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Contratto di lavoro con il dirigente dell'associazione dei proprietari di case. Qual è la differenza tra le posizioni di manager HOA e presidente? Accordo con il gestore HOA

"Abitazioni e servizi comunali: contabilità e fiscalità", 2010, N 1
RESPONSABILE IN HOA
Non tutte le partnership che sentono il bisogno di una gestione professionale sono pronte a cedere le redini della casa a un'organizzazione commerciale. Una buona soluzione per loro è coinvolgere un amministratore dell'edificio. Si tratta di un soggetto a cui sono affidate tutte le funzioni amministrative per l'organizzazione del lavoro del partenariato. Lo status giuridico del gestore e la procedura per la sua interazione con l'HOA sono descritti in questo articolo.
Oggi, sempre più spesso nella pratica delle HOA, la figura del manager HOA compare accanto al presidente del consiglio di amministrazione. Questa tendenza, a nostro avviso, è naturale e si svilupperà, confermando l'idea che abbiamo più volte espresso sulla necessità di coniugare l'autogoverno di un condominio con una gestione professionale.
È ovvio che non in ogni edificio è possibile trovare un proprietario (ricordiamo che il presidente del consiglio di amministrazione di una HOA può essere solo il proprietario dei locali di un condominio, che è membro della partnership), che ha un possiede sufficienti conoscenze e vuole lasciare del tutto o in parte il suo lavoro principale (poiché il lavoro di qualità del presidente del governo richiede una notevole quantità di tempo) e dedicarsi a lavorare per il bene comune di tutta la casa. Nel frattempo, è del tutto possibile trovare una persona disposta e capace di determinare le principali direzioni di lavoro nella gestione della casa e controllare l'esecuzione dei piani, mentre il manager assunto farà tutto il resto del lavoro.
Manager: chi è e perché è necessario?
Un manager è un individuo che può o meno avere lo status di imprenditore individuale. Per essere onesti, va notato che oggi ci sono pochissimi imprenditori individuali nel mercato immobiliare e dei servizi comunali, nonostante il fatto che, ad esempio, nelle regole per la fornitura di servizi pubblici, anche un imprenditore individuale sia menzionato tra i possibili fornitori di servizi pubblici. In generale, possiamo dire che lo status del manager - imprenditore individuale è per molti versi simile allo status dell'organizzazione di gestione, le cui questioni di interazione con l'HOA sono state discusse da noi in precedenza (vedere l'articolo "Accordo tra i HOA e l'organizzazione della gestione", n. 11, 2009).
La pratica dell'Associazione HOA di Nizhny Novgorod mostra che i manager HOA sono principalmente presidenti esperti del consiglio di amministrazione di HOA e cooperative edilizie, che sono invitati a lavorare in partnership di nuova creazione o in partnership che, per un motivo o per l'altro, rimangono senza presidente del consiglio. Inoltre parleremo del manager come di un individuo che non ha lo status di imprenditore individuale.
Spesso, gli HOA scelgono di lavorare con un manager se nel recente passato hanno cambiato il metodo di gestione di un condominio da un'organizzazione di gestione alla gestione di un'associazione di proprietari di case. Allo stesso tempo, i proprietari dei locali sono spinti dalle ragioni sopra menzionate: la mancanza di un proprietario non occupato che sia competente in materia di alloggi e servizi comunali, nonché il desiderio di gestire la casa in modo indipendente, senza alcuna partecipazione di l'organizzazione gestionale. Inoltre, potrebbe esserci un'altra ragione: la difficile situazione dell'HOA, quando per risolvere numerosi problemi richiede la massima attenzione di un professionista, il cosiddetto manager anticrisi. Un altro vantaggio di scegliere un manager HOA rispetto a un'organizzazione di gestione potrebbe essere la questione finanziaria, anche se vale la pena notare che a volte i servizi di un'organizzazione di gestione possono essere più economici. Non dobbiamo dimenticare che la scelta di un modello di gestione per una HOA è sempre strettamente individuale e la collaborazione con un'organizzazione di gestione e un singolo manager presenta vantaggi e svantaggi.
Per vostra informazione. Recentemente, si è diffusa la pratica di attrarre un cosiddetto manager anti-crisi in una HOA per un certo periodo di tempo al fine di organizzare il lavoro del partenariato e trasferire l'esperienza al consiglio.
Registrazione dei poteri dell'amministratore
Il manager può essere coinvolto nel lavoro nell'HOA sulla base di due tipi di contratti: lavoro e diritto civile per la fornitura di servizi (o altro). Tali contratti differiscono significativamente dal contratto di gestione di cui all'art. 162 Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Contratto di lavoro
Se viene concluso un contratto di lavoro, la posizione di manager con lo stipendio adeguato deve essere inclusa nella tabella del personale HOA e approvata dall'assemblea generale dei membri HOA in conformità ai paragrafi. 10 comma 2 art. 145 Codice degli alloggi della Federazione Russa. Pertanto, la questione dell'attrazione di un manager al momento della conclusione di un contratto di lavoro con lui viene decisa dall'assemblea generale dei membri della HOA. Allo stesso tempo, l'autorità di assumere lavoratori per la manutenzione di un condominio e di licenziarli ai sensi del comma 5 dell'art. 148 del RF Housing Code si riferisce alle responsabilità del consiglio HOA. Pertanto, il contratto di lavoro con il dirigente deve essere firmato da tutti i membri del consiglio. Come opzione, i membri del consiglio durante la riunione possono decidere di incaricare il presidente del consiglio HOA di concludere un contratto di lavoro con un determinato manager (in questo caso, solo il presidente firma il contratto). Per quanto riguarda la risoluzione del contratto di lavoro, è possibile solo per i motivi previsti dall'art. 81 Codice del lavoro della Federazione Russa.
Contratto civile
La possibilità di concludere un contratto civile con il gestore è dovuta alle seguenti circostanze:
- il principio della libertà contrattuale (articolo 421 del codice civile della Federazione Russa), secondo il quale le parti possono stipulare un accordo, sia previsto che non previsto dalla legge o da altri atti giuridici;
- la posizione dei paragrafi. 1 comma 1 art. 137 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, che, insieme al diritto della HOA di concludere un contratto per la gestione di un condominio, accordi per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune in un condominio e accordi per la fornitura dei servizi di pubblica utilità, prevede il diritto di concludere altri accordi nell'interesse dei membri del partenariato. Questi "altri" dovrebbero includere il contratto con il gestore HOA per la fornitura di servizi.
Per quanto riguarda quale organo di gestione della HOA decide direttamente sulla questione dell'attrazione di un manager, va notato che la competenza esclusiva dell'assemblea generale dei membri della HOA, art. 145 del Codice degli alloggi della Federazione Russa non si applica, ma la clausola 6 dell'art. 148 del Codice degli alloggi della Federazione Russa si riferisce alla conclusione di contratti di servizio. A sua volta, il presidente del consiglio, ai sensi del comma 2 dell'art. 149 del Codice immobiliare della Federazione Russa può effettuare operazioni che, in conformità con la legge e lo statuto della partnership, non richiedono l'approvazione obbligatoria del consiglio o dell'assemblea generale dei membri della partnership. Pertanto, a nostro avviso, la questione della conclusione di un accordo con il gestore per la fornitura di servizi dovrebbe essere decisa dal consiglio di amministrazione della HOA. Tuttavia, è più opportuno discuterne in anticipo nello statuto del partenariato, attribuendo tale autorità alla competenza del consiglio o dell'assemblea generale dei membri della HOA. Nel frattempo, non dovremmo dimenticare che qualsiasi questione può essere risolta da un'assemblea generale dei membri della HOA (clausola 4 dell'articolo 145 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).
La firma di un contratto per la fornitura di servizi con un manager è simile alla firma di un contratto di lavoro. La risoluzione di tale accordo viene effettuata secondo le regole del capitolo. 29 del Codice Civile della Federazione Russa, vale a dire in caso di violazione significativa dei termini dell'accordo da parte di una delle parti e negli altri casi stabiliti dal Codice Civile, da altre leggi o dall'accordo. Il contratto, di norma, prevede la possibilità di risoluzione unilaterale del contratto da parte di una delle parti mediante notifica all'altra parte entro il termine specificato nel contratto.
Pertanto, per una HOA, concludere e risolvere un contratto per la fornitura di servizi è in qualche modo più semplice che concludere e risolvere un contratto di lavoro, tuttavia, un candidato per la posizione di manager può porre come condizione per collaborare con la HOA la conclusione di un rapporto di lavoro contratto con esso.
Procura
Parlando di attribuzione di poteri al manager, va detto che l'accordo regola i rapporti interni tra lui e la HOA. Affinché il gestore possa rappresentare gli interessi della HOA nei rapporti con terzi, è necessaria una procura (capitolo 10 del Codice Civile della Federazione Russa). Tale procura viene rilasciata dal presidente del consiglio di amministrazione della HOA come persona che ha il diritto di agire per conto della HOA senza procura (clausola 2 dell'articolo 149 del Codice degli alloggi della Federazione Russa) . In questo caso, il contenuto della procura (l'elenco dei poteri trasferiti al gestore) deve basarsi sui termini dell'accordo. Questo è importante, dal momento che al gestore può essere trasferito per procura, ad esempio, il potere di concludere contratti di manutenzione e riparazione, che inizialmente apparteneva al consiglio di amministrazione della HOA e non al suo presidente. Se questa condizione non è prevista nel contratto, ma il presidente ha comunque incluso l'autorità specificata nella procura, allora ai sensi dell'art. 174 del Codice Civile della Federazione Russa, una transazione può essere dichiarata non valida dal tribunale.
Status giuridico del dirigente
Lo status giuridico del manager, vale a dire i suoi diritti e obblighi, deve essere specificato nel contratto stesso al momento della conclusione di un accordo civile, oppure nel contratto di lavoro e nella descrizione del lavoro.
È chiaro che un manager che sia persona fisica non può essere esecutore di pubblici servizi. Quando si concludono gli accordi sopra discussi, il fornitore di servizi pubblici rimane l'HOA, pertanto l'ambito dei diritti e delle responsabilità del gestore risiede nell'area della gestione amministrativa dell'HOA, nonché nel campo della manutenzione, manutenzione e riparazione della proprietà comune del condominio.
Salvo diversamente previsto dalla Carta HOA, l'ambito dei poteri delegati al gestore è determinato dal consiglio HOA, indipendentemente dal tipo di accordo.
A seconda del grado di fiducia, al manager HOA possono essere assegnate, ad esempio, le seguenti funzioni:
- selezione degli appaltatori per eseguire lavori di manutenzione e riparazione sulla proprietà comune di un condominio (in questo caso, il consiglio HOA può riservarsi il potere di concludere un contratto, o può anche affidarlo all'amministratore);
- conclusione di contratti per la fornitura di servizi di pubblica utilità;
- concludere altri accordi per conto della HOA;
- assunzioni e licenziamenti di dipendenti;
- monitorare l'attuazione dei lavori di manutenzione, manutenzione e riparazione di un condominio;
- rappresentanza degli interessi della HOA nelle autorità statali e nel governo locale;
- preparazione delle stime delle entrate e delle spese della HOA per l'anno;
- preparazione di una relazione finanziaria del consiglio HOA ai proprietari per l'assemblea generale annuale dei membri HOA;
- interazione con proprietari e membri della HOA su questioni relative al lavoro della HOA;
- riscossione del debito nei confronti della HOA da parte dei proprietari dei locali della casa, ecc.
Se lo si desidera, al gestore può anche essere concesso il diritto di disporre dei fondi dell'HOA (formalizzando adeguatamente questa autorità in una procura e nella documentazione bancaria). Nel frattempo, il consiglio HOA e il presidente del consiglio possono riservarsi un'autorità così importante.
Modelli di interazione tra HOA e manager
In conclusione, prenderemo in considerazione possibili modelli di interazione tra HOA e HOA manager.
Nel primo modello, la gestione è affidata al manager, mentre la manutenzione e le riparazioni sono effettuate dal personale assunto dalla partnership. Lo svantaggio principale di questo schema è la necessità di mantenere un ampio organico di lavoratori con salari costanti. Il vantaggio principale del modello è la maggiore indipendenza dell'HOA da terzi. Questo schema si trova e si giustifica in grandi partenariati che uniscono diversi condomini (complessi residenziali).
Il secondo modello: la gestione è effettuata dal gestore e la manutenzione e le riparazioni sono eseguite da appaltatori in base a contratti con la HOA. Naturalmente, il lato positivo di questo modello è l'assenza della necessità di mantenere la propria base materiale e tecnica e la capacità di scegliere appaltatori che svolgono questo o quel tipo di lavoro più qualificati rispetto al personale assunto dalla partnership.
Indipendentemente dal modello scelto, il lavoro della HOA con il gestore presuppone la presenza di una persona responsabile della gestione del condominio, che svolge la gestione in modo professionale, e di un organo permanente della HOA - il consiglio, che esprime gli interessi del proprietari e monitorare l’attività del gestore. Il problema principale nella selezione di un manager, a nostro avviso, è che un HOA non può sempre offrire a un manager qualificato una remunerazione in base alla sua richiesta, motivo per cui la maggior parte dei manager che conosciamo combinano il lavoro in più HOA.
M.A.Purgina
Consulente legale
NP "Associazione dei proprietari di case di Nizhny Novgorod"
Firmato per sigillo
18.01.2010

In effetti, ci sono pochissime case del genere. Anche questa è colpa dei residenti, che non sempre riescono a mantenere la pulizia nel luogo in cui vivono vino nel Regno Unito Dopotutto, è lei che dovrebbe stimolare il desiderio di mantenere l'ordine nei residenti, e lei stessa dovrebbe essere interessata a garantire che la casa abbia l'aspetto corretto.

informazioni generali

Come sapete, oggi nel nostro Paese esistono due forme organizzative e giuridiche di gestione di un condominio.

Il primo è UK, un'organizzazione con una struttura, diritti e responsabilità chiaramente stabiliti in materia di gestione.

Ma non sempre i proprietari di locali in più case ricorrono a questa forma. L'opzione è molto più attraente. Ci sono una serie di ragioni per questo.

In primo luogo, i proprietari dei locali sono a capo di questa organizzazione, il che significa che lo faranno anche i vertici dell'organizzazione interessato a migliorare l'edificio.

In secondo luogo, questa forma organizzativa e giuridica funziona in modo molto più armonioso, semplice ed è subordinata ai proprietari di casa. Naturalmente, la partnership ha una propria gerarchia. C'è una presenza in esso: anche proprietari attivi.

È il presidente ad essere in gran parte responsabile dell'esecuzione di determinate azioni relative alla sistemazione dei beni comuni.

Ma più recentemente, la presenza di un manager dell’associazione dei proprietari di case è diventata un evento comune all’interno dell’associazione dei proprietari di case. Molti ancora non sanno della sua presenza, e chi sa non può capire che tipo di viso è questo e quali funzioni importanti svolge?.

Se anche tu non conosci le risposte a queste domande, ti invitiamo a leggere il testo del nostro articolo e ottenere nuove e, soprattutto, utili informazioni per te stesso.

Concetto

Cominciamo con cos'è un'associazione di proprietari di case. Altrimenti rischi di confonderti nella terminologia.

Quindi, un'associazione di proprietari di case è un'organizzazione

Questa organizzazione, nonostante il fatto che porti natura non commerciale, gestisce il conto formato dai residenti per le necessità della casa, e la responsabilità principale di questa organizzazione è mantenerla in condizioni e ordine adeguati. Spieghiamo come ciò si manifesta.

La responsabilità della partnership comprende il mantenimento della qualità adeguata delle comunicazioni, l'organizzazione dell'area comune, l'eliminazione tempestiva dei guasti e così via.

In generale, l'associazione dei proprietari di case gestisce un condominio. Il consiglio di amministrazione del partenariato decide dove spendere i fondi, cosa riparare principalmente e a cosa prestare attenzione.

Il presidente approva o respinge la loro iniziativa. Anche il massimo organo di governo della società- si tratta di un'assemblea dei proprietari di un condominio, che si riunisce di propria iniziativa o convocando il presidente per risolvere questioni generali.

Cosa fa?

Il gestore è un individuo che svolge anche attività di miglioramento nell’associazione dei proprietari di case. Se ti è conveniente, puoi prenderlo in considerazione dipendente.

Inoltre, questo dipendente può anche avere lo status di imprenditore individuale ed essere invitato a svolgere determinati compiti. Può svolgere la sua attività dietro compenso in più partenariati contemporaneamente proprietari di case.

Inoltre, è importante sapere che con questo cittadino si possono concludere due tipi di contratti.

Il primo è noto e popolare.

Viene concluso tra l'associazione dei proprietari di case e l'amministratore. Specifica i principali obblighi delle parti, i diritti e le condizioni necessarie per la cooperazione.

Spesso possono stipulare accordi con lui contratto civile, che ha anche valore giuridico.

Una caratteristica distintiva di questo atto è il fatto che il dipendente diventa un oggetto che fornisce servizi a determinate condizioni per un certo periodo di tempo e non un dipendente a tempo indeterminato, come nel caso di un contratto di lavoro.

Qual è la differenza rispetto al presidente?

Molte persone confondono la posizione di presidente di una società di persone e quella di manager. In effetti sono due posizioni completamente diverse, che non possono nemmeno intersecarsi in alcun modo.

Il presidente è il capo dell'HOA, che si occupa di questioni organizzative e legali, nonché di questioni finanziarie, analizza le decisioni e i desideri dei residenti e apporta anche i propri adeguamenti e iniziative. La sua attività è amministrativa.

Per quanto riguarda il manager, anche le sue attività sono legate a lavoro amministrativo Tuttavia, esercita piuttosto il controllo sulle attività dei lavoratori assunti, non introduce alcuna iniziativa, ma fornisce assistenza per aumentare la funzionalità del lavoro dei dipendenti della partnership.

Inoltre, riferisce al presidente come dipendente del datore di lavoro, si impegna osservare il regime interno e non violarlo senza una buona ragione.

Puoi trovare una descrizione del lavoro di esempio per un manager HOA.

Perché è necessario?

Un dipendente così assunto, come abbiamo già detto, aumenta l'efficienza lavoro svolto. Svolge contemporaneamente il ruolo di controller, manager e analista, decidendo chi dovrebbe essere sostituito, su cosa è meglio concentrarsi e cosa può aspettare.

Un tale leader è diventato una figura indispensabile negli ultimi anni, poiché, avendo un'esperienza lavorativa rilevante, può facilmente farlo determinare le principali direzioni di azione e segnalare anche se qualcuno dei dipendenti sta svolgendo male il proprio lavoro o lo sta evitando completamente.

L'HOA può operare senza questo dipendente assunto? Per molto tempo le associazioni dei proprietari di case hanno funzionato senza di loro e questo è stato molto utile a tutti.

Ma oggi, quando l'obiettivo di tutte le organizzazioni è aumentare la funzionalità, questa posizione è semplicemente necessaria per averlo massimo controllo su ciò che accade e fare l’uso più efficiente delle risorse.

È vero, molti proprietari di case in condomini non capiscono la necessità di una tale posizione. Questi individui credono di pagare denaro come ricompensa a una persona che non li merita affatto.

In realtà non è così e funziona un buon impiegato sarà visibile dopo un paio di mesi. In caso contrario, puoi sempre sollevare la questione del suo licenziamento e della risoluzione del contratto con tale persona durante una riunione generale della Camera.

Come viene prescritto?

Il direttore viene nominato presentando la sua candidatura all'assemblea generale. Il presidente da solo non può assumere un tale cittadino senza il voto dei proprietari.

Durante l'incontro viene discussa la necessità del lavoro di un tale specialista e le sue qualità sono caratterizzate. Votando, decidono i proprietari dei locali nei condomini è necessario un dipendente del genere? loro oggi oppure no.

Se la maggioranza è d'accordo, durante la riunione viene stipulato con questa persona un contratto di lavoro o di diritto civile.

Anche le clausole del contratto vengono discusse attentamente con i proprietari e se c'è qualche malinteso si accetta l'una o l'altra clausola votando.

Successivamente, quando l'accordo viene firmato da entrambe le parti contemporaneamente, il manager assunto è considerato un dipendente a pieno titolo della partnership e può iniziare le sue funzioni.

Status giuridico dipendente deve essere specificato nel contratto con lui.

Se il dipendente è rappresentato come individuo, allora lui non può agire come fornitore di servizi di pubblica utilità, acquisisce quindi la qualifica organizzativa e giuridica di titolare del trattamento per l'attuazione dei servizi pubblici. Se è un imprenditore individuale, allora tutto è molto più semplice.

In cosa consiste il lavoro?

Non dovresti pensare che la posizione del capo dell'HOA si riduca al solo controllo. Si scopre che se tutti lavorano sodo e svolgono regolarmente azioni per mantenere la casa in condizioni adeguate, ricevono invano il loro stipendio?

In realtà no, il manager sì molte altre funzioni, che proveremo ad elencarvi per intero:

Per il resto aiuta nello svolgimento del lavoro e si occupa principalmente di attività amministrative e commerciali.

La sfera finanziaria sfugge al controllo del manager, che può essere affidato solo all'assemblea dei proprietari o direttamente al presidente.

Modi per interagire con gli HOA

Esistono due modelli di interazione tra il manager e l’associazione dei proprietari, e ciascuno di essi ha messo radici in un modo o nell’altro.

Il primo modello si riduce al fatto che questo dipendente esercita il controllo quando l'attività viene svolta dipendenti a tempo indeterminato.

Questo schema è semplice per il dipendente, ma non redditizio in termini di spesa di bilancio.

Il secondo modello si riduce al fatto che il manager esercita nuovamente il controllo e il lavoro viene svolto dall'appaltatore. La semplicità di questo schema è che l'appaltatore viene assunto una tantum e non su base continuativa.

Questo da opportunità di risparmiare denaro in un momento in cui non c'è lavoro e non è necessario pagare il dipendente per i tempi di inattività.

Responsabilità e diritti

Un manager così assunto ha molti diritti e responsabilità.

Abbiamo conosciuto quest'ultimo nel paragrafo sopra.

Per quanto riguarda i diritti, quindi questo leader può contare per il pagamento tempestivo del loro lavoro, per le ferie, nonché per il rispetto dei loro diritti lavorativi.

Nessuno ha diritto di licenziarlo senza motivo, salvo diversa disposizione del contratto di lavoro o della legge civile.

Responsabilità

Come ogni altro funzionario, questo dipendente ha responsabilità punitiva e finanziaria per inadempimento di qualsiasi atto o violazione delle clausole contrattuali.

La legge non prevede una responsabilità specifica, ma lo statuto della società definisce la possibilità di recuperare denaro da un dipendente come parte della prevenzione di azioni scorrette.

Se ancora non sai se c'è un manager stipendiato in casa tua, è tempo di scoprirlo. È probabile che questa persona abbia svolto correttamente la sua funzione per molto tempo e tu non lo sapevi nemmeno.

Familiarizza con le sue attività perché solo tu, conoscendo le condizioni della tua casa, puoi farlo giudicare la prestazione questo funzionario.

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Ecco perché fin dall'antichità il legislatore ha consentito che la gestione di un condominio fosse affidata a determinate organizzazioni. Il più comune di cui sono la società di gestione.

La società di gestione non è così popolare nel nostro paese.

Il motivo principale di ciò è la gestione di un condominio da parte di persone che hanno l’obiettivo di guadagnare reddito da questa attività.

I residenti vorrebbero vedere nella carica di amministratore della casa una persona che vuole sinceramente migliorare la loro casa, e chi può pensarlo se non il residente stesso di questa casa?

Ecco perché una forma di organizzazione legale come una partnership di proprietari di case legali e è diventata una priorità per i cittadini e popolare tra i proprietari. In questa organizzazione, ovviamente, non regna il disordine caotico, ma un ordine di gestione rigorosamente ordinato.

Leggi i pro e i contro degli HOA.

È diretto da un presidente che gestisce le attività di questa organizzazione ed è responsabile di altre questioni. Anche l'associazione dei proprietari di case ha una propria.

Recentemente molte persone si sono interessate nuova posizione introdotta, che ha cominciato ad apparire nella partnership - questo è. Molti proprietari non sono riusciti a capire che tipo di faccia sia e quale funzione svolga. Proviamo a capirlo.

Contratto di lavoro con il manager HOA.

Contratto civile con il manager HOA.

Puoi scoprire se è necessario concludere un contratto di lavoro con il presidente della HOA da. Sono disponibili esempi di descrizioni dei lavori HOA.

Concetto e necessità

Parliamo dell'origine di questa posizione.

Chiunque segua da vicino i cambiamenti nella legge sugli alloggi probabilmente noterà che la posizione è nuova e è apparso nella vita quotidiana del nostro Paese abbastanza recentemente- circa cinque anni fa. E molti proprietari non si rendono nemmeno conto che c’è qualcun altro che lavora nello staff della loro organizzazione.

Il direttore dell'associazione dei proprietari di case legali è un funzionario. Inoltre, questo funzionario è un individuo e non un imprenditore individuale o rappresentato da un'organizzazione come persona giuridica.

Questa persona è tenuta a svolgere una serie di funzioni correlate a attività amministrative manutenzione di un condominio. Il compito principale è organizzare correttamente e con competenza il funzionamento e il lavoro di un condominio.

Sembrerebbe il motivo per cui l'organizzazione ne ha bisogno, ma in realtà lo è aiuta a risolvere molti problemi e mantiene l'ordine.

Naturalmente, per le sue attività dovrebbe ricevere ricompensa.

Ma affinché l'accordo in merito con i residenti abbia davvero valore legale, è necessario stipulare un accordo.

Pertanto, se esiste un contratto di lavoro tra l'associazione dei proprietari di case e l'amministratore, non regola solo questione salariale questo dipendente, ma anche il suo funzioni realizzati nell’ambito del partenariato, nonché le misure responsabilità per il loro mancato rispetto.

Pertanto, concludere un contratto di lavoro è una mossa intelligente per proteggersi da problemi futuri.

Conseguenze della mancanza di un documento

Manager non può pretendere un compenso per il suo lavoro senza una convenzione esistente, altrimenti come possono i residenti essere sicuri che questa persona abbia compiuto tutte le azioni necessarie?

In un modo o nell'altro, ma per legge ha il diritto di entrare in rapporti con gli inquilini e i proprietari del condominio nei seguenti modi tipi di relazioni– diritto del lavoro e civile.

Senza il fatto di concludere un rapporto sulla carta, i residenti hanno tutto il diritto di non pagare i lavori.

Se l'accordo non viene concluso, allora il manager potrebbe non essere pagato, se i residenti ritengono che questa persona non abbia adempiuto alle sue dirette funzioni, e poiché non esiste alcun documento, nessuno può sapere esattamente quali funzioni le sono state assegnate.

Emissione e approvazione

Chi compila, emette e approva? Il contratto di lavoro viene redatto dalle parti, cioè dall’associazione dei proprietari di case e contemporaneamente dal dirigente dell’associazione dei proprietari di case. Le parti propongono quali punti possono essere inclusi nel documento.

Prima di concludere un contratto di lavoro, devi coordinare questa azione con diversi servizi.

Innanzitutto avvisare la struttura ricettiva.

In secondo luogo, tale azione deve essere eseguita attraverso ufficio delle imposte.

Solo previa approvazione di questi due organi è possibile stipulare un contratto di lavoro.

Puoi scoprire questo, e anche ciò che l'HOA ha il diritto di rivelare ai proprietari, dai nostri articoli. con il proprietario, è possibile scaricarlo sul nostro sito web.

Alterazione

È possibile e chi ha il diritto di apportare modifiche a un contratto di lavoro approvato? dentro soggetto a modifiche Tuttavia, affinché ciò avvenga, è necessario che siano soddisfatte alcune condizioni.

Affinché le modifiche avvengano nel rispetto delle regole e della legge, è necessario che queste siano reciproche desiderio di entrambe le parti contemporaneamente. Se una delle parti rifiuta di apportare modifiche, non sarà possibile apportare modifiche solo su richiesta di una delle parti.

Responsabile dell'associazione dei proprietari di case persona importante, che aumenta la funzionalità del lavoro in un condominio.

Grazie ai suoi sforzi, il tuo edificio può diventare il più ordinato e piacevole in cui vivere, oppure uno che cade rapidamente in rovina.

In ogni caso, che tu abbia bisogno o meno di un manager di un'associazione di proprietari di case, deciso dall'assemblea dei proprietari– il più alto organo legislativo dell’organizzazione di gestione.

Vi auguriamo di prendere l'unica decisione vera e corretta, che successivamente avrà il miglior impatto sul vostro condominio.

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L'Associazione dei proprietari di case nel suo lavoro si basa sul Codice degli alloggi della Federazione Russa e sul Codice civile della Federazione Russa. Il principale documento interno della HOA è la Carta. Deve essere conforme alla legislazione della Federazione Russa, quindi è necessario apportare modifiche tenendo conto dei cambiamenti legislativi. Al momento della creazione, i proprietari eleggono il presidente del consiglio comunitario.

I residenti affidano al presidente le attività economiche di miglioramento del condominio, lavori di riparazione e spese delle utenze. L'ambito di lavoro del presidente dell'HOA è ampio e non sempre rientra nelle competenze della persona scelta per questa posizione. In questo caso, la soluzione intelligente sarebbe assumere una persona esperta. Un'azione legale è la registrazione legale e la conclusione di un accordo con il gestore HOA.

La gestione della HOA comprende i proprietari di appartamenti in un edificio o più condomini. Queste sono persone interessate al miglioramento e non indifferenti alla proprietà. Ma non sempre gli specialisti dei servizi pubblici sono tra questi. È più facile assumere un elettricista o un contabile che un responsabile del supporto vitale per un condominio. Pertanto, è emersa la pratica di assumere un individuo, uno specialista in questo tipo di attività.

Il manager HOA è un dipendente subordinato al presidente del consiglio di amministrazione che è guidato nel suo lavoro dalla descrizione del lavoro e dal contratto. Ciascuna comunità abitativa valuta autonomamente i compiti assegnati al gestore, tenendo conto delle proprie esigenze.

Le caratteristiche comuni includono:

rappresentanza delle HOA nelle organizzazioni governative e nei governi locali;
selezione degli appaltatori, controllo delle loro attività, determinazione dell'ambito del lavoro e verifica dei risultati del lavoro;
conclusione di accordi per la locazione di beni comuni (striscioni sulla facciata, affitto di locali seminterrati);
coordinamento delle attività dei membri del partenariato;
redazione di preventivi e relazioni per un certo periodo;
lavorare con i servizi pubblici inadempienti;
lavorare con i fornitori di servizi;
assunzioni, regolamentazione del lavoro e licenziamento del personale (portieri, addetti alle pulizie, ecc.);
interazione con i residenti della casa, ricevendo reclami e suggerimenti.

Oltre a quanto sopra, ci sono molte responsabilità che, d'accordo con la direzione e i proprietari degli appartamenti in un'assemblea generale, sono incluse nel contratto di lavoro con il manager HOA.

Secondo il Codice dell'edilizia abitativa, articolo 147, comma 3.1, il presidente del consiglio non può delegare tutti i suoi poteri a un dipendente assunto. È possibile attribuire solo una determinata gamma di responsabilità concordate con i membri dell'assemblea generale.

La posizione di manager HOA non è strettamente richiesta dalla legge. Tutto dipende dai bisogni della comunità e viene deciso collettivamente. Il presidente del consiglio e l'intera comunità abitativa dovranno stabilire per quale scopo lo specialista sarà coinvolto. La necessità di assumere un manager HOA esterno può derivare dai seguenti motivi:

non ci sono specialisti tra i residenti che abbiano le conoscenze, l'esperienza e la competenza necessarie;
nella comunità ci sono diversi condomini, il che significa una grande mole di lavoro;
il presidente del consiglio non ha tempo libero per tutte le attività gestionali;
la necessità di gestire la crisi.

La necessità di una leadership anti-crisi sorge, ad esempio, quando un HOA ha un grosso debito per i servizi di pubblica utilità. È anche prassi assumere un manager terzo per trasferire conoscenze ed esperienze alla gestione del nuovo HOA. I termini di riferimento determineranno i requisiti del candidato.

Fattori significativi per il manager saranno:

istruzione superiore;
conoscenza della legislazione abitativa;
esperienza gestionale;
nessun precedente penale; resistenza allo stress;
la capacità di raggiungere la comprensione reciproca con le persone.

Il lavoro del manager HOA può essere regolato da due tipi di documenti:

accordo civile con il manager HOA;
contratto di lavoro con il manager HOA.

L'accordo prevede ampi poteri per il lavoratore. Ma un accordo civile viene concluso quando un dipendente viene assunto per un certo periodo per svolgere un compito specifico. Descrive in dettaglio l'ambito di attività, i termini e le responsabilità del manager.

Il contratto di lavoro implica una posizione subordinata del manager rispetto al presidente del consiglio di amministrazione della HOA. Il contratto è regolato dal Codice del lavoro della Federazione Russa.

Su Internet puoi trovare molte opzioni per un contratto di lavoro con il manager HOA. Ma i punti principali sono simili e sono prescritti a livello legislativo.
Oggetto dell'accordo è la comunità dei residenti rappresentata dal presidente del consiglio e da uno specialista coinvolto. Il manager può essere un individuo o un imprenditore individuale (IP). Il dipartimento IP può avere diverse comunità abitative.

L'accordo prevede sezioni standard:

Oggetto del contratto. Questo paragrafo rivela l'essenza degli accordi contrattuali: la fornitura di servizi di gestione.
Tempo di contratto dipende dai requisiti imposti allo specialista: i rapporti contrattuali sono limitati a date specifiche, concludendo un contratto a tempo indeterminato, concludendo un contratto per la durata del lavoro previsto dal presente contratto.
Dettagli delle parti. I dettagli indicano il conto corrente dell'HOA, il suo indirizzo, INN e il nome. Il candidato deve fornire i dettagli del passaporto, il numero del certificato assicurativo, il TIN e le coordinate bancarie.
Doveri delle parti. Questo paragrafo rivela i requisiti per l'operato del gestore e le responsabilità dei soggetti del contratto.
Condizioni di lavoro. Questo paragrafo descrive in dettaglio i salari, le garanzie salariali, la normalizzazione dell'orario di lavoro, le ferie e la previdenza sociale dello specialista assunto.
Modifica, prosecuzione e risoluzione del contratto. Il rapporto contrattuale potrà essere risolto allo scadere del periodo contrattuale oppure prorogato automaticamente fino al completamento delle attività di servizio. Tale clausola regola anche la risoluzione anticipata del contratto.
Condizioni speciali. La clausola regola altre condizioni a seconda dello statuto della HOA, lo scopo dell'assunzione di un dipendente terzo e possibili dettagli legali.

Per evitare controversie, è importante redigere un contratto di lavoro correttamente e nel modo più dettagliato possibile.

Una descrizione del lavoro è un documento approvato dalla carta HOA, che specifica tutte le responsabilità lavorative del manager. Inoltre, il documento definisce i diritti del dipendente, i termini di pagamento e regola l’orario di lavoro, il tempo di riposo e le ferie.

La conoscenza della descrizione del lavoro e della carta dell'HOA dovrebbe avvenire prima di firmare il contratto di lavoro. Un contratto di lavoro garantisce il consenso del dipendente a tutti i termini della descrizione del lavoro. La descrizione del lavoro è firmata dal presidente del consiglio HOA e dal manager assunto. Certificato con sigillo bagnato.

Procura per gli atti autorizzati

Quando assume la posizione di manager HOA, al nuovo dipendente viene conferita una procura per agire per conto dell'associazione edilizia. Questo è un documento legale che ti dà il diritto di prendere decisioni e firmare i documenti necessari. Il manager HOA necessita di una procura per risolvere i seguenti problemi:

registrazione dei contratti con appaltatori e fornitori di risorse;
risoluzione dei problemi nelle organizzazioni finanziarie e di vigilanza;
rappresentare gli interessi delle HOA nei tribunali e nelle autorità fiscali.

Qualsiasi azione di natura finanziaria o legale deve essere confermata da una procura firmata dal presidente del consiglio di amministrazione della HOA. La procura deve specificare tutte le organizzazioni in cui si applicano i poteri del dirigente. Devono essere indicate anche tutte le azioni a cui si applicano i diritti di un dipendente per conto della HOA. È obbligatorio indicare la data di scadenza della procura. Solitamente coincide con la data di scadenza del contratto di lavoro.

L'autenticità della procura è certificata dal presidente del consiglio HOA con una firma e un sigillo bagnato. Sarebbe ragionevole affidare l'esecuzione della procura a un avvocato, poiché un documento redatto in modo errato può costituire motivo per dichiarare la transazione non valida.

Il manager HOA viene ufficialmente accettato nello staff del consiglio, riceve lo stipendio specificato nella tabella del personale e regola il suo lavoro in conformità con la descrizione del lavoro. Il suo licenziamento dovrebbe essere regolato dal Codice del lavoro della Federazione Russa. La conclusione di un contratto di lavoro con il manager HOA garantisce al dipendente i seguenti diritti:

l'opportunità di prendere parte alle riunioni HOA;
la capacità di prendere le proprie iniziative;
ricevere la documentazione necessaria sul lavoro dell'HOA.

Responsabilità del manager HOA

Il dipendente è responsabile materiale, civile e penale. La responsabilità materiale e civile deve riflettersi nel contratto. La responsabilità penale sorge in caso di azioni negligenti da parte del gestore HOA, quando portano a situazioni di emergenza che rappresentano una minaccia per la vita o la salute dei cittadini.

Il manager HOA non è un idraulico, un elettricista e un contabile riuniti in uno solo. Si tratta piuttosto di un manager che si assume attività amministrative. Uno specialista competente nella posizione di manager HOA è in grado di mettere in ordine la casa a lui affidata, organizzare il lavoro efficace del personale a servizio dei locali e risolvere problemi con gli alloggi e i servizi comunali.

Stiamo studiando l'accordo con la società di gestione

Si tratta di un dipendente la cui posizione è prevista nella tabella del personale (a condizione che l'assemblea generale abbia approvato tale personale).

Per questa posizione viene accuratamente selezionato un professionista del settore dei servizi di pubblica utilità che conosca in prima persona l'intero meccanismo di gestione dei condomini.

Un tale dipendente per l'associazione dei proprietari è il nucleo, l'asse attorno al quale ruotano tutte le attività della HOA per servire e mantenere in funzione tutti i sistemi della casa per la fornitura ininterrotta di risorse a ciascun locale.

Riferimento: Ma questo non è un sostituto del presidente; le funzioni di questi funzionari sono completamente diverse.

Se il presidente si occupa di affari amministrativi, allora l'amministratore della casa è responsabile della parte puramente tecnica dell'attività, tutti gli operai, dall'idraulico all'addetto alle pulizie, gli sono subordinati;

L'amministratore dell'edificio è onnipresente, sa dove riparare la facciata, sostituire la valvola e quali subappaltatori devono essere coinvolti in lavori speciali. È il manager principale che determina la priorità delle questioni.

Chi può essere assunto per questa posizione?

Un manager può essere assunto per lavorare in un HOA come individuo. persona e imprenditore individuale. Questo dipendente deve soddisfare i seguenti requisiti:

IMPORTANTE: Poiché questa posizione comporta responsabilità finanziaria, il richiedente non dovrebbe avere precedenti penali o essere precedentemente coinvolto in un furto.

Il gestore non può essere il proprietario?

A differenza del presidente della HOA, l'amministratore dell'edificio potrebbe non avere nulla a che fare con il condominio servito dalla partnership. La presenza di proprietà in questa casa non è né un prerequisito né un ostacolo.

Il requisito principale per un amministratore di condominio è la professionalità nel campo dei servizi pubblici.

Responsabilità e descrizione del lavoro

Le responsabilità del direttore dell'edificio sono le seguenti:

IMPORTANTE: L'amministratore della casa controlla l'emissione e il consumo dei materiali, degli strumenti necessari, acquista pezzi di ricambio, attrezzature, ecc. Ed effettua ammortamenti.

Inoltre, questo manager non è privato delle pratiche burocratiche; deve avere un'idea dello stato dei pagamenti, partecipare all'emissione di certificati, all'elaborazione e all'attuazione delle misure per la preparazione di tutti i sistemi MKD in inverno ed estate. periodi, ecc.

La descrizione del lavoro dell'amministratore dell'edificio contiene altre sezioni: oltre ai doveri, questa istruzione descrive anche i suoi diritti, le condizioni di lavoro e di pagamento, la responsabilità, il programma di lavoro e di riposo.

Di seguito è riportato un documento di esempio:

Che diritti ha?

L'amministratore immobiliare ha i seguenti diritti:

ATTENZIONE: L'amministratore della casa ha il diritto di esigere un trattamento rispettoso e di fornire al suo posto di lavoro tutto ciò che è necessario per un lavoro massimamente efficace.

Quanto è lo stipendio?

La posizione di amministratore di casa HOA richiede conoscenze, istruzione e competenze speciali, ma è anche ben retribuita. La retribuzione media per questa posizione nel 2017 rientra nei seguenti limiti:

I guadagni di un amministratore di casa variano significativamente in base alla regione, il che suggerisce che non tutti sono passati a nuovi metodi di gestione dei condomini e non hanno pienamente compreso l'importanza di un buon manager.

Quali sono le condizioni di lavoro?

La giornata lavorativa di un manager di medio livello in una HOA è piena oltre misura. Fisicamente non può e non deve trovarsi sempre sul territorio del condominio: è necessario partecipare a riunioni, trattative, tribunali, seminari, ma durante gli orari di apertura, così come ai ricevimenti dei residenti, è necessario essere sul posto.

RIFERIMENTO: L'amministratore dell'edificio ha il proprio ufficio, la presenza di un computer in cui è una condizione indispensabile nel 2017.

Ha il diritto di esigere che il suo posto di lavoro sia attrezzato in modo conveniente per il dipendente stesso e per i suoi visitatori, soprattutto perché riceve non solo i suoi subordinati, ma anche i proprietari dei locali, gli appaltatori e i rappresentanti delle risorse aziende fornitrici, ecc.

L'orario lavorativo della giornata è di 8 ore, ma qualora si verificasse un incidente o una condizione di preemergenza, tale responsabile può essere chiamato sul posto in qualsiasi momento della giornata.

Contratto di lavoro con il manager HOA

Uno dei tipi di contratto può essere concluso con l'amministratore dell'edificio per il lavoro in partenariato: diritto del lavoro o diritto civile.

Quando si sceglie la prima opzione, il dipendente e la sua direzione sono soggetti ai requisiti di conformità al Codice del lavoro della Federazione Russa, la seconda al Codice di procedura civile della Federazione Russa.

Il contratto di lavoro è la forma di formalizzazione dei rapporti maggiormente preferita, dal momento della sua conclusione, il manager è tutelato e gode di tutti i diritti, comprese ferie, assenze per malattia e licenziamento, rigorosamente nell'ambito della legge, e il livello di guadagno corrisponderà rigorosamente a quello indicato nella tabella del personale della partnership.

Un esempio di documento nella foto qui sotto:

Spesso le associazioni dei proprietari di case arrivano addirittura ad assumere un manager con un focus anticrisi che identificherà i punti deboli, ottimizzerà le attività del team e garantirà l'ordine e la pulizia completi, attrezzature sempre funzionanti, subordinazione indiscussa di meccanici ed elettricisti; , idraulici, ecc.

Uno specialista di classe nella posizione di amministratore di condominio è una manna dal cielo sia per il consiglio che per i residenti.