízení apod.) nepodléhá zdanění pouze v rámci zjednodušeného daňového systému.

Účetní politika správcovské společnosti je zpracována jako samostatný dokument, který schvaluje valná hromada členů bytové organizace. Tento dokument musí obsahovat následující informace:

1. O způsobu zdanění.
2. Na frekvenci generování zpráv auditorovi a valné hromadě.
3. Ke způsobu účtování dlouhodobého majetku a nehmotné části majetku.
4. O formuláři a vnitřních účetních registrech.
5. Pracovní účtová osnova sloužící k evidenci přiřazení účtů.

Četnost generování účetních výkazů pro účetní zaměstnance bytových družstev, společenství vlastníků bytů a bytových a komunálních služeb je stanovena zřizovací listinou organizace, nelze ji však provádět méně než jednou ročně (část 1, odst. 3, čl. 120 zákona o bydlení zákoník Ruské federace).

Účetní bytového družstva tedy sleduje všechny finanční transakce v organizaci a podává zprávy o své činnosti představenstvu, auditorovi a akcionářům. K tomu musí mít dostatečné zkušenosti.

Posílit kontrolu nad účetnictvím v družstvu, Účetní povinnosti jsou rozděleny mezi několik zaměstnanců, s každým z nich je podepsána smlouva o odpovědnosti.

Pokračujeme v rozhovoru o tom, jaké změny v práci správců a společenství vlastníků domů byly provedeny nařízením vlády Ruské federace ze dne 27. března 2018 č. 331. Dnes se dozvíte, kde, v jakém časovém horizontu a jaké informace musí podle dokumentu HOA, bytová družstva a bytové komplexy zveřejnit.

Na informačních stáncích

Pokud je bytový dům ve správě společenství vlastníků domů, bytového družstva nebo bytového souboru, jsou povinni zveřejňovat informace v souladu s článkem 32 RF PP č. 331.

Na nástěnkách u každého vchodu do bytového domu nebo v rámci pozemku, na kterém se takový dům nachází, by měly být umístěny:

• název společnosti nebo družstva;
• pracovní režim;
• adresu oficiálního webu GIS Housing and Communal Services.

Pokud se údaje změnily, musí být informace na stánku aktualizovány do tří pracovních dnů ode dne změn.

Aby majitel mohl nahlásit problém nebo nehodu ve svém domě, uveďte na stojanu kontaktní telefonní číslo partnerství, čísla pohotovostních dispečinků a pohotovostních služeb organizací zásobujících zdroje.

Pravidelně umísťujte na stánky upozornění, že se bude konat akce, která může způsobit nepříjemnosti majiteli prostor nebo bude vyžadovat přítomnost vlastníků a uživatelů prostor v bytovém domě nebo jejich zástupců.

Takovými akcemi mohou být připravované opravy vnitropodnikových inženýrských systémů, revize zařízení nebo valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě. Pokud požádáte vlastníky, aby se sešli a prodiskutovali problémy, nezapomeňte uvést čas setkání.

Také na nástěnkách musí HOA, bytové komplexy a bytová družstva informovat vlastníky o změnách v tarifu používaném k výpočtu plateb za obytné prostory nebo služby. Toto musí být provedeno nejpozději 30 kalendářních dnů přede dnem předložení platebních dokladů, ve kterých byl výpočet proveden novým způsobem.

V GIS bydlení a komunální služby

Seznam informací, které společenství vlastníků domů, bytové komplexy a bytová družstva potřebují pro vstup do GIS bytových a komunálních služeb, je stanoven článkem 10 společného nařízení Ministerstva telekomunikací a masových komunikací Ruské federace a Ministerstva výstavby. Ruské federace ze dne 29. února 2016 č. 74/114/pr. Jedná se o následující informace:

• obecné informace o organizaci;
• informace o chartě;
• technické charakteristiky MKD v managementu;
• údaje o vchodech a bytových a nebytových prostorách nacházejících se v bytovém domě;
• smlouvy o poskytování veřejných služeb;
• seznamy prací a služeb pro údržbu a opravy společného majetku;
• informace o společném domě a jednotlivých měřicích zařízeních;
• informace o poplatcích;
• údaje o valných hromadách vlastníků a další informace.

V únoru se změnila skladba informací pro zveřejnění