რა არის HOA დადებითი და უარყოფითი მხარეები. შედარებითი ანალიზი: რა არის HOA, ასევე კორპუსში პარტნიორობის შექმნის დადებითი და უარყოფითი მხარეები. ხალხთან მუშაობა და რეკრუტირება

სადაც არის გათბობა, გაზი, წყალი, განათება, რა თქმა უნდა, ძალიან კომფორტულია საკუთარ სახლთან შედარებით, სადაც ყველაფერზე უნდა იფიქრო. მაგრამ ამავდროულად, იმისთვის, რომ სიამოვნება იყოს სრული, საჭიროა მოწოდებული სერვისების მონიტორინგი და კომპეტენტური მართვა. ამ მიზნით ბინის მფლობელებს უფლება აქვთ აირჩიონ მათთვის ყველაზე მოსახერხებელი მმართველობის ფორმა. დღეს ჩვენს სტატიაში შევეცდებით გავარკვიოთ: HOA ან მმართველი კომპანია - რომელია უკეთესი.

მმართველი კომპანია

ეს ორგანიზაცია არის იურიდიული ან ინდივიდუალური მეწარმე, რომელიც მართავს ბინის შენობას. ეს არის სამეწარმეო ორგანიზაცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მისი მიზანია მოგება.

ძირითადი დოკუმენტი, რომლის მიხედვითაც ხორციელდება საქმიანობა, არის მართვის ხელშეკრულება, რომელიც დადებულია სახლის მესაკუთრეთა 50%-ზე მეტთან. პროცენტი განისაზღვრება ფართობის გაანგარიშებით და არა მესაკუთრეთა რაოდენობით.

მმართველი კომპანიის ფუნქციებია სახლების შეკეთება და ტექნიკური რეგლამენტის მოთხოვნების შესაბამისად უზრუნველყოფა. ამ შემთხვევაში მფლობელებს უფლება აქვთ:

• მიიღონ მათთვის საინტერესო ინფორმაცია განაცხადის მიღებიდან ხუთი სამუშაო დღის განმავლობაში;
• ინფორმაცია გაწეული მომსახურების მოცულობის, ჩამონათვალისა და ხარისხის შესახებ;
• შეამოწმეთ სამუშაოს მიმდინარეობა;
• მოითხოვოს ხარვეზების აღმოფხვრა და გაწეული მომსახურების სისრულის მონიტორინგი;
• პირველი კვარტლიდან მიიღოს ანგარიში გაწეული სამუშაოს შესახებ მმართველი ორგანიზაციისგან.

მეორე მხრივ, მმართველი კომპანია არ აპირებს სახლის მოვლა-პატრონობის ხარჯების შემცირებას. გარდა ამისა, მისი ფინანსური საქმიანობა ყოველთვის არ არის გამჭვირვალე რეზიდენტებისთვის, თუმცა ეს უკანასკნელი იშვიათად ინტერესდება ამით. უფრო მეტიც, ამ კომპანიაში დასაქმებულია ბევრად მეტი თანამშრომელი, ვიდრე HOA. შესაბამისად, ხელფასებზე მეტს დახარჯავენ. აქედან გამომდინარე, მოსახლეობას აქვს ლეგიტიმური კითხვა იმის შესახებ, თუ რა არის უფრო მომგებიანი - HOA ან მმართველი კომპანია.

HOA

თითოეულ შენობაში შეიძლება იყოს მხოლოდ ერთი HOA. მაგრამ ერთ HOA-ს შეუძლია რამდენიმე სახლის გაერთიანება. მოდით გავარკვიოთ, HOA ან მმართველი კომპანია: რა განსხვავებაა?

დავიწყოთ იმით, რომ HOA არის არაკომერციული ორგანიზაცია, რომელიც შექმნილია რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ნორმების შესაბამისად. სხდომაზე მტკიცდება მმართველი ორგანოები - ეს არის საბჭოს წევრები (რომლებიც ირჩევიან არაუმეტეს ორი წლის ვადით) და საერთო კრება. წლის ფინანსური გეგმა შეიძლება დამტკიცდეს მხოლოდ საერთო კრებაზე. მისი შესრულების შესახებ ანგარიში წარედგინება აუდიტის კომისიას. და HOA-ს მენეჯმენტი იუწყება საერთო კრებაზე.

თუ ხარჯები სწორად გადანაწილდება, საჭიროების შემთხვევაში თანხები შეგროვდება. HOA-ს ფინანსური საქმიანობა უფრო გამჭვირვალეა. ყოველივე ამის შემდეგ, ყველა მაცხოვრებელს შეუძლია გავლენა მოახდინოს გაუმჯობესებაზე გადაწყვეტილებებზე. მოსახლეობასა და კონტრაქტორს შორის შუამავლების გარეშე, ხარვეზები აღმოიფხვრება უფრო დაბალ ფასად. მეორეს მხრივ, ზოგიერთი ერთჯერადი სამუშაო შეიძლება უფრო ძვირი დაჯდეს. აქედან გამომდინარე, ბინის მფლობელები ისარგებლებენ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ HOA-ს მენეჯმენტი შედგება ჭეშმარიტად კომპეტენტური და მზრუნველი ადამიანებისგან.

მმართველი კომპანია ან HOA: დადებითი და უარყოფითი მხარეები

მმართველი კომპანიების მხარდამჭერები თვლიან, რომ მათი მუშაობის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ისინი ითვალისწინებენ სახლში მცხოვრები ყველა მფლობელის აზრს. ასე რომ, ყოველ შემთხვევაში, ამას თავად მმართველი კომპანიები ამბობენ, თუმცა ძნელი დასაჯერებელია. ამავდროულად, ექსპერტები აშკარად საუბრობენ მენეჯმენტ კომპანიების სასარგებლოდ იმ გაგებით, რომ მათ მომსახურებაზე უარის თქმა ნებისმიერ დროს შეიძლება, თუ არსებობს პრეტენზია უხარისხო სერვისზე. მაგრამ ამას მეტი დრო დასჭირდება.

მეორე მხრივ, მაცხოვრებლებისთვის შეიძლება პრობლემური იყოს თავად ორგანიზაციების შესახებ კონკრეტული ინფორმაციის მოპოვება, თუმცა კანონი ამ უკანასკნელს აწესებს მსგავს ვალდებულებას. იმის გათვალისწინებით, რომ მმართველი კომპანია არის კომერციული ორგანიზაცია, ანუ ის, რომლის მთავარი მიზანია მოგების მიღება, შეიძლება წამგებიანი იყოს მათთვის სრული კონტროლის მინიჭება.

მაშ, რა უნდა აირჩიოს - HOA თუ მმართველი კომპანია?

მმართველობის ოპტიმალური ფორმა

ექსპერტების უმეტესობა თანხმდება, რომ დღეს საუკეთესო მმართველობის ფორმა არის შერეული მმართველობის ფორმა. ანუ ეს არ არის HOA ან მმართველი კომპანია, არამედ HOA და მმართველი კომპანია. დებს მომსახურების ხელშეკრულებას მმართველ კომპანიასთან. მაშინ ყველა მცხოვრები გაიგებს სად მიდის თანხები. უფრო მეტიც, თითოეულ მათგანს აქვს უფლება მოსთხოვოს თავმჯდომარეს ანგარიში და ამ უკანასკნელმა უნდა მოახსენოს. HOA-ს ასევე შეუძლია საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგოს შენობის ქონება, ასევე განათავსოს სარეკლამო ბილბორდები შენობის ფასადებზე.

ჩვენ ვქმნით სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციას

ასე რომ, თუ არჩევანის წინაშე აღმოჩნდით: HOA ან მმართველი კომპანია და გადაწყვიტეთ შექმნათ HOA, მისი ორგანიზებისთვის თქვენ უნდა გადადგათ მთელი რიგი შემდეგი ნაბიჯები.

საინიციატივო ჯგუფი საცხოვრებელ კორპუსში საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრეთაგან იქმნება. ინიციატორი შეიძლება გახდეს ნებისმიერი მაცხოვრებელი. მაგრამ იმისთვის, რომ საინფორმაციო, ორგანიზაციული და პროპაგანდისტული აქტივობები წარმატებული იყოს, თქვენ უნდა დაიქირაოთ მთელი რიგი ადამიანები, რომლებიც განახორციელებენ ყველა სამუშაოს.

ხალხის ინფორმირება HOA-ების არსის შესახებ

შემდეგ მოდის საინიციატივო ჯგუფის მიერ ადამიანების სამართლებრივი და საინფორმაციო განათლება. ამ ეტაპზე, თქვენ უნდა შეძლოთ მკაფიოდ უპასუხოთ კითხვას, უკეთესია თუ არა HOA ან მმართველი კომპანია. და ასევე დაარწმუნეთ ყველა პირველი ვარიანტის უპირატესობებში.

პასუხი აქ უკვე შეიცავს კომპანიის ორგანიზაციულ-სამართლებრივ ფორმას: თუ მმართველი კომპანია არის კომერციული ორგანიზაცია, მაშინ HOA არის არამომგებიანი. გამოდის, რომ პირველის მიზნები, უპირველეს ყოვლისა, მოგებაა, მეორეს კი სოციალური, სამართლებრივი, მენეჯერული და მსგავსი პრობლემების მოგვარება.

ამასთან, მმართველი კომპანია შემოსულ თანხებს დადგენილი წესით ანაწილებს. მაგრამ HOA-ში - მისი წევრების კრების გადაწყვეტილებით.

HOA-ს შეუძლია ასევე ჩაერთოს სამეწარმეო საქმიანობაში, მაგრამ მენეჯმენტ კომპანიაში ეს არის მთავარი ტიპი.

მიღებული მოგება ნაწილდება დამფუძნებლებს შორის მმართველ კომპანიაში, ხოლო HOA-ში გამოიყენება ნორმატიული მიზნების განსახორციელებლად.

ხალხთან მუშაობა და რეკრუტირება

შემდეგი ეტაპი შედგება ორგანიზაციის შესაქმნელად მოსამზადებელი სამუშაოებისგან. Ამისთვის:

• შედგენილია მესაკუთრეთა რეესტრი;
• განისაზღვრება HOA მისამართი;
• მზადდება ქარტია;
• ეძებს კრების თავმჯდომარის, გამგეობის, სარევიზიო და მთვლელი კომისიების, თავმჯდომარესა და მდივნის კანდიდატებს;
• ბიულეტენების მომზადება;
• აცნობოს შეხვედრის შესახებ მინიმუმ 10 დღით ადრე;
• ამავე ვადაში ეს შეტყობინება ეგზავნება სავალდებულო სამედიცინო დაზღვევას.

შეხვედრა HOA-ს შექმნის შესახებ

• კრების თავმჯდომარისა და მდივნის შერჩევა;
• დამთვლელი კომისია;
• მართვის მეთოდის შესახებ;
• ქარტია დამტკიცდა;
• შეარჩიეთ თავმჯდომარე და სხვა პირები;
• HOA-ს რეგისტრაციისთვის ინიშნება მესაკუთრეთა წარმომადგენელი;
• აირჩიეთ ადგილი, სადაც ინფორმაცია განთავსდება;
• აირჩიეთ დოკუმენტების შენახვის ადგილი.

სხვა საკითხების მოგვარებაც შესაძლებელია, სახლის საჭიროებიდან გამომდინარე. თუმცა, თუ საერთო კრებაზე სახლის მცხოვრებთა შეკრება ვერ მოხერხდა, მაშინ ცხადდება დაუსწრებელი კენჭისყრა. ამ მიზნით ამზადებენ ბიულეტენებს და თითოეული მფლობელი ხმას აძლევს.

საბოლოო საორგანიზაციო სამუშაოები

• მფლობელთა სია;
• მთვლელი კომისიის ოქმი;
• საერთო კრების ოქმი.

HOA რეგისტრირებულია. ამისათვის საგადასახადო სამსახურში წარედგინება განცხადება წესდების დანართებით, ამომრჩევლების შესახებ ინფორმაციის, გადახდილი სახელმწიფო გადასახადის ქვითრით).

თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ სტატისტიკურ ორგანოებში, საპენსიო ფონდში, სოციალური დაზღვევის ფონდში, სამედიცინო ფონდში და გქონდეთ ბეჭედი.

ამის შემდეგ შეგიძლიათ დაიწყოთ მუშაობა, აცნობოთ დაინტერესებულ მხარეებს მისი დაწყების შესახებ. ორგანიზებისთვის გჭირდებათ:

• ტექნიკური დოკუმენტაციის მოპოვება;
• ქონების რეესტრის შედგენა, შემოწმება და შესაბამისი აქტის შედგენა;
• მოსახლეობის უზრუნველყოფის წესების შესწავლა;
• საბინაო მომსახურების გაწევის წესების შესწავლა;
• HOA-ს უშუალო მართვისას, აუცილებელია ხელშეკრულებების გაფორმება რესურსების მიმწოდებელ ორგანიზაციებთან, ასევე გადაწყვიტოს ორგანიზაცია, რომელთანაც მოხდება თანხების მიღებაზე თვალყურის დევნება;
• და თუ მენეჯმენტი ხორციელდება მმართველი კომპანიის მეშვეობით, მაშინ HOA დებს მათთან შეთანხმებას.

და მაინც: HOA თუ მმართველი კომპანია - რომელია უკეთესი?

მენეჯმენტის რომელი ფორმა აირჩიონ, მაცხოვრებლების გადასაწყვეტია. მაგრამ ბოლო დროს სულ უფრო მეტი ადამიანი იხრება ერთიანი მმართველობისაკენ. ერთის მხრივ, ხშირია შემთხვევები, როდესაც უშუალოდ მართულ HOA-ში მოსახლეობის აზრი იცვლება ერთი თავმჯდომარის მოსაზრებით.

მეორე მხრივ, ყოველთვის არ ხდება, რომ თავმჯდომარედ ირჩევენ ტექნიკურ საკითხებში კომპეტენტურ პირს. მაგრამ მენეჯმენტ კომპანიებში დასაქმებულია სპეციალისტები, რომლებმაც ხშირად უკეთ იციან რა არის საჭირო სახლისთვის ამა თუ იმ დროს.

დასკვნა

კითხვაზე (HOA თუ მმართველი კომპანია - რომელია უკეთესი?) და მიიღეს გადაწყვეტილება ამა თუ იმ ვარიანტის სასარგებლოდ, მაცხოვრებლებმა უნდა გააცნობიერონ, რომ ორგანიზაციის არც ერთი ფორმა არ შეიძლება იყოს ნამდვილად ეფექტური, თუ რეზიდენტები თავად არ მიიღებენ მონაწილეობას. მართვის პროცესი. როდესაც ისინი გულგრილები რჩებიან, არ ესწრებიან შეხვედრებს და არ არიან დაინტერესებულნი მიმდინარე საკითხებით, HOA ორგანიზაცია ხშირად იშლება და მმართველი კომპანია ზოგჯერ ადიდებს მისი მომსახურების ღირებულებას.

ამიტომ სახლის უკეთესი ფუნქციონირებისთვის პირველ რიგში მნიშვნელოვანია მზრუნველი მფლობელები, რომლებმაც უნდა გაიგონ, რომ მენეჯმენტი მათგან მოდის, მიუხედავად არჩეული ფორმისა, იქნება ეს HOA თუ მმართველი კომპანია. სწორედ მაშინ აყვავდება სახლში ბიზნესი და მოსახლეობა კმაყოფილი და ბედნიერი იქნება მასში ცხოვრება.

ქონების ბევრი მფლობელი 2020 წელს, როგორც ადრე, აწყდება ორგანიზაციის არჩევის პრობლემას, რომელიც მოემსახურება საკუთარ სახლს. ამ შემთხვევებში, ღირს ყურადღება მიაქციოთ კითხვას: HOA - რა არის ეს? მენეჯმენტის ამ ფორმის დადებითი და უარყოფითი მხარეები დაგეხმარებათ სწორი გადაწყვეტილების მიღებაში.

რა არის ეს?

ძვირფასო მკითხველებო! სტატიაში საუბარია იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია. თუ გინდა იცოდე როგორ ზუსტად მოაგვარეთ თქვენი პრობლემა- დაუკავშირდით კონსულტანტს:

განაცხადები და ზარები მიიღება 24/7 და კვირაში 7 დღე.

სწრაფია და ᲣᲤᲐᲡᲝᲓ!

HOA არის არაკომერციული ორგანიზაცია, ამიტომ თავის საქმიანობაში ხელმძღვანელობს შესაბამისი კანონით „არაკომერციული ორგანიზაციების შესახებ“ (1996 წლის ფედერალური კანონი No7).

შექმნის მიზნები

HOA-ს კონკრეტული პასუხისმგებლობა სამუშაოს შესრულებაზე და დარღვევისთვის ჯარიმები არ არის დადგენილი არც საბინაო და არც სამოქალაქო კანონმდებლობით. როგორც წესი, სანქციები გათვალისწინებულია ამხანაგობის წესდებაში.

სტანდარტული HOA წესდების ნიმუში.

ზოგადი სამოქალაქო პასუხისმგებლობა ჩვეულებრივ გათვალისწინებულია შემდეგ დანაშაულებებზე:

• თაღლითობა (მაგალითად, დოკუმენტების გაყალბება კომუნალური მრიცხველების წაკითხვით);
• დაუდევრობა (მაგალითად, რეზიდენტთა დაგეგმილი შეხვედრის გამოუცხადებლობა);
• მითვისება, მითვისება (ბიუჯეტის უკანონო ხარჯვა);
• მოტყუება, საკუთრების მფლობელების, HOA წევრების შეცდომაში შეყვანა;
• უფლებამოსილების ბოროტად გამოყენება (მაგალითად, ბინაში შესვლა მისი მფლობელების თანხმობის გარეშე).

ამხანაგობის ყველა წევრს ეკისრება ფინანსური პასუხისმგებლობა სამუშაოზე. გამონაკლისი არც გამგეობის წარმომადგენლები არიან.

HOA-ების დადებითი და უარყოფითი მხარეები ბინის კორპუსში

რუსეთში საბინაო მარაგის უმეტესი ნაწილი (დაახლოებით 80%) ემსახურება მენეჯმენტ კომპანიებს. ეს მდგომარეობა განპირობებულია პარტნიორობის მუშაობის მკაფიო საკანონმდებლო რეგულირების არარსებობით. რა არის HOA-ს დადებითი და უარყოფითი მხარეები? მიზანშეწონილია არჩევანის გაკეთება მის სასარგებლოდ?

დადებითი მხარეები

მენეჯმენტის ამ ფორმის უპირატესობებში შედის:

• ბიზნეს შესაძლებლობა;
• დამოუკიდებლობა შეხვედრაზე სახლის მესაკუთრეთა მიერ საკითხების გადაწყვეტაში;
• შენობაში თითოეული ბინის მფლობელის აზრის გათვალისწინებით;
• მაცხოვრებლების შესაძლებლობა, დამოუკიდებლად აირჩიონ კონტრაქტის კომპანიები;
• სამუშაოს დამოუკიდებლად ორგანიზების უნარი;
• სამუშაოს გამჭვირვალობა (ნებისმიერ მოქალაქეს, თუნდაც შენობაში უძრავი ქონების მომსახურების გარეშე, უფლება აქვს მიიღოს საჭირო ინფორმაცია ამხანაგობის საქმიანობის შესახებ).

HOA თავის საქმიანობაში ორიენტირებულია ბინის მფლობელებისთვის შეღავათების მიწოდებაზე. თუ ის ხელმისაწვდომია, არ უნდა ინერვიულოთ ეზოში წესრიგზე, პარკინგის, სათამაშო მოედნების ხელმისაწვდომობაზე ან სადარბაზოების სისუფთავეზე. რეალტორების პრაქტიკის ანალიზი აჩვენებს, რომ ასეთი ორგანიზაციების მიერ მომსახურე შენობებში ბინები უფრო ძვირია.

უარყოფითი მხარეები

პარტნიორობას ბევრი უარყოფითი მხარე არ აქვს, მაგრამ ისინი მნიშვნელოვანია:

• სუსტი საკანონმდებლო რეგულაცია, რომელიც არ იძლევა ეფექტური გადახდის სისტემის ჩამოყალიბების საშუალებას, ადრე თუ გვიან, მომსახურების მიმწოდებელს შეუძლია სასამართლოს მეშვეობით აღადგინოს გადაუხდელი თანხები, რაც გამოიწვევს პატივცემული მფლობელების მიერ მომსახურების გაორმაგების რისკს;
• ბინის მესაკუთრეებს შორის ბევრი ბენეფიციარია;
• მომსახურების მაღალი ღირებულება;
• არსებობს ამხანაგობის თავმჯდომარის არჩევისას შეცდომის რისკი;
• არ არსებობს მკაცრი სანქციები არაკეთილსინდისიერი სახლის მფლობელებისთვის, მაგალითად, მათთვის, ვინც თავს არიდებს გადახდას, ახორციელებს ბინების უკანონო რეკონსტრუქციას ან არ იჩენს ინიციატივას.

HOA-ს სამართლებრივი სტრუქტურის შესწავლის შემდეგ, შესაძლებელია დადგინდეს მისი ფორმირების მიზანშეწონილობა.

ბინის მფლობელებმა უნდა გაიგონ, რომ სახლის მოვლის ამ მეთოდით, სახლის მდგომარეობაზე მთელი პასუხისმგებლობა მათ ეკისრებათ.

პრობლემები HOA-ში. HOA-ს შექმნამდე, ჯერ უნდა დაათვალიეროთ მიწა და მონიშნოთ ტერიტორია. დემარკაცია შეიძლება განხორციელდეს როგორც სახლის ხაზის გასწვრივ, ასევე მიმდებარე ტერიტორიის სახლთან შეერთებით. დღეს, მოსკოვში მიწის აზომვითი სამუშაოების ჩასატარებლად, არის 8 წლით ადრე მოლოდინების სია! ეს არის პირველი პრობლემა HOA-ს შექმნისას. მიწის დათვალიერების გარეშე შეუძლებელია საკუთრების რეგისტრაცია. დავუშვათ, რომ მიწის აზომვა გაკეთდა, შემდეგ ყველა სხვენი და სარდაფი, პირველი სართული, სხვენი. ეს ყველაფერი შეიძლება გაქირავდეს და მიიღოთ დამატებითი მოგება. შეგიძლიათ იქირაოთ ფართი რეკლამისთვის შენობის მხარეს - ისევ მოგება. მაგრამ, თუ ამას უფრო ღრმად ჩავუღრმავდებით. თურმე ყველა პირველი სართული დიდი ხანია ნაყიდია. ეს მოგებას არ მოიტანს, მაგრამ შეიძლება თავის ტკივილი მოიტანოს. ყველა სხვენის სართული და სარდაფი რეგისტრირებულია ადგილობრივი ხელისუფლების სახელმწიფო საკუთრებად და მათგან შემოსავალს თავად ხელისუფლება იღებს ან უკვე გაყიდულია სხვა პირებზე.
მეორე პრობლემა არის საცხოვრებელი კორპუსის კაპიტალური რემონტი. თუ ქვითრებში გათვალისწინებული იქნება საინკასო თანხები სწორედ ამ რემონტისთვის, საჭირო თანხის შეგროვებას 10-15 წელი დასჭირდება. სახლი სწრაფად დაინგრევა. ახლა მუშავდება ცვლილებები, რომლითაც რეგიონის ბიუჯეტიდან გამოიყოფა თანხა კაპიტალური რემონტისთვის. თუ, მაგალითად, რემონტისთვის თანხა შეგროვდა ბიუჯეტის თანხის მონაწილეობის გარეშე, მაშინ წლის ბოლოს, არსებული კანონმდებლობით, მოგიწევთ საშემოსავლო გადასახადის სახით კიდევ 24%-ის გადახდა!

HOA-ს შექმნის გადაწყვეტილების მიღებისას, თქვენ სრულად უნდა გესმოდეთ როგორც დადებითი, ასევე უარყოფითი მხარეები, რასაც HOA-ში გაწევრიანება მოაქვს ადამიანისთვის.

(მინუს) უფრო მაღალი საოპერაციო გადასახადი.
ბევრისთვის ეს წერტილი არის მათი უარყოფითი დამოკიდებულების მიზეზი HOA-ების მიმართ. მაგრამ თქვენ უნდა გესმოდეთ, რომ სავალდებულო კომუნალური გადახდები HOA-ებში ზუსტად იგივეა, რაც ქალაქის საშუალო. სხვა საქმეა, თუ მაცხოვრებლები თავად გადაწყვეტენ "ჩიპს" გაუმჯობესების ან სხვა მიზნებისთვის. რაც შეეხება პარკირებას, საკეტის დამონტაჟებას ან კონსიერჟის დაქირავებას, ამას მცირე ღირებულება აქვს. თუმცა არის შემთხვევები, როცა ერთ-ერთ მაცხოვრებელს უჩნდება სურვილი, მაგალითად, შემოსასვლელი მარმარილოთი მოპირკეთოს.

(პლუს) მართვის კომპანიის პოლიტიკაზე გავლენის მოხდენის უნარი.
HOA-ს ყველა მნიშვნელოვან საკითხს წყვეტს შეხვედრა. და თუ მოსახლეობას არ სურს ფულის გადახდა მარმარილოს შესასვლელში ან სხვა ეგზოტიკურ მახასიათებლებში, გადაწყვეტილება არ მიიღება. მოსკოვის უმეტეს სახლებში, განსაკუთრებით ძველებში, მაცხოვრებლების სოციალური შემადგენლობა შერეულია: მსხვილი ბიზნესმენის მეზობლები შეიძლება იყვნენ მასწავლებელი და დამლაგებელი და აქ ყველაფერი დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ ვინ არის უმრავლესობა. საინტერესოა, რომ პირი, რომელიც ცხოვრობს ამხანაგობაში, მაგრამ არ არის HOA-ს წევრი, არ მონაწილეობს გადაწყვეტილების მიღებაში, მაგრამ ვალდებულია დაემორჩილოს მათ. პრაქტიკა განსხვავდება თეორიისგან: ვინც ვერ იხდის, არ იხდის, და ვისაც შეუძლია ამის გაგება განსხვავებული ხარისხით.

(მინუს) კანონმდებლობის არასრულყოფილება და HOA-სა და ქალაქის სტრუქტურებს შორის ურთიერთქმედების მექანიზმები.
თუ ერთ-ერთ მაცხოვრებელს არ სურს გადაიხადოს, მათ შორის სავალდებულო კომუნალური გადასახადები, მისგან დავალიანების აკრეფა შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოს მეშვეობით. ამას შეიძლება წლები დასჭირდეს და მთელი ამ ხნის განმავლობაში დანაკლისი უნდა დაფაროს რეგულარულად გადამხდელმა მოსახლეობამ. კიდევ ერთი პრობლემა ეხება კომუნალური გადასახადების სუბსიდიის უფლების მქონე მოქალაქეების შეღავათიან კატეგორიებს. კანონით, ქალაქმა უნდა დაუბრუნოს HOA-ს სხვაობა ბენეფიციარების მიერ განხორციელებულ გადახდებსა და კომუნალური მომსახურების რეალურ ხარჯებს შორის, მაგრამ პრაქტიკაში ეს ასე არ ხდება.

(პლუს) მაცხოვრებლების ხარჯების შემცირების შესაძლებლობა სახლის რეზერვებისა და მენეჯერების კომპეტენტური მუშაობის გამო.
HOA-ს მნიშვნელოვანი უპირატესობაა კომერციული საქმიანობის განხორციელების უფლება. თუ სახლს აქვს არასაცხოვრებელი ფართი, ამხანაგობას უფლება აქვს გასცეს ისინი. მაგრამ ეს არის გამონაკლისი, ვიდრე წესი: ჩვეულებრივ, ყველა არასაცხოვრებელ შენობას ჰყავს მფლობელები. რაც შეეხება სარდაფებს და ზედა ტექნიკურ სართულებს - აქ HOA-ს შეუძლია აჩვენოს თავისი ფანტაზია და მოიპოვოს მოიჯარე. სარეკლამო დაფა შეიძლება განთავსდეს შენობის ცარიელ ფასადზე ან სახურავზე. ამ საქმიანობიდან მიღებული შემოსავალი ასევე შეავსებს HOA-ს ბიუჯეტს.

(მინუს) ინიციატივის ნაკლებობა, მოსახლეობის გაუგებრობა.
რა თქმა უნდა, HOA-ები არასრულყოფილი კანონმდებლობისა და ხელისუფლების თვითნებობის წინაშე დგანან. მაგრამ მთავარ პრობლემად რჩება თავად სახლის მაცხოვრებლების, მფლობელების წინააღმდეგობა. ამიტომ, მმართველი კომპანიის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საქმიანობაა განმარტებითი სამუშაოები.

(პლუს) მოქმედი კომპანიის არჩევის და მისი მუშაობის ხარისხის კონტროლის შესაძლებლობა.
HOA-ს მთავარი ამოცანაა უზრუნველყოს შენობის მუშაობის ღირსეული დონე. და ამ პრობლემის მოგვარების რამდენიმე გზა არსებობს:
1. თუ DEZ კარგად მუშაობს - იშვიათი შემთხვევა - თქვენ ვერაფერს შეცვლით, უბრალოდ გადაიხდით მის სამუშაოს.
2. სამშენებლო კომპანიამ შექმნა მოქმედი ორგანიზაცია. ეს ჩვეულებრივ ხდება ძვირადღირებულ შენობებში რთული კომუნალური საშუალებებით. ასეთი ორგანიზაციის მუშაობა, როგორც წესი, კარგად არის ჩამოყალიბებული, მაგრამ ეს არ არის იაფი. მდიდარი მოსახლეობა ამით კმაყოფილია.
3. DEZ მუშაობს არადამაკმაყოფილებლად. ამ შემთხვევაში, HOA-ს შეუძლია განაახლოს კონტრაქტები კონტრაქტორებთან - ან იმავე მათთან, რომლებთანაც მუშაობდა DEZ, ან სხვებთან, რომელთა მუშაობის ხარისხი და ფასები დამაკმაყოფილებელია პარტნიორობისთვის.
4. შეგიძლიათ სცადოთ ყველა პრობლემის გადაჭრა HOA-ს დახმარებით და დაიქირაოთ საკუთარი მომსახურე პერსონალი. ჩვეულებრივ, ეს მეთოდი ხდება წინა მეთოდის ლოგიკური გაგრძელება: HOA უარს ამბობს კონტრაქტორების მომსახურებაზე, მესამე მხარის ორგანიზაციებს უტოვებს მხოლოდ იმ სამუშაოებს, რომელთა შესრულებაც წამგებიანია. თანდათანობით, HOA-ს ქვეშ ყალიბდება მოქმედი ორგანიზაცია, რომელსაც შეუძლია შესთავაზოს თავისი მომსახურება სხვა სახლებს და გამოიმუშაოს დამატებითი სახსრები HOA-სთვის.

(პლუს) სუფთა, კეთილმოწყობილი შესასვლელი, მოვლილი ეზო.
სწორედ ეს მნიშვნელობები უნდა გახდეს HOA-ს მუშაობის შედეგი. ინტერკომი და კონსიერჟი შესასვლელთან, სუფთა კიბეები, ლიფტი სარკეებით, საბავშვო მოედანი და გაზონი ეზოში - ეს ყველაფერი გავლენას ახდენს არა მარტო მცხოვრებთა განწყობაზე, არამედ კორპუსში ბინების ღირებულებაზეც. ყოველგვარი გაზვიადების გარეშე, HOA-ების საქმიანობამ შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს საცხოვრებლის საბაზრო ფასი.
მიუხედავად ქალაქის ხელისუფლების ნომინალური მხარდაჭერისა, HOA-ების შექმნისა და განვითარების პროცესი სწრაფად არ მიდის. პარალელურად ვითარდება ალტერნატიული საქალაქო და კომერციული მენეჯმენტის კომპანიები, ზოგან უმჯობესდება საზოგადოებრივი ჯანდაცვის სერვისების მუშაობა. სავარაუდოდ, HOA-ები არასოდეს ჩაანაცვლებენ ქალაქის სერვისებს - ბოლოს და ბოლოს, ქალაქის მიერ დაწესებული წესრიგი ეზოში და შესასვლელში, არ უწყობს ხელს მოიჯარე-მფლობელის ინიციატივის გამოვლენას.

სასამართლო დავა საბინაო და კომუნალური გადასახადების გადაუხდელობის გამო.
ნებისმიერი საკამათო საკითხი წყდება HOA-ს საერთო კრებაზე. თუ არ არსებობს ზოგადი გამოსავალი, მაშინ სასამართლო დაეხმარება მის დალაგებას.
ვთქვათ, თუ HOA-ს წევრი ან არაწევრი, საცხოვრებელი კორპუსი, არ იხდის საცხოვრებელი ფართის და კომუნალური გადასახადის ხარჯებს, მაშინ HOA-ს საბჭო გადაწყვეტს სასამართლოში უჩივლოს ასეთ მაცხოვრებელს. ამისათვის დგება განცხადება დავალიანების ამოღების შესახებ და წარედგინება სასამართლოს მოვალის საცხოვრებელ ადგილას, ხელოვნების შესაბამისად. 28 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი.
საქმე ქონებრივ დავასთან დაკავშირებით სარჩელის ფასზე, რომელიც არ აღემატება ხუთასი მინიმალური ხელფასის (მინიმალური ხელფასის) დადგენილ დღეს განცხადების შეტანის დღეს განიხილავს მაგისტრატს (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 23-ე მუხლი). თუ სარჩელის ფასი აღემატება მინიმალურ ხელფასს ხუთასს, იგი შეიტანება რაიონულ სასამართლოში.
სასამართლო პროცესის დროს მოვალეს შეუძლია დაგირავნოს, დამალოს ან გაყიდოს თავისი ქონება. შემდეგ კი სასამართლო გადაწყვეტილების შესრულება შეუძლებელი იქნება. ამიტომ სარჩელის შეტანის პარალელურად სასამართლოში წარედგინება განცხადება მისი უზრუნველყოფის შესახებ. იგი განიხილება სასამართლოს მიერ მოპასუხის ან საქმის სხვა მონაწილეთა შეტყობინებით მიღების დღეს.
სასამართლო გადაწყვეტილებას ბრალდებულის წინაშე იღებს, დაუსწრებლად კი - მის გარეშე. დაუსწრებელი გადაწყვეტილების ასლი ბრალდებულს ეგზავნება სამი დღის ვადაში მიღების დადასტურებით. მოპასუხეს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს ამ გადაწყვეტილების გაუქმების მოთხოვნით. ვადა არის შვიდი დღე ასლის მიწოდების დღიდან. მხარეებს შეუძლიათ სასამართლოს დაუსწრებლად დადგენილების წინააღმდეგ საკასაციო, ხოლო მაგისტრატის გადაწყვეტილების გასაჩივრება. ეს შეიძლება გაკეთდეს ათი დღის განმავლობაში, თუ მოპასუხეს არ შეუტანია განცხადება გადაწყვეტილების გაუქმების შესახებ. და თუ, მიუხედავად ამისა, ის "წინააღმდეგი იყო", მაშინ სასამართლოს გადაწყვეტილების დღიდან ათი დღის განმავლობაში უარი თქვა ამ განაცხადის დაკმაყოფილებაზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 237-ე მუხლი). თუ რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება გაუქმდა ან მაგისტრატის „განაჩენი“ შეიცვალა, მაშინ ახალი გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ შედის ძალაში. თუკი აღმოჩნდა სწორი, გადაწყვეტილება ძალაში შედის საკასაციო საჩივრის განხილვის შემდეგ.
მოსარჩელის მოთხოვნით სასამართლოს შეუძლია შეგროვებული თანხების ინდექსირება გადაწყვეტილების აღსრულების დღემდე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 208-ე მუხლი).

ყოველივე ზემოთქმულიდან გამოვიტანოთ დასკვნა.
სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების ლეგიტიმურობისთვის აუცილებელია ბინის შენობის შენობის თითოეული მფლობელის აზრის გათვალისწინება. მაგრამ შეუძლებელია თითოეული მფლობელის აზრის გათვალისწინება ორგანიზაციაში, რომელიც მართავს მათ ქონებას HOA-ში თითოეული მფლობელის მონაწილეობის გარეშე. თუ შენობის ყველა მფლობელი არ არის პარტნიორობის წევრი, მაშინ HOA-ს მუშაობა პარალიზებულია. პარტნიორობას არ შეუძლია მიიღოს ძირითადი გადაწყვეტილებები ყველა მფლობელის თანხმობის მიღების გარეშე, რომლებიც არ არიან HOA-ს წევრები. ასეთი სამართლებრივი სტატუსით, როდესაც ვერც ერთი ფუნდამენტური გადაწყვეტილება ვერ მიიღება შენობის მფლობელის თანხმობის გარეშე, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რომელიმე მათგანს მოინდომოს წასვლა. ამრიგად, შენობის ყველა მფლობელის საერთო კრებაზე ბინის შენობაში ხმების საჭირო რაოდენობის შესახებ დებულებები კანონით არის გათვალისწინებული ხელოვნებაში. 44-48 რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი. ამხანაგობაში გაწევრიანების მიზანია სამართლებრივი კავშირის შენარჩუნება მიღებული გადაწყვეტილებების (ხმების უმრავლესობით) შენობის მფლობელების მიერ მიღებულ გადაწყვეტილებებთან გაუტოლებით (ერთხმად) და, რაც მთავარია, შენობის მფლობელების იძულებით. საცხოვრებელი კორპუსი - HOA-ს წევრები - გადაიხადოს მიღებული გადაწყვეტილებების ხარჯები.

ჩვენი ქვეყნის მოქალაქეებს საბინაო ოფისების უმოქმედობა, კარგი სერვისის ნაკლებობა და სარემონტო სამუშაოების ნაკლებობა ემუქრებათ. ამიტომ მათ ანაცვლებენ მმართველი კომპანიები ან სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციები. მაგრამ იმის გამო, რომ მმართველი კომპანიები კომერციული ორგანიზაციებია და, შესაბამისად, გადაწყვეტილი აქვთ ფინანსური სარგებელი მიიღონ.

მაცხოვრებლების უმეტესობას ურჩევნია შექმნას ალტერნატივა - სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია, ორგანიზაცია, რომლის პრიორიტეტია საცხოვრებელი კორპუსების კეთილმოწყობა და სახლის მესაკუთრეთა ინტერესები. ეს არის ოფიციალური ორგანიზაცია, რომელსაც აქვს საკუთარი პასუხისმგებლობები და უფლებამოსილებები, ასევე ოფიციალური დოკუმენტაცია.

რა არის HOA

უპირველეს ყოვლისა, უნდა ითქვას, რომ HOA არის აბრევიატურა, რომელიც ნიშნავს სახლის მესაკუთრეთა პარტნიორობას. საცხოვრებელი კორპუსების მცხოვრებთა უმეტესობა ბინის მესაკუთრეა. ყველა კორპუსს უნდა ჰქონდეს ორგანიზაცია, რომელიც მართავს შენობის ქონებას. თუ არც საბინაო ოფისი და არც მმართველი კომპანია არ არიან კმაყოფილი მაცხოვრებლებით, ბინის მესაკუთრეები მოიწვევენ საერთო კრებას, რომელზეც კენჭისყრაზე აყენებენ გადაწყვეტილებას ასოციაციის შექმნის შესახებ. და დადებითი შედეგების უმრავლესობის შემდეგ, ორგანიზებულია HOA.

ის შეიძლება შეიქმნას ერთ კორპუსში ან რამდენიმე საცხოვრებელ კორპუსს შორის. ბინის მესაკუთრეებმა, რომლებიც ქმნიან ორგანიზაციას, უნდა დაწერონ განცხადება მიღებაზე, რის საფუძველზეც ისინი შედიან მის წევრობაში.

ბინის მესაკუთრეთა უმრავლესობა საუკეთესო ვარიანტად მიიჩნევს საცხოვრებელი კორპუსების მართვის ამ ფორმას, რომელიც უზრუნველყოფს ბინის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვას, კერძოდ, კომუნალური და სამთავრობო ორგანოების წინაშე, მაგალითად, სარემონტო სამუშაოების ჩატარების საკითხებზე.

ეს არის მმართველი ორგანო, რომლის მიზანია შეინარჩუნოს, შეინარჩუნოს სათანადო ფორმა, დაიცვას და გააუმჯობესოს საერთო საკუთრება. გარდა ამისა, პარტნიორობა და მისი საბჭო წარმოადგენს გავლენის ბერკეტს კომუნალურ კომპანიებსა და კონტრაქტორებზე, რომლებიც ასრულებენ მათზე დაკისრებულ რიგ დავალებებს. ეს არის არაკომერციული ორგანიზაცია და არ მისდევს კომერციულ სარგებელს.

უძრავი ქონების მფლობელთა გაერთიანება იქმნება ფიზიკური პირების მიერ, მაგრამ ორგანიზაცია არის იურიდიული პირი. ამხანაგობას აქვს თავისი მიმდინარე ანგარიში, ხოლო საბჭოს წევრები და თავმჯდომარე უნდა დარეგისტრირდნენ ERGUL-ში. HOA, როგორც იურიდიული პირი, უნდა დარეგისტრირდეს ფისკალურ სამსახურში.

შექმნის მიზნები

ბინის კორპუსში სახლის მესაკუთრეთა ერთობლივი გაერთიანების მიზნებია:

• საერთო ხელმძღვანელობა და მიმართულება;
• შემოსავლის მიღება და მისი განაწილება ტექნიკური პრობლემების გადასაჭრელად და;
• სახლის კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნება: სანიტარული და ტექნიკური.

ორგანიზაციას უფლება აქვს იჯარით ან იჯარით გასცეს საერთო ქონების ნაწილი ამ მიზნით. დამატებითი შემოსავლის მიღება, რომელიც მოხმარდება პარტნიორობის გარკვეული პრობლემების გადაჭრას.

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია კოორდინაციას უწევს საქმიანობას, რომელიც მიმართულია მის საკუთრებაში არსებული სახლების მართვაზე, როგორც არაკომერციული ორგანიზაცია. ამიტომ, ის ცდილობს არა მაქსიმალური მოგების მიღებას, არამედ შემოსავლის განაწილებას პარტნიორობის საჭიროებებისთვის. მაგრამ ასოციაცია არ არის ვალდებული დაფაროს ზარალი, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას სახლის მესაკუთრეთა დამატებითი შენატანებით.

კონსოლიდაცია არის გზა, რათა თავიდან იქნას აცილებული მენეჯმენტის კომპანიის მიერ სახლის მოვლა-პატრონობაზე დაწესებული პირობები. მაგალითად, კონტრაქტორებისა და მომსახურების მიმწოდებლების არჩევა რეზიდენტებისთვის ხელსაყრელი პირობებით, ვიდრე მმართველი კომპანიისთვის. კომუნალური კომპანიები და სხვა კომპანიები, თავის მხრივ, ემსახურებიან სახლს HOA-სთან დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე.

თუ შენობის წევრები ან უბრალოდ მაცხოვრებლები უკმაყოფილონი არიან ასოციაციის ქმედებებით, მათ აქვთ სრული უფლება გააკეთონ საჩივრები და დააყენონ საკითხი კენჭისყრაზე. ამდენად, მისი მთავარი მიზანი და ფუნქციაა მისთვის მინდობილი საბინაო ფონდის სათანადო მართვისა და ფუნქციონირების ორგანიზება.

Მიხედვით 136 სტატიარუსეთის ფედერაციის საბინაო კომპლექსი, ერთ კორპუსში მფლობელებს შეუძლიათ შექმნან ერთი HOA. პარტნიორობის შექმნა ასევე შესაძლებელია რამდენიმე მჭიდროდ განლაგებულ კორპუსს შორის ან მათ შორის, რომლებსაც აქვთ საერთო მიწის ნაკვეთები ან ინფრასტრუქტურული ელემენტები. პარტნიორობა ასევე შეიძლება შეიქმნას სახლის აშენების ეტაპზე ( Ხელოვნება. 139 LCD).

გადაწყვეტილებას, შეუერთდნენ თუ არა HOA-ს, იღებენ ბინის მესაკუთრეებს. არ არის აუცილებელი, რომ სახლის ყველა მცხოვრები იყოს ამხანაგობის წევრი. ამხანაგობის შექმნა შესაძლებელია იმ შემთხვევაში, თუ საერთო კრებას მისი ორგანიზების საკითხზე ესწრება მოსახლეობის 50% და ამდენივე დამსწრეებმა უნდა მისცენ ხმა დადებითად.

ფუნქციონირებს სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია

ხშირად, უძრავი ქონების მესაკუთრეთა ასოციაციის შექმნამდე, მის მომავალ წევრებსა და სახლის სხვა მაცხოვრებლებს უჩნდებათ კითხვა: რას აკეთებს ორგანიზაცია, რა ფუნქციები აკისრია მას. განსაზღვრულია უფლება-მოვალეობები რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 135-ე მუხლი, და წესდებაორგანიზაციებს. სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის ძირითადი მოვალეობებია:

• აკონტროლებენ კომპანიების საქმიანობას, რომლებიც მომსახურებას უწევენ ბინის მფლობელებს: კომუნალური, საწარმოები და ფირმები, რომლებიც უზრუნველყოფენ საყოფაცხოვრებო მომსახურებას, როგორიცაა და სხვა;
• გადაწყვიტოს საკითხები იმის შესახებ, თუ როდის და ვინ ახორციელებს რემონტს;
• სახლის ექსპლუატაციისა და მისი მოვლის წესების დაცვის მონიტორინგი;
• უზრუნველყოს სახლისა და ადგილობრივი ტერიტორიის კეთილმოწყობაზე სამუშაოების დასრულება წლისთვის დამტკიცებული გეგმის მიხედვით;
• ბინის მესაკუთრეთათვის საჭირო სერვისების მიწოდება და მათი განხორციელება;
• უზრუნველყოს საერთო ქონების სათანადო სანიტარული მდგომარეობა (ნაგვის დროული გატანა, ადგილების სისუფთავე, კერძოდ, ნაგვის მიმდებარე ტერიტორია და ა.შ.);
• , საბავშვო მოედნები სახლის მაცხოვრებლებისთვის (პუნქტი უნდა იყოს მითითებული წესდებაში);
• საერთო კრებაზე დამტკიცებული წესდებით განსაზღვრული დამატებითი ფუნქციების შესრულება.

HOA, როგორც მრავალბინიანი კორპუსების მაცხოვრებლების ინტერესების წარმომადგენელი, ვალდებულია დაიცვას შენობის ინტერესები და განსაკუთრებით მცხოვრებთა უფლებები საზოგადოებრივი და სამთავრობო უწყებების წინაშე. ყველაზე ხშირად, პრობლემები წარმოიქმნება რემონტთან დაკავშირებით, როგორც მიმდინარე, ასევე ძირითადი. გამგეობის წევრებს და კონკრეტულად ამხანაგობის თავმჯდომარეს არაერთხელ მოუწევთ გამკლავება კომუნალური კომპანიების მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დროულად შესრულებასთან დაკავშირებით.

კანონის თანახმად, როგორც იურიდიული პირი, მას უფლება აქვს, თავისი სახელით დადოს ხელშეკრულებები კომუნალურ მომსახურებასთან ბინის შენობის მოვლა-პატრონობისთვის და სხვებთან, რომლებსაც სახლის მესაკუთრეები საჭიროდ ჩათვლიან. ასოციაციის მონაწილეთა კიდევ ერთი ვალდებულებაა შემდგომი პერიოდის ხარჯთაღრიცხვების შედგენა და დამტკიცება.

HOA-ს წევრების პასუხისმგებლობა მოიცავს სახლში წესრიგის დაცვას, საერთო ქონების სისუფთავეს და უსაფრთხოებას, კერძოდ ტექნიკურ აღჭურვილობას, სტრუქტურებს ბინის შენობის მიმდებარე მიწის ნაკვეთზე და ა.შ. ამრიგად, ყველაფერი, რასაც საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრეთა ასოციაცია აკეთებს, მიზნად ისახავს მის მართვაში მყოფი სახლის ან რამდენიმე საცხოვრებელი კორპუსის ღირსეული ცხოვრების პირობების გაუმჯობესებას ან შენარჩუნებას.

მოსახლეობასთან მოხსენების პროცედურა

კანონის თანახმად, სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია, კერძოდ, გამგეობის წევრები და მისი ხელმძღვანელი, ვალდებულნი არიან რეგულარულად მოახსენონ მოსახლეობას. ამასთან, ანგარიშგების რეგულარული პროცედურა დადგენილია წესდებით. გარდა ამისა, ასოციაციის წევრების პირველივე მოთხოვნით უნდა იყოს წარმოდგენილი ანგარიში თანხების ნაკადის, გადახდების, ხარჯების, მიღებული შემოსავლების ან HOA-ს მიერ შესრულებული სამუშაოს შესახებ.

თუმცა, არცერთ კანონმდებლობას არ აქვს დადგენილი ანგარიშგების მკაფიო ფორმატი არც საბჭოსთვის და არც თავმჯდომარისთვის. ამის საფუძველზე რეზიდენტებისთვის ანგარიშის წარდგენის პროცედურა მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ამხანაგობის წესდებაში. რადგან ეს არის მთავარი დოკუმენტი, რომლის მიხედვითაც უნდა იმოქმედონ საბჭოს წევრებმა და HOA-ს ხელმძღვანელმა.

თითოეულმა რეზიდენტმა, რომელიც ამხანაგობის წევრია, უნდა გაეცნოს ამხანაგობის წესდებას. მასში აღწერილია პროცედურა, თუ როგორ, როდის და რა ფორმით არის ვალდებული მოახსენოს ბინის მფლობელებს.

ქარტია

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ამხანაგობის წესდება არის ძირითადი სამართლებრივი დოკუმენტი, რომელიც არეგულირებს მისი წევრების, გამგეობისა და თავმჯდომარის უფლებებს, ფუნქციებსა და მოვალეობებს. იგი შეტანილია როგორც დამფუძნებელი დოკუმენტი ამხანაგობის იურიდიულ პირად დასარეგისტრირებლად. ამხანაგობის წევრთა პირველ საერთო კრებაზე წესდება უნდა დაამტკიცოს და ხელი მოაწეროს თავმჯდომარეს.

• დამტკიცებულია ყველა ბინის მფლობელის მიერ;
• უნდა იყოს დანომრილი და ხელმოწერილი თავმჯდომარის მიერ;
• არ არის საჭირო მფლობელის ხელმოწერა.

დამოწმებული წესდების ასლი უნდა იყოს დამოწმებული ნოტარიუსის მიერ. რის შემდეგაც HOA რეგისტრირებულია მის საფუძველზე ფედერალურ საგადასახადო სამსახურში სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის შემდგომი დაბეგვრის მიზნით.

თავად წესდება შეიცავს:

• HOA-ში შემავალი შენობების მისამართები;
• შედგენის ადგილი და თარიღი;
• მიზანი, რისთვისაც შეიქმნა ამხანაგობა;
• მისი წევრების უფლებები და მოვალეობები.

თუ საჭიროა არსებულ წესდებაში ცვლილებების შეტანა, საჭიროა საერთო კრების ჩატარება და ღონისძიების ოქმის საფუძველზე დოკუმენტის შინაარსის შეცვლა.

დამფუძნებლები

სახლის თითოეული მაცხოვრებელი, ვინც მხარი დაუჭირა პარტნიორობის შექმნას, არის HOA-ს დამფუძნებელი. მაგრამ ვინაიდან პარტნიორობაში ბევრი მონაწილეა და, შესაბამისად, ბინის მესაკუთრეები, პარტნიორობის რეგისტრაციისთვის წარდგენილი განცხადება და დოკუმენტაცია მიუთითებს იმაზე, რომ HOA-ს დამფუძნებლები არიან მისი საბჭოს წევრები.

ისინი მოქმედებენ როგორც პარტნიორობის სახე, მისი მმართველი ნაწილი, რომელიც სხვა წევრების მსგავსად დაინტერესებულია სახლის სათანადო მოვლა-პატრონობით და გაწეული მომსახურების ხარისხით. თუ პარტნიორობის რომელიმე წევრს სურს დატოვოს HOA-ს დამფუძნებლები, მან უნდა დაწეროს შესაბამისი განცხადება. ამ შემთხვევაში სხვა მაცხოვრებლების თანხმობა არ არის საჭირო.

დამფუძნებელი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ინდივიდი, რომელიც ცხოვრობს სახლში და არის მასში არსებული საცხოვრებელი ფართის მფლობელი. HOA-ს იურიდიულ პირად რეგისტრაციისას დამფუძნებლების მოხსენიება ფორმალობაა. საბჭოს წევრები და თავმჯდომარე რეგისტრირებულია ERGUL-ში. თუ ცვლილებები მოხდა საბჭოს შემადგენლობაში, ამის შესახებ უნდა ეცნობოს ფისკალურ სამსახურს შესაბამისი ცვლილებების შესატანად.

HOA წევრების რეესტრი

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის წევრების რეესტრი უნდა შეიცავდეს მონაცემებს, რომლებიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას იმის გასაგებად, თუ ვინ არის ზუსტად HOA-ს წევრი. ასევე, მასში ასახული ინფორმაცია საშუალებას მოგცემთ საჭიროების შემთხვევაში დაუკავშირდეთ პარტნიორობის რომელიმე მონაწილეს. HOA-ს წევრების სია ასახავს ინფორმაციას თითოეული მათგანის კუთვნილი საერთო ქონების წილის სიდიდის შესახებ.

სტანდარტული რეესტრის ფორმა შეიცავს შემდეგ ინფორმაციას:

• სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის დასახელება;
• HOA-ს იურიდიული მისამართი;
• TIN მონაცემები;
• შექმნის თარიღი;
• ამხანაგობაში შემავალი სახლების სია.

მას ხელი უნდა მოაწეროს HOA-ს თავმჯდომარემ მისი საკონტაქტო ტელეფონის ნომრის მითითებით.

პასუხისმგებლობა

მესაკუთრეთა ასოციაციის მუშაობის წესები, ფუნქციები, უფლებამოსილებები და პასუხისმგებლობები ჩამოთვლილია საბინაო კანონმდებლობაში და რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით. HOA-ს მონაწილეებს შორის ირჩევა საბჭო, რომელშიც შედის რამდენიმე ადამიანი. ასევე ამხანაგობის ხელმძღვანელია თავმჯდომარე, რომელიც პასუხისმგებელია ასოციაციის ქმედებებზე.

ასე რომ, HOA-ს ხელმძღვანელი პასუხისმგებელია შემდეგ ქმედებებზე:

• პერსონალის შერჩევა;
• საგადასახადო სამსახურში ანგარიშების წარდგენა;
• პარტნიორობის ჩანაწერების შენარჩუნება და შენახვა;
• ხელშეკრულებების დადება.

HOA-ს საბჭოს წევრები პასუხისმგებელნი არიან კონტრაქტორებთან და სხვა სერვისებთან დადებული ხელშეკრულებების შესრულებაზე, მათ შორის კომუნალურ მომსახურებაზე, ასევე პარტნიორებთან და სახლის მაცხოვრებლებთან.

ამხანაგობის პასუხისმგებლობა ასევე მოიცავს შემდეგ ვალდებულებებს:

• ტერიტორიების გამოყენება, რომლებიც ყველა მაცხოვრებლის საერთო საკუთრებაშია;
• საერთო ტერიტორიებზე წესრიგის დაცვა და დაცვა;
• სარემონტო სამუშაოების ჩატარება;
• ამხანაგობის საერთო ქონების განკარგვა.

HOA-ს წევრებმა უნდა უზრუნველყონ რესურსებისა და კომუნალური საშუალებების დროული და ხარისხიანი მიწოდება.

გადაწყვეტილების მიღება პარტნიორობაში

ყველა გადაწყვეტილება მიიღება ერთობლივად, საერთო კრებაზე ჩატარებული სახლის მესაკუთრეთა კენჭისყრის შედეგების საფუძველზე. HOA-ს შექმნა იწყება ასეთი შეხვედრით, რომელზეც კორპუსის ან რამდენიმე კორპუსის ბინების მფლობელთა 50%-მა უნდა გამოაცხადოს პარტნიორობის ორგანიზების სურვილი. შეხვედრა შეიძლება ჩატარდეს როგორც პირადად, ასევე დაუსწრებლად წერილობითი კენჭისყრით.

ასეთ შეხვედრებზე მიიღება გადაწყვეტილებები თავისუფალი სივრცის გამოყენების შესახებ, მაგალითად, ისინი თანხმდებიან წესდების წესდებაზე, უფლებებსა და სხვა პუნქტებზე და წყვეტენ მიმდინარე საკითხებს, მაგალითად, რემონტს. ასევე, მოქმედი თავმჯდომარის ბედს და მისი შეცვლის აუცილებლობას სწორედ მცხოვრებთა კრება წყვეტს.

HOA-ს სხდომებზე კენჭისყრის ჩასატარებლად აუცილებელია შენობის მაცხოვრებლების წინასწარ ინფორმირება მისი თარიღის, დროისა და ადგილმდებარეობის შესახებ. ღონისძიებაზე გადაწყვეტილებების მიღება შესაძლებელია მხოლოდ იმ საკითხებზე, რომლებიც, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის თანახმად, პარტნიორობის კომპეტენციაშია. აუცილებელია წინასწარ მომზადდეს დღის წესრიგი, რომელშიც ასახულია განხილვისა და გადაწყვეტილების მიღებისათვის აუცილებელი ყველა საკითხი.

სხდომაზე მიღებული ყველა გადაწყვეტილება შეტანილია დოკუმენტში, რომელიც ინახება მთელი ღონისძიების განმავლობაში და დასასრულს დასტურდება ინიციატორის ან თავმჯდომარის ხელმოწერით. ნებისმიერი გადაწყვეტილების მისაღებად საჭიროა ხმათა უმრავლესობა. მოსახლეობას, რომელიც არ დაესწრო შეხვედრას, უნდა ეცნობოს შეხვედრის შედეგებიდან 10 დღის ვადაში.

HOA-ს დადებითი და უარყოფითი მხარეები

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია ბინის მესაკუთრეებს უფლებას აძლევს, თავად გადაწყვიტონ, როგორია სახლისა და საერთო ქონების მართვის წესები, ვინ გახდება კომუნალური მომსახურების მიმწოდებელი და ა.შ. მაგრამ გადაწყვეტილების დამოუკიდებლად მიღების უნარი შეიძლება იყოს როგორც უპირატესობა, ასევე მინუსი.

სახლის მართვის ისეთი ფორმის უდაო უპირატესობებს შორის, როგორიცაა HOA, უნდა აღინიშნოს შემდეგი:

• სახლში საერთო ქონების მართვა, ბინის შენობების კეთილმოწყობის, მოვლა-პატრონობისა და შეკეთებისთვის დამატებითი სახსრების მოპოვების მიზნით და: ქირავნობა, რეკლამა;
• საერთო კრებებზე წამოჭრილი საკითხების სწრაფი გადაწყვეტა კენჭისყრით;
• ფინანსური გამჭვირვალობა: ასოციაციის თითოეულ რეზიდენტს და წევრს ნებისმიერ დროს აქვს უფლება გაეცნოს ფულის მოძრაობას და სახსრების ხარჯვას;
• თქვენ უნდა გადაიხადოთ მხოლოდ ჭეშმარიტად საჭირო სერვისებისთვის, და არა ის, რასაც მმართველი კომპანია აწესებს ან წვლილი შეაქვს გადახდაში ნაგულისხმევად, შესაბამისად, ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს კომუნალურ გადასახადებს;
• კონტრაქტორების დამოუკიდებელი შერჩევა.

HOA-ს შექმნისას პასუხისმგებლობა საერთო ქონების უსაფრთხოებაზე ეკისრება თითოეულ მაცხოვრებელს, ისევე როგორც მათ მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების შედეგებს საცხოვრებელი კორპუსის მოწყობასა და მოვლასთან დაკავშირებით. ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი არის კომუნალური გადასახადების ზომის შემცირების შესაძლებლობა. კომპეტენტურ მენეჯერს შეუძლია მნიშვნელოვნად შეამციროს ქირა ამხანაგობისთვის მოგების მიღებით, მაგალითად, არასაცხოვრებელი ფართის გაქირავებით.

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციასაც აქვს თავისი ნაკლოვანებები. ყველა ასოციაციაში არის აქტივისტების ჯგუფი, მაგრამ ვერავინ მოგცემთ იმის გარანტიას, რომ ესენი არიან წიგნიერი და კომპეტენტური ადამიანები. გადაჭარბებული ინიციატივა და წარმოშობილი საკითხის გააზრებისა და ბიზნესის სწორად წარმართვის შეუძლებლობა.

ამხანაგობას აქვს საკმაოდ მცირე სააქციო კაპიტალი, რომლის დახმარებითაც ძნელია წარმოშობილი ვალების გადახდა. და ეს შეიძლება გახდეს მნიშვნელოვანი პრობლემა HOA-სთვის, როდესაც მას მოუწევს სასწრაფოდ გადაუხადოს კონტრაქტორებს. გარდა ამისა, ასოციაციისთვის ერთჯერადი სამუშაოს შესრულება შეიძლება უფრო ძვირი იყოს, ვიდრე ერთი და იგივე მმართველი კომპანიისთვის, რადგან ბევრ კომპანიას აქვს მინიმალური ინტერესი ერთჯერადი შეკვეთების მიმართ.